Mam wrażenie, że Łódź stoi przed szansą ponownego stania się Ziemią Obiecaną. To jest miasto z olbrzymim potencjałem, które coraz bardziej zyskuje na popularności. - mówi Krzysztof Witkowski, Prezes Zarządu Virako, inwestora biurowca klasy A, Forum 76 w Łodzi.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Rozpoczynali Państwo działalność dziesięć lat temu i od razu postawili na inwestowanie w nieruchomości biurowe w Łodzi. Proszę powiedzieć, jak wyglądał wówczas ten rynek (czy był chłonny, niedoinwestowany, czy raczej już na dobrym poziomie)? Czy to był dobry moment na start? Jaką mieli Państwo wówczas konkurencję?
Krzysztof Witkowski (Virako): Dziesięć lat temu zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Łodzi było na dość niskim poziomie. Miasto przeżywało głęboki kryzys. Zainteresowanie powierzchniami biurowymi w szczególności dotyczyło lokali w kamienicach, bądź w starych, zaniedbanych budynkach biurowych pochodzących z lat 70. Profesjonalnie przygotowanych przestrzeni do pracy biurowej było bardzo niewiele. Jednym z nielicznych kompleksów biurowych w tym okresie było Centrum Biznesu przy al. Piłsudskiego, wybudowane przez firmę Echo Investement. Dla firm ceniących sobie dobrą lokalizację i otoczenie najbardziej pożądanym adresem była oczywiście ulica Piotrkowska, gdzie nie brakowało pięknych, secesyjnych, jednakże zaniedbanych wewnątrz kamienic. Na tamte czasy byliśmy jedną z pierwszych w regionie firm, które podjęły się rewitalizacji przestrzeni pofabrycznych. Budynek z początków XX wieku zmieniliśmy w klimatyczne, nowoczesne, profesjonalnie zarządzane biura. Była to wówczas w Łodzi rzadkość.
MW: Od jakiej inwestycji Państwo zaczęli?
KW: Jedną z naszych pierwszych, godnych podkreślenia inwestycji było właśnie Centrum Biznesowe Faktoria przy ulicy Dowborczyków w Łodzi. Starą fabrykę motorów Henryka Wegnera z 1920 roku zamieniliśmy w nowoczesne biura. Cały kompleks biurowy to ok. 3.000 mkw. powierzchni biurowej. W Faktorii swe siedziby znalazło wiele firm z regionu łódzkiego ale także większe koncerny działające na terenie miasta. Oprócz biur w kompleksie urządziliśmy restaurację, salę konferencyjną, a także zielone patio przeznaczone na chwile relaksu.
MW: Wcześniej firma funkcjonowała jako Faktoria Sp. z o.o. Skąd ta zmiana?
KW: Spółka Faktoria jest firmą rodzinną działającą na rynku od 2000 roku. W początkowej fazie skupiliśmy się na nieruchomościach pofabrycznych, jednakże ze względu na fakt, że postanowiliśmy poszerzyć swoją ofertę o nowoczesne kompleksy biurowe, podjęliśmy decyzję o rebrandingu firmy stawiając na nowoczesną nazwę i logo. Cel był jeden: stawiamy na dalszy, dynamiczny rozwój firmy nakierowanej na inwestowanie w niebanalne nieruchomości. A nasza nowa nazwa odnosi się wprost do mitologii Inków, w której bóg Wirakocza zbudował świat.
MW: Obecnie najlepiej sprzedają się mieszkania średniej wielkości, albo małe. Chciałabym się dowiedzieć, jak wygląda sytuacja na rynku powierzchni biurowych. Jakie powierzchnie cieszą się największym zainteresowaniem – małe, średnie, duże? I jakiej klasy?
KW: Zainteresowanie nieruchomościami zależy od regionu/miasta. W Warszawie gdzie rynek biurowców jest najbardziej rozwinięty (ponad 3 mln mkw.) sytuacja wygląda inaczej niż w innych miastach wojewódzkich, takich jak chociażby Łódź, gdzie nowoczesnej powierzchni biurowej jest dziś mniej niż 200.000 mkw. Na rynkach regionalnych w większym stopniu mamy do czynienia z małymi i średnimi przedsiębiorstwami. Firmy te wybierają rozwiązania ostrożne, tańsze nie tylko ze względu na wysokość czynszu, ale również ze względu na okres zawierania umów najmu. Stąd też większe zainteresowanie lokalami przeznaczanymi na biura w kamienicach i budynkach poprzemysłowych, które są tańsze, a umowy mogą być zawierane na czas nieokreślony. Są to także lokale bardzo małe (poniżej 100 mkw.). W przypadku nowoczesnych biurowców (klasa B+, A) największym zainteresowaniem cieszą się biura o powierzchni między 200 a 300 oraz 800-1000 mkw. Jednakże coraz częściej pojawiają się firmy szukające po kilka tysięcy metrów kwadratowych.
MW: Na czym polega specyfika rynku nieruchomości biurowych?
KW: Jest to rynek charakteryzujący się dużym stopniem bezwładności. W olbrzymim skrócie można powiedzieć, że jest to „bomba z opóźnionym zapłonem”. Średni czas realizacji nowoczesnego kompleksu biurowego od pomysłu do realizacji to około 24-36 miesięcy. Tak więc w sytuacji gdy na rynku zauważalny jest zwiększony popyt na powierzchnie biurowe deweloper jest w stanie zaspokoić go dopiero w ciągu 2-3 lat. Jednak wówczas może okazać się, że zainteresowanie biurami spadło z różnych przyczyn, np. kryzysu. Ponadto może okazać się, że w tym samym czasie decyzje o budowie biurowców podjęło kilku deweloperów i wtedy możemy mieć już do czynienia z dużą nadpodażą na rynku. Stąd rynek nieruchomości biurowych poddaje się cyklom koniunkturalnym: w sytuacji kiedy biur brakuje, popyt jest duży i jest to czas deweloperów z zauważalnym wzrostem czynszów. Natomiast gdy na rynku mamy nadpodaż biur, a popyt maleje do zera, jest to czas najemcy z zauważalnym spadkiem czynszów. Zatem bardzo ważne jest wyczucie rynku i momentu, w jakim się znajdujemy.
MW: W ubiegłym roku oddali Państwo do użytku Forum 76. Business Centre – nowoczesny obiekt biurowy klasy A, wyposażony w systemy i technologie zapewniające wysoki komfort pracy. Budynek jest w świetnej lokalizacji, poza tym zastosowano tam sporo ciekawych rozwiązań: przewidziano na przykład coraz bardziej popularne pomieszczenia do wypoczynku i zielony dach, na którym pracownicy mogą odpocząć. Budowa zakończyła się w II kwartale 2009 roku. Chciałabym się dowiedzieć, czy nie mieli Państwo wówczas problemu z wynajęciem powierzchni biurowych. Rynek nie był wtedy w najlepszej kondycji...
KW: Nasz budynek obronił się ze względu na bardzo dobrą, prestiżową lokalizację i wysoki standard, dzięki czemu dziś spokojnie i z dużym optymizmem patrzymy w przyszłość. Jednakże faktycznie czas, w którym przyszło nam wprowadzać tę inwestycję na rynek jest idealnym odniesieniem do cyklu koniunkturalnego nieruchomości biurowych w Łodzi. Kiedy podejmowaliśmy decyzję o budowie biurowca klasy A był koniec roku 2006. Nowoczesnej i dostępnej powierzchni biurowej w Łodzi praktycznie nie było. Natomiast widoczne było wówczas zainteresowanie miasta firmami z sektora BPO (Business Process Outsourcing). Efektem czego rozpoczynając budowę w 2008 roku mieliśmy już wynajęte blisko 40 proc. powierzchni. Rok 2009 przyniósł ze sobą dwa nowe zjawiska: kryzys gospodarczy na świecie, który w sposób istotny wpłynął na zmniejszenie się popytu na powierzchnie biurowe oraz pojawienie się kilku nowych biurowców oddawanych w podobnym, krótkim terminie do użytkowania. Te dwa czynniki spowodowały, że w roku 2009 mieliśmy faktycznie do czynienia z istotną nadpodażą na rynku powierzchni biurowych.
W mieście, w którym jeszcze w 2008 roku mieliśmy do dyspozycji niewiele więcej niż 80 tys. mkw. powierzchni biurowej, w ciągu roku przybyło 40 tys. mkw., tj. 50 proc. dotychczasowej podaży. Deweloperzy zrewidowali swoje oczekiwania co do rozpoczętych inwestycji obniżając czynsze do najniższego z możliwych poziomów. Korzystają na tym najemcy i firmy lokalne, które skuszone niskimi czynszami śmielej zaczynają podejmować decyzje o przeprowadzce do nowoczesnych biurowców.
MW: Chciałabym się dowiedzieć więcej o inwestycji Centrum Biznesowe Faktoria. Jest to o tyle ciekawa realizacja, że powstała niejako wokół starej fabryki. Proszę opowiedzieć o tym projekcie. Na czym polegała ta inwestycja? Czy chodziło głównie o renowację starego budynku, czy to przedsięwzięcie całkowicie zmieniało jego architekturę?
KW: Wprost przeciwnie, za wszelką cenę staraliśmy się zatrzymać architekturę i charakter miejsca. Z pewnością jest to coś więcej niż tylko renowacja. Jest to bardzo dobry przykład rewitalizacji starych opuszczonych i zaniedbanych budynków, których funkcja praktycznie wygasła i nie było możliwości jej przywrócenia. Sama idea zmiany funkcji z produkcyjnej, fabrycznej na biurową nie była wówczas popularna ani w Łodzi, ani w Polsce. Jednakże ważne było utrzymanie charakteru miejsca dlatego w budynku zostały zachowane żeliwne słupy podtrzymujące stropy, stare ściany z odsłoniętą, oczyszczona cegłą. Udało nam się także odtworzyć pierwotną architekturę oranżerii z drewnianymi detalami, a także zachować duże okna doskonale doświetlające miejsca pracy. Dzięki temu stworzyliśmy bardzo charakterystyczne, industrialne wnętrza.
MW: Wiem, że interesują Państwa tego typu inwestycje... Łódź jako miasto przemysłowe daje duże możliwości w tym zakresie. Czy są już plany kolejnych takich realizacji?
KW: Tak, ten klimat miasta zdecydowanie nam odpowiada i jestem pewien, że przyczynimy się do jego utrzymania i dalszego rozbudowywania, nie wykluczając rewitalizacji budynków pofabrycznych.
MW: W raportach na temat stanu rynku nieruchomości Łódź znajduje się na dość słabej pozycji pod względem powierzchni biurowych. Jest ich tam relatywnie mało. Z czego to wynika?
KW: Faktycznie, Łódź nie zachwyca ilością nowoczesnej przestrzeni biurowej. W dużym stopniu jest to wynik dotychczasowej polityki władz miasta, które w większym stopniu postawiły na nowe fabryki i produkcję zachęcając inwestorów właśnie z tego sektora do inwestowania (m.in. Dell, Merloni, Indesit, Bosh, Gillette). W ostatnich 2-3 latach widoczna jest zmiana kursu z istotnym zauważeniem inwestorów z sektora BPO, którzy coraz częściej spoglądają w stronę Łodzi. Stąd również tak duży przyrost powierzchni biurowej w ostatnim czasie.
MW: Firma VIRAKO otrzymała specjalne wyróżnienie w konkursie „Łódź Proponuje – Innowacyjni i Kreatywni". Są Państwo zaangażowani w promocję miasta w kierunku ważnego ośrodka biznesowego. Jakie atuty – z Państwa perspektywy – ma Łódź? Dlaczego warto tutaj inwestować? Dlaczego to jest miasto przyszłości?
KW: Łódź to przede wszystkim wspaniała secesyjna architektura, pięknie zdobione kamienice, fabryki z czerwonej cegły - jedno z niewielu miast w Europie o tak niepowtarzalnym klimacie. Miasto z olbrzymim potencjałem, które zyskuje na popularności, co pokazała chociażby łódzka Manufaktura i lofty w historycznej dzielnicy Księży Młyn. Projekt Nowego Centrum Łodzi z centrum filmowym Davida Lynch’a, Specjalną Strefą Sztuki, podziemnym dworcem, rynkiem Kobro to przedsięwzięcie unikalne w skali światowej. Inwestycje w tym obszarze mogą w istotny sposób pobudzić miasto do życia. Mam wrażenie, że miasto stoi przed szansą ponownego stania się Ziemią Obiecaną. Łódź to również blisko 140 tysięcy studentów (tj. ok. 20% populacji miasta), kształcących się na 21 uczelniach wyższych, gwarantujących dobrze wykształconą, stosunkowo tanią siłę roboczą. Wartość młodych ludzi docenili już inwestorzy z sektora BPO (m.in. Infosys, Fujitsu). Kolejnym czynnikiem wpływającym na komfort inwestowania jest również doskonałe położenie geograficzne: w centrum Polski i Europy. W odległości około 300 km od Łodzi leży siedem dużych aglomeracji miejskich: Warszawa, Bydgoszcz, Poznań, Wrocław, Katowice, Kraków, Lublin. W promieniu 500 - 600 km od Łodzi znajdują się między innymi Berlin, Praga, Wiedeń, Bratysława, Budapeszt, Lwów, Mińsk i Wilno. A 17 km na północ od centrum miasta powstaje wielki węzeł komunikacyjny - skrzyżowanie autostrad A1 i A2. Łódź posiada także dobre połączenia kolejowe ze stolicą Polski – Warszawą i z innymi miastami. Przejazd pociągiem do centrum Warszawy już dziś zajmuje tylko 90 minut, do roku 2012 do stolicy podróżować będzie się już tylko 60 minut.
Dziękuję za rozmowę.