Puls Budownictwa

Inwestowanie w nieruchomości od lat stanowi jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Trzeba jednak dysponować przynajmniej podstawową wiedzą, żeby robić to rozsądnie i z perspektywą zadowalającego zysku. Do największych dylematów przyszłych inwestorów należy pytanie, czy inwestować w nowe nieruchomości, czy może jednak w stare budynki? Obie opcje mają swoje wady i zalety, więc odpowiedź wcale nie jest oczywista. Przyjrzymy się każdemu z rozwiązań, aby pomóc Państwu podjąć decyzję dotyczącą najlepszego kierunku inwestycji. Czy inwestować w stare nieruchomości? Wady i zalety Na pytanie czy inwestować w stare nieruchomości, można bez zastanowienia odpowiedzieć twierdząco. Otwartą sprawą pozostaje jednak kwestia tego, kto powinien zdecydować się na takie posunięcie. Pewnym jest bowiem, że każda inwestycja w nieruchomości to dobry pomysł, lecz nie każda jest dobra dla konkretnego inwestora. Inwestycje w stare nieruchomości - najważniejsze plusy: Kupując nieruchomość z drugiej ręki, dostaje się gotowy budynek, w którym wiele elementów nie wymaga dodatkowych prac. Znaczna część nieruchomości tego typu nadaje się do wynajęcia niemal od razu, co pozwala na szybkie rozpoczęcie realnego zarabiania. Dość łatwo można znaleźć nieruchomość z drugiej ręki w znacznie niższej cenie niż nowe lokum od dewelopera. Inwestor ma większe możliwości wyboru lokalu dopasowanego do jego możliwości finansowych. Rynek jest pełen nieruchomości różniących się metrażem, standardem, lokalizacją, materiałami wykorzystanymi do wykończenia i wieloma innymi cechami. Nieruchomości z drugiej ręki są zwolnione z podatku VAT, co stanowi znaczne udogodnienie, szczególnie dla początkujących inwestorów. Co prawda, nabywcę obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych, lecz wynosi on tylko 2% wartości nieruchomości, czyli znacznie mniej niż 8% lub 23% stawki VAT-u. Stara nieruchomość może mieć ciekawą historię, dzięki której będzie cieszyć się prestiżem. W ten sposób bez dodatkowego wkładu inwestuje się nie tylko w budynek, ale też w jego swoisty marketing, ponieważ dobra opinia odpowiada za zwiększone zainteresowanie nieruchomością. Inwestycje w stare nieruchomości - główne minusy: Stare nieruchomości najczęściej już na początku wymagają wkładu finansowego w remont lub przynajmniej odświeżenie. Oznacza to potrzebę dodatkowej inwestycji i pilnowania przebiegu prac jeszcze przed rozpoczęciem zarabiania z wynajmu. Uzyskanie satysfakcjonującego kredytu na zakup nieruchomości z drugiej ręki może być nieco trudniejsze niż w przypadku nieruchomości deweloperskiej. Chodzi tu głównie o sam proces ubiegania się o pomoc finansową w banku, ale też o większe ryzyko odmowy. Nieruchomości z rynku wtórnego najczęściej nie dorównują tym nowym pod względem udogodnień i wykorzystania nowoczesnych technologii. Próżno szukać w nich ekologicznych rozwiązań, które przekładają się choćby na obniżenie opłat eksploatacyjnych. Tym samym są mniej atrakcyjne dla wielu potencjalnych nabywców i wynajmujących. Decydując się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym, trzeba dobrze orientować się w tej branży. Istnieje mnóstwo pułapek, które przeoczyć może laik. Realna ocena stanu lokalu wymaga wiedzy i doświadczenia. Inwestycja w starą nieruchomość niesie za sobą ryzyko niedostrzeżenia pewnych mankamentów, które w rzeczywistości obniżają wartość lokum. Czy inwestować w nowe nieruchomości? Wady i zalety Inwestycja w nieruchomość od dewelopera jest z pewnością dużo prostsza i bezpieczniejsza niż szukanie odpowiedniego budynku na rynku wtórnym. Mieszkania i domy w stanie deweloperskim cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem zarówno wśród kupców, którzy sami chcą w nich zamieszkać, jak i wśród inwestorów, którzy chcą na nich zarabiać. Dlaczego i czy w ogóle inwestować w nowe nieruchomości? Inwestycje w nowe nieruchomości - najważniejsze zalety: Pewność standardu to podstawowy atut inwestycji w nowe budownictwo. Wybierając nieruchomość od dewelopera, można mieć pewność, że będzie celowała w nowoczesne trendy budowlane. Można liczyć na ekologiczne rozwiązania, zastosowanie nowoczesnych materiałów, modne wykończenia. W starych budynkach osiągnięcie takiego poziomu jest albo bardzo kosztowne, albo zupełnie niemożliwe. Większe zainteresowanie kupców i wynajmujących to kolejna duża zaleta nowych mieszkań. Dla inwestora to niezwykle istotne, żeby nieruchomość, którą dysponuje, była dobrem pożądanym na rynku. Nie da się ukryć, że od kilku lat nowe mieszkania i domy cieszą się o wiele większym zainteresowaniem niż stare budownictwo, które powoli staje się gratką dla osób oszczędzających lub dla koneserów. Zakup nieruchomości od dewelopera jest lepiej chroniony prawnie. Ewentualne błędy budowlane są podstawą do ubiegania się o odszkodowanie lub karę umowną. W przypadku lokali z drugiej ręki trzeba polegać na własnej ocenie stanu budynku. Zdarzają się nieuczciwi deweloperzy, jednak ryzyko, że wystąpią usterki, za które nie uzyska się żadnej rekompensaty, jest bardzo niskie. Inwestycja w nowe budownictwo to także prostsze procedury uzyskania kredytu hipotecznego. Banki chętniej wspierają finansowo kupców nowych nieruchomości, a zapisy umowy kredytowej często są dopasowane do umowy deweloperskiej. Dzięki temu nie trzeba w ogóle przejmować się finansowaniem zakupu, a jedynie regularną spłatą kredytu. Inwestycje w nowe nieruchomości - główne wady: Nieruchomość z rynku pierwotnego jest przekazywana w stanie deweloperskim lub pod klucz. Oba przypadki wymagają jeszcze wkładu czasu, pracy oraz kapitału i to czasem sporego, by lokum nadawało się do zamieszkania. Należy więc pamiętać, że ostateczny charakter nowej nieruchomości nadaje jej prawny właściciel, który musi zadbać o wykończenie wnętrz i zaaranżowanie ich zgodnie z własnym gustem lub z aktualną modą. Liczba nowopowstających budynków generuje sporą konkurencję. W najbliższych latach nowych mieszkań i domów z pewnością będzie nadal przybywać. Warto mieć pomysł na wyróżnienie się na ich tle tak, aby stanowić atrakcyjną opcję zarówno dla potencjalnego kupca, jak i lokatora. Nigdy nie można mieć pewności, że deweloper dotrzyma terminów. Może okazać się, że inwestycja zostanie opóźniona nawet o kilka kwartałów. W takiej sytuacji należy liczyć się z opóźnieniem zarobku ze sprzedaży lub wynajmu. Kupując nieruchomość używaną, nie trzeba czekać, gdyż od razu wchodzi się w jej posiadanie. Nowe nieruchomości mogą mieć ukryte wady, które zostaną zauważone dopiero po pewnym czasie ich użytkowania. Można ubiegać się o ich naprawę lub rekompensatę finansową od dewelopera, jednak nie zmieni to faktu, że nieruchomość okaże się nieco mniej warta, niż się zakładało. Czy warto inwestować w nowe nieruchomości czy stare? Warto inwestować zarówno w nieruchomości stare, jak i nowe. Przed wyborem konkretnej opcji, trzeba jednak odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań. Chodzi tu przede wszystkim o wysokość posiadanego kapitału, termin rozpoczęcia zarobkowania, jakiego się oczekuje, oraz gotowość do przystosowywania nieruchomości do dalszej sprzedaży lub wynajmu. Tak nowe, jak i stare nieruchomości wymagają poświęcenia czasu i uwagi, jeśli mają stanowić naprawdę udaną inwestycję.

Odbiór mieszkania deweloperskiego jest zwykle bardzo emocjonującym przeżyciem. Nie można jednak pozwolić, żeby ekscytacja przysłoniła rozsądek. Dla własnego dobra należy odpowiednio przygotować się do tego momentu. Istotna jest przede wszystkim lista kontrolna odbioru mieszkania, która pozwala upewnić się, czy wszystkie elementy lokalu spełniają normy i są zgodne z założeniami umowy. Nie mając pewności, czy jest się w stanie samodzielnie określić zgodność wykonania z umową, warto skorzystać z pomocy specjalisty. Towarzysząc przy odbiorze technicznym mieszkania, eksperckim okiem oceni on wszystkie elementy, a w razie problemów, wskaże niedociągnięcia. Na czym polega odbiór mieszkania deweloperskiego? Wbrew pozorom odbiór mieszkania deweloperskiego nie polega jedynie na wydaniu kluczy i dokumentacji potwierdzającej nabycie nieruchomości. Zgodnie z ustawą deweloperską przed oficjalnym przekazaniem lokalu przez dewelopera musi dojść do tzw. odbioru technicznego. Jest to spotkanie, podczas którego nabywca jest zobowiązany do sprawdzenia zgodności stanu faktycznego z zapisami umowy oraz z normami budowlanymi. Konieczne jest spisanie protokołu, który stanowi dowód akceptacji nieruchomości w takiej formie, jaka zostanie następnie oddana do użytkowania. Informacje o terminie oraz zasadach odbioru technicznego powinny być zawarte już w umowie deweloperskiej. Zależnie od woli inwestora, odbioru może dokonać on sam lub jego przedstawiciel. Lista kontrolna - odbiór mieszkania od dewelopera Protokół ze spotkania sprawdzającego stan nieruchomości jest znany jako lista kontrolna odbioru mieszkania. Jest to formularz, którego wzór może różnić się detalami, lecz zawsze musi zawierać ocenę podstawowych elementów wpływających na bezpieczeństwo mieszkańców. Są to przede wszystkim: - instalacja elektryczna, - instalacja grzewcza, - instalacja sanitarna, - wentylacja. Znaczenie ma też szereg innych czynników wpływających na funkcjonalność danego lokum. Podczas odbioru mieszkania deweloperskiego zaleca się sprawdzić: - metraż mieszkania i przynależących do niego pomieszczeń, - zgodność rozkładu mieszkania z umową, - pion i poziom ścian, - jakość i równość podłóg oraz wylewek, - stan i solidność okien i drzwi, w tym ram oraz szyb, - stan liczników, - stan ewentualnych balkonów, - stan techniczny przynależności. Jeśli umowa obejmowała szerszy zakres prac, należy sprawdzić również jakość ich wykonania. Usterki i wady wykryte na tym etapie będą musiały zostać naprawione przez dewelopera na jego koszt. Jeśli jest to niemożliwe, pozostaje opcja domagania się innej rekompensaty za niedotrzymanie szczegółów zawartej umowy. Samodzielny odbiór mieszkania deweloperskiego Decydując się na samodzielny odbiór mieszkania deweloperskiego, koniecznie należy przygotować się do tego pod względem merytorycznym. Im większą wiedzę o pożądanym stanie nieruchomości będzie miał kupujący, tym dokładniej sprawdzi, czy nieruchomość jest zgodna z zawartą umową. Warto zapoznać się ze standardami, jakimi kierują się specjaliści. Przygotowując listę kontrolną odbioru mieszkania, dobrze jest spisać sobie wszystkie inne detale, na które planuje się zwrócić uwagę. W trakcie oglądania mieszkania warto odnotowywać wszystkie uwagi dotyczące elementów, które nie wydają się poprawne. Wzięcie ze sobą podstawowych narzędzi, jak np. poziomica, pozwoli też sprawdzić przynajmniej najważniejsze parametry ścian i podłóg. Jako pomocnika można wziąć ze sobą inną osobę, która ma szerszą wiedzę na temat wykańczania nieruchomości, budownictwa czy remontów. Odbiór mieszkania deweloperskiego z pomocą eksperta Zdecydowanie najlepszym, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy specjalisty. Usługę odbioru mieszkania deweloperskiego oferują wyspecjalizowane w tym zakresie firmy oraz indywidualni inspektorzy nadzoru budowlanego. Przewaga odbioru dokonywanego przez profesjonalistów wynika z ich wiedzy i narzędzi, jakimi dysponują. Eksperci doskonale wiedzą, jakich mankamentów najczęściej należy się spodziewać, dlatego zwrócą na nie szczególną uwagę. Ich wiedza pozwala też w lepszym stopniu ocenić stan poszczególnych elementów mieszkania. Co więcej, mają wprawę w korzystaniu z profesjonalnych narzędzi, dzięki którym dokładniej sprawdzą detale często pomijane przez osoby prywatne. Należą do nich m.in. precyzyjne poziomice, wilgotnościomierze, lasery, kamery termowizyjne. Jak powinien wyglądać odbiór mieszkania deweloperskiego? Bez względu na to, czy odbioru mieszkania dokonuje sam nabywca, czy upoważniona przez niego osoba, spotkanie z deweloperem powinno odbyć się w dzień i trwać ok. 2 godzin. Duże znaczenie ma naturalne światło dzienne, które pozwala lepiej ocenić wygląd wnętrz. Na spotkanie z deweloperem należy wziąć listę kontrolną odbioru mieszkania, ale też umowę deweloperską i dołączony do niej plan mieszkania wraz ze standardem lokalu. To w nim znajdują się informacje o szczegółowym stanie, w jakim oddana miała być nieruchomość. Odbiór techniczny mieszkania nie czyni nowego właściciela odpowiedzialnym za jego stan. Dopiero po przekazaniu kluczy to inwestor przejmuje na siebie całą odpowiedzialność za nieruchomość. Dopóki to nie nastąpi, spoczywa ona na deweloperze. Z tego też powodu nie warto spieszyć się, jeśli nie ma się pewności, że stan mieszkania jest dokładnie taki jak w umowie, a ewentualne usterki zostały trwale usunięte. Odbiór mieszkania deweloperskiego - obowiązek prawny Jako że zasady i terminy odbioru mieszkania są uwzględniane w umowie deweloperskiej, już na samym początku należy uważnie przyjrzeć się tym zapisom. Niektórzy deweloperzy próbują działać wbrew prawu, dlatego trzeba być wyczulonym na zapisy mówiące np. o możliwości jednostronnego odbioru technicznego. Warto pamiętać, że przy odbiorze zawsze musi być obecny inwestor lub jego pełnomocnik. Dobrze też wiedzieć, że przeoczony w pierwszym terminie odbiór mieszkania deweloperskiego nie wiąże się z żadnymi poważnymi konsekwencjami. Należy ustalić drugi termin. Co więcej, deweloper może odstąpić od umowy dopiero wtedy, gdy kupiec nie stawi się na jego pisemne wezwanie wysłane drogą pocztową. Wezwanie ponaglające może zostać wysłane dopiero po min. 60 dniach od pierwotnego.

Prace wykończeniowe to ostatni etap przygotowań przed wprowadzeniem się do nowego lokum. Mimo to spędzają sen z powiek i bywają niezwykle wymagające pod wieloma względami. Jedną z trudności jest sporządzenie kosztorysu, który będzie zgodny z budżetem przeznaczonym na ten cel. Mając określoną kwotę, trzeba umiejętnie rozplanować wydatki tak, żeby urządzić wszystkie pomieszczenia, dbając zarówno o najważniejsze elementy funkcyjne, jak i dodatki estetyczne. Jak więc rozsądnie oszacować budżet na wykończenie mieszkania i czy warto zlecić to specjalistom? Jak planować budżet na wykończenie mieszkania krok po kroku? Choć najprawdopodobniej każdy ma swój sposób na to, jak oszacować budżet na wykończenie mieszkania, to jednak warto posłużyć się doświadczeniem innych osób, w tym profesjonalistów. Specjaliści z branży urządzania wnętrz wiedzą najlepiej, na co się przygotować i które wydatki traktować priorytetowo. Żeby mieć pewność, że budżet zamknie się w określonej kwocie, dobrze jest postępować według sprawdzonego schematu. Przedstawiamy proponowany harmonogram działań mających na celu zaplanowanie i oszacowanie kosztów wykończenia mieszkania. Wizja i inspiracje Chcąc spokojnie przejść przez etap wykańczania mieszkania, warto zaplanować go dużo wcześniej. Wystarczy informacja o metrażu pomieszczeń i rozkładzie lokalu, żeby powoli snuć wizje przyszłych aranżacji. Dobrze jest interesować się stronami i czasopismami wnętrzarskimi. Podglądanie rozwiązań aranżacyjnych w cudzych domach oraz korzystanie z pomysłów wykwalifikowanych designerów to doskonała opcja na wyklarowanie własnych oczekiwań. Dla pewności dobrze jest skonsultować je nie tylko z domownikami, ale też z ekspertami w tej dziedzinie. Profesjonaliści podpowiedzą, czy konkretne opcje rzeczywiście sprawdzą się na dłuższą metę, będą funkcjonalne w codziennym życiu i czy zachowają swoją estetykę przez dłuższy czas. Określenie zakresu potrzebnych prac Mając zarys efektu końcowego, można skupić się na planowaniu konkretnych prac, które trzeba wykonać w mieszkaniu. Najlepiej wypisać je w tabeli, w której znajdzie się też miejsce na wykaz materiałów koniecznych do wykonania zadania wraz z ich szacowanymi cenami. Najlepiej jest podzielić plan na pojedyncze pomieszczenia i ich konkretne partie, np. sufity w całym mieszkaniu, ściany w kuchni i łazience, podłogi w pokojach. W ten sposób nie pominie się żadnego elementu. Standardowo będą to prace takie, jak instalacje elementów elektryki, stolarka drzwiowa i okienna, układanie podłóg, malowanie i tapetowanie, montaż mebli oraz podstawowych urządzeń sanitarnych i AGD. Ustalenie budżetu Określenie kwoty, jaką jest się w stanie przeznaczyć na wykończenie mieszkania, to podstawa. Warto jednak ustalić, w jakim budżecie chciałoby się zmieścić, jednocześnie zostawiając sumę zapasową, możliwą do wydania, jeśli zaistnieje taka konieczność. Dzięki temu będzie się dążyło do minimalizowania kosztów, ale wciąż będzie się przygotowanym na niespodziewane wydatki. Taka poduszka finansowa jest bardzo istotna, gdyż najczęściej nie udaje się zmieścić w pierwotnie założonej kwocie. Odłożenie zapasowych funduszy pozwoli natomiast wykonać wszystkie zaplanowane prace bez naruszania finansowego bezpieczeństwa rodziny. Na tym etapie warto też dowiedzieć się, czy istnieją ulgi, które mogłyby przysługiwać na jakiekolwiek zakupy i prace wykonywane w danym miejscu. Jakie wydatki uwzględnić? Dla wyliczenia przybliżonych kosztów końcowych niezbędne jest uwzględnienie wszystkich wydatków cząstkowych, także tych drobnych. Koniecznie należy pamiętać, że poza cenami materiałów i kosztem usług, pojawiają się wydatki związane z transportem tychże materiałów. Zarówno dowiezienie towarów ze sklepu, jak i zamówienie ich drogą zdalną generuje koszty rzędu często kilkuset złotych za jeden zakup. Może się również okazać, że w pojedynczych przypadkach potrzebna będzie profesjonalna porada eksperta. Warto zastanowić się nad włączeniem do budżetu doradztwa projektanta, hydraulika czy elektryka. Mogą oni pomóc np. w określeniu, czy planowane działania będą w danym miejscu bezpieczne i praktyczne. Podliczając ceny materiałów i usług, najlepiej szacować kwoty uśrednione. Zawsze warto szukać tych samych ofert w możliwie najniższej cenie, lecz dobrze być gotowym na wyższe stawki. Jak planować budżet na wykończenie mieszkania? Poszczególne pomieszczenia Zaplanowanie wydatków na wykończenie poszczególnych pomieszczeń wymaga rozległej wiedzy. Poza informacjami o dokładnym metrażu i wymiarach różnych elementów lokum, istotna jest znajomość cen materiałów i usług świadczonych przez wykwalifikowanych robotników. Warto jednak pamiętać, że ceny to nie wszystko. Trzeba znać się na różnicach między materiałami, żeby móc świadomie wybrać te, które najlepiej spełnią oczekiwania lokatorów. Nie można skupiać się wyłącznie na obniżaniu kosztów, ale na optymalnym stosunku cen do jakości. Korzystając z wiedzy specjalistów i osób, które szacowanie kosztów wykończenia mieszkania mają już za sobą, można przyjąć, że ceny wykończenia poszczególnych pomieszczeń w średnim standardzie wynoszą: kuchnia ok. 12 m2 - 20-35 tys. zł, łazienka ok. 7 m2 - 15-20 tys. zł, sypialnia ok. 12 m2 - 12-20 tys. zł, salon ok. 20 m2 - 15-25 tys. zł. Planowanie budżetu na wykończenie mieszkania - czy warto robić to samemu? Prace wykończeniowe praktycznie zawsze wymagają zatrudnienia ekipy fachowców, a nierzadko także pojedynczych ekspertów. Można jednak dodatkowo ułatwić sobie to zadanie i całość prac zlecić specjalistom. Istnieją firmy, które zajmą się nie tyle wykonaniem prac, co ich całkowitą organizacją. Doświadczeni specjaliści wiedzą, jak oszacować budżet na wykończenie mieszkania, jak zaplanować harmonogram prac, znaleźć sprawdzonych wykonawców i czego od nich oczekiwać. Dysponując dostatecznie dużym budżetem, można zaufać specjalistom i spokojnie czekać na efekt końcowy, jedynie czasem doglądając mieszkania.

Inwestując w nieruchomości, trzeba liczyć się z obowiązkiem płacenia podatków na zasadach innych niż w przypadku pozostałych towarów. W dodatku wysokość tych podatków jest stosunkowo wysoka z uwagi na wysoką wartość samych nieruchomości. Istnieje jednak kilka sposobów na obniżenie standardowej stawki podatkowej, co przełoży się na wyższy zysk netto z inwestycji. Jakie ulgi podatkowe w Polsce są dostępne dla inwestorów nieruchomości i jakie inne możliwości zaoszczędzenia na podatkach daje polskie prawo? Ulga mieszkaniowa - co to i kogo dotyczy? Ulga mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych opcji minimalizowania podatku od nieruchomości. Dotyczy ona podatników, którzy sprzedali nieruchomość (dom jednorodzinny, spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny) lub jej część, bądź też prawo wieczystego użytkowania gruntu. Warunkiem zwolnienia z podatku jest jednak maksymalnie 5-letni okres między nabyciem danej nieruchomości a jej dalszą sprzedażą. Co więcej, pozyskane w ten sposób środki finansowe muszą zostać przeznaczone w całości lub częściowo na własne cele mieszkaniowe. W skrócie więc, jeśli osoba fizyczna lub przedsiębiorca prowadzący własną działalność gospodarczą sprzedaje nieruchomości, którą posiadał nie dłużej niż 5 lat, to nie musi płacić podatku. Warunkiem jest jednak, by dochód z transakcji przeznaczyć na zakup innej nieruchomości mieszkalnej. To rozwiązanie wyjątkowo korzystne dla osób, które szukają idealnego miejsca do życia dla samych siebie. Zaoszczędzoną kwotę podatku można bowiem w całości zainwestować w nowe lokum. A jest to suma dość wysoka, ponieważ podatek wynosi standardowo 19% wartości mieszkania lub domu. Ulgi podatkowe dla inwestorów nieruchomości - co można odliczyć przy zakupie mieszkania? Skoro zwolnione z podatku są dochody, które zostaną przeznaczone na dalsze, własne cele mieszkaniowe, to warto wiedzieć, jakie konkretnie inwestycje kwalifikują się do ulgi podatkowej. Okazuje się bowiem, że zwolnienie z opłaty podatkowej obejmuje kilka sytuacji: zakup budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, zakup lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością lub udziału w takim lokalu, a do tego zakup gruntu lub udziału w gruncie, bądź też prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, kiedy grunt jest związany ze wspomnianym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części, zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. Dodatkowo ulgi podatkowe dla inwestorów nieruchomości mogą dotyczyć: wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej przed otrzymaniem zapłaty za zbycie nieruchomości,, kosztów wynikających z odsetek za kredyt lub pożyczkę, kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętego na terenie Unii Europejskiej na zakup mieszkania lub domu. W tych ostatnich przypadkach data powstania zadłużenia musi nastąpić przed otrzymaniem zapłaty za sprzedaż nieruchomości. Jakie elementy wyposażenia można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej? Co ważne, do ulgi mieszkaniowej uprawniają także wydatki związane z samymi pracami technicznymi prowadzonymi podczas budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu własnego budynku lub lokalu mieszkalnego. Jakie wydatki spośród prac wykończeniowych można zakwalifikować do ulgi podatkowej dla inwestora nieruchomości? Są to: wykonanie tynków, wykonanie podłóg, wykonanie okładzin ściennych, wykonanie powłok malarskich, inne elementy umocowane na stałe (np. szafy wnękowe), instalacja lub wymiana wyposażenia technicznego, np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, centralnego ogrzewania. Ustawa i dopełniające ją rozporządzenie jasno wskazują także, że jako podstawę do ulgi podatkowej można potraktować wydatki na wyposażenie, w tym na: kuchenkę gazową, elektryczną, gazowo-elektryczną i okapy, płyt indukcyjną lub ceramiczną, zmywarkę, piekarnik, pralkę, oświetlenie sufitowe i ścienne wewnętrzne, meble stanowiące element lokum, np. pawlacz. Jak obliczyć kwotę do ulgi mieszkaniowej? Wysokość ulgi podatkowej na mieszkanie, dom lub grunt jest limitowana i ściśle wyliczana na podstawie dochodu ze sprzedanej nieruchomości. Aby wyliczyć, ile można odjąć od podatku, należy przede wszystkim podliczyć wszystkie wydatki finansowane ze środków uzyskanych po sprzedaży danej nieruchomości. Dochód ze sprzedaży należy pomnożyć przez sumę tych wydatków. Tak otrzymana kwota powinna zostać podzielona przez przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Końcowo, od wyliczonej podstawy podatku odejmuje się część wolną od podatku. Oznacza to, że w sytuacji, gdy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie wykorzystany do sfinansowania własnych celw mieszkaniowych, to wykorzysta się maximum ulgi podatek od nieruchomości. Zwolnienie z podatku dla kupujących pierwsze mieszkanie 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowa możliwość zaoszczędzenia na zakupie nieruchomości. Osoby fizyczne, które nabywają mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, mają prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Pozwala to zachować w kieszeni aż 2% wartości inwestycji. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie osób, dla których jest to pierwsza w życiu inwestycja w nieruchomość. Z nowej opcji mogą skorzystać inwestorzy kupujący: budynek mieszkalny jednorodzinny, spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością. Zmiany prawne odnoszą się wyłącznie do prywatnych inwestorów, którzy wcześniej nie posiadali żadnych praw do nabywanego budynku lub lokalu. Niemniej, podatek PCC może zostać obniżony w przypadku inwestorów fizycznych, którzy wcześniej odziedziczyli udział w jakiejś nieruchomości, ale nie był on wyższy niż 50%. Ulgi podatkowe dla przedsiębiorców inwestujących w nieruchomość Nieznajomość swoich praw oraz zróżnicowane interpretacje ustaw niejednokrotnie prowadzą do zawyżania płaconych przez przedsiębiorców podatków od nieruchomości. Warto więc wiedzieć, że przedsiębiorcy także mogą minimalizować takie opłaty. Podstawą jest właściwe wyliczenie wielkości gruntu oraz metrażu budynku lub lokalu. Najlepiej dokonać tego pod okiem specjalisty, niezależnego doradcy. Trzeba określić, czy nieruchomość jest budynkiem, czy budowlą wykorzystywaną do prowadzenia działalności. Obliczając powierzchnię użytkową, dobrze jest skupić się wyłącznie na tej, która rzeczywiście jest wykorzystywana. W dodatku opodatkowaniu nie podlegają lokale o wysokości stropu 1,4 m lub mniejszej. Jeśli sufity mają między 1,2 a 2,2 m, to płaci się tylko połowę podatku. Istotne jest przyjrzenie się gruntom podlegającym opodatkowaniu. W ustawie pojawia się długa jest lista ziem zwolnionych z opłat. Należą do nich m.in. nieużytki, użytki ekologiczne, ziemie zaliczane do chronionych, grunty zadrzewione i zakrzewione, będące dobrem wspólnym i wiele innych. Z pewnością warto zagłębić się w tym punkcie ustawy i znaleźć kruczki pozwalające obniżyć podatki za konkretną nieruchomość.

Podatek od nieruchomości w Polsce obejmuje zarówno budynki, jak i działki. Płacą go osoby budujące oraz kupujące budynek, ziemię, lokal. Obowiązek jego zapłaty pojawia się pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym nastąpiły wskazania do jego zapłaty. Wysokość podatku jest zależna od gminy, w której znajduje się nieruchomość. Istnieje też kilka sposobów na jego obniżanie. Wyjaśnimy Państwu, czym jest podatek od nieruchomości w Polsce i pokażemy, jakie są sposoby, by go minimalizować. Podatek od nieruchomości w Polsce – podstawowe informacje Podatek od nieruchomości w Polsce powinien być płacony w kolejnym miesiącu po tym, jak podatnik przejął prawo własności, został jej użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem. Środki zebrane z tego tytułu przez organy samorządowe są jednym z podstawowych elementów ich przychodu własnego. Podatek obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Uiszczają go właściciele prywatni, firmy oraz podmioty organizacyjne, a także posiadacze zależni nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy. Jeśli nieruchomość jest dobrem wspólnym i ma więcej niż jednego właściciela, to obowiązek płacenia podatku spoczywa na wszystkich współwłaścicielach. Jego wielkość może jednak zależeć od udziałów w prawie własności. Każdy właściciel ma prawo starać się o obniżenie podatku m.in. poprzez korzystanie z ulg i odpisów. Niemniej, istnieją jednostki zwolnione z podatku od nieruchomości w Polsce. Są to m.in. stowarzyszenia i organizacje pożytku publicznego, o ile wykorzystują dany budynek zgodnie z deklarowaną działalnością statutową. Poza tym podatku od nieruchomości nie płacą rolnicy, o ile ich grunty służą wyłącznie działalności rolniczej, leśnej lub rybackiej. Podatku nie pobiera się również za nieruchomości indywidualnie wpisane do rejestru zabytków, za nieużytki i użytki ekologiczne, a także za grunty zakrzewione i zadrzewione. Ponadto podatek od nieruchomości nie dotyczy wielu nieruchomości przeznaczonych do użytku publicznego. Ile wynosi podatek od nieruchomości w Polsce? Wysokość podatku od nieruchomości jest w Polsce niejednorodna. Ustala ją urząd gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się grunt, budynek lub lokal. Następnie stawki te są aktualizowane każdego roku. Istnieje jednak ustawowy limit, którego wysokość podatku nie może przekraczać. Jest on ustalany przez Ministerstwo Finansów i w 2023 roku wynosi: 1,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, 28,78 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, 1,16 zł za 1 m2 powierzchni gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, 0,61 zł za 1 m2 powierzchni pozostałych gruntów (np. działek pod domami i blokami mieszkalnymi). Na wysokość ostatecznej stawki wpływa szereg czynników. Poza wielkością nieruchomości i jej rodzajem duże znaczenie ma możliwy dochód, jaki jest w stanie przynosić dany grunt lub budynek. Chcąc poznać aktualne stawki obowiązujące w danej gminie, można skontaktować się bezpośrednio z urzędem lub znaleźć stosowne informacje na stronie internetowej, bądź w Biuletynie Informacji Publicznej. Co wpływa na wysokość podatku od nieruchomości w Polsce? Czynniki decydujące o wysokości podatku od nieruchomości wydają się dość oczywiste. Przede wszystkim jest to wielkość nieruchomości. Opodatkowaniu podlega grunt oraz zabudowania, które się na nim znajdują. Wyliczenie podatku za budynek wymaga obliczenia jego powierzchni użytkowej. Wedle prawa, za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię o wysokości przekraczającej 2,2 m. Podatku w ogóle nie nalicza się w przypadku pomieszczeń o wysokości niższej niż 1,4 m. Lokum o wysokości mieszczącej się w przedziale 1,4-2,2 m jest obłożone podatkiem na poziomie 50% standardowej stawki. Na wysokość podatku wpływa również sposób wykorzystania nieruchomości. Inne stawki obowiązują w przypadku lokali mieszkalnych, a inne obejmują budynki i grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym ewentualna zmiana przeznaczenia budynku powinna być natychmiast zgłaszana do urzędu gminy lub miasta. Podobnie jest w przypadku przebudowy skutkującej zmianą powierzchni użytkowej nieruchomości. Jak obniżyć podatek od nieruchomości w Polsce? W Polsce istnieje kilka sposobów na obniżenie podatku od nieruchomości. Dotyczą one zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Mogą z nich skorzystać właściciele prywatni oraz firmy każdego rodzaju. Jako że wysokość podatku zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej powierzchni, największe pole manewru daje przekształcenie działek na te o niższej stawce podatkowej lub ponowne wyliczenie powierzchni użytkowej budynku tak, by maksymalnie ją ograniczyć. Prawidłowe określenie gruntów Wielokrotnie okazuje się, że grunty są uznawane za przedmiot zbyt wysokiego opodatkowanie w sytuacji, gdy część z nich może być całkowicie zwolniona z tych opłat. Warto dokonać dogłębnej weryfikacji i sprawdzić, czy nie posiada się gruntów zakrzewionych lub zadrzewionych, które są całkowicie zwolnione z podatku od nieruchomości. Podobnie jest we wspomnianym już przypadku gruntów będących nieużytkami lub użytkami ekologicznymi. Oszczędność na powierzchni użytkowej nieruchomości Niejednokrotnie okazuje się też, że powodem do obniżenia podatku od nieruchomości jest szczegółowa weryfikacja powierzchni użytkowej. Dobrze więc rozpocząć od gruntownej inwentaryzacji, najlepiej pod okiem specjalisty. W razie takiej możliwości, warto ograniczyć zakres zbędnej przestrzeni użytkowej w celu obniżenia podatku. Należy przy tym dokładniej przyjrzeć się wysokości pomieszczeń, w szczególności skosom. Zgodnie z wcześniejszymi informacjami, może się okazać, że niskie sufity dają opcję zmniejszenia podatku. Co więcej, jeśli wykaże się, że wcześniej dokonywało się nadpłaty z powodu przeszacowania powierzchni użytkowej, to można ubiegać się o zwrot nadpłaty nawet do pięciu lat wstecz. Możliwości minimalizacji podatku od nieruchomości w Polsce jest zdecydowanie więcej. Chcąc mieć pewność, że wykorzystało się wszystkie opcje, warto skorzystać z usług doradcy podatkowego, który zapozna się z posiadanymi dobrami i wskaże wszystkie opcje zmniejszenia opłat.

Cap rate, czyli wskaźnik kapitalizacji, to jedno z najważniejszych pojęć z zakresu inwestycji na rynku nieruchomości. Odnosi się do stopy początkowego zwrotu, jakiej oczekuje nabywca obiektu. Cap rate jest wyrażany jako procent kosztu nabycia nieruchomości całkowicie pokrytego środkami pieniężnymi. Wskaźnik kapitalizacji, czyli stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej, ma związek z bieżącą wyceną rynkową nieruchomości. Co dokładnie na temat wskaźnika kapitalizacji i rentowności inwestycji warto wiedzieć przed wyłożeniem pieniędzy na grunt lub budynek? Czym jest stopa kapitalizacji CAP? Najprościej wyjaśniana stopa kapitalizacji CAP to stosunek zysku netto do ceny zakupu nieruchomości. Należy jednak wiedzieć, że pod uwagę przy jej wyliczaniu bierze się koszty zarządzania, ale nie uwzględnia się przypadkowych kosztów nabycia. Jest to podstawowa różnica między obliczaniem zysku netto i brutto. Im wyższa jest stopa kapitalizacji, tym wyższy jest także zwrot z inwestycji, czyli ROI. Stopę kapitalizacji wylicza się, dzieląc dochód operacyjny netto generowany z wykorzystania danej nieruchomości przez ujmowaną w procentach cenę jej nabycia. Standardowo stopę kapitalizacji podaje się w ujęciu rocznym. W tym celu należy określić przewidywany roczny zysk operacyjny netto, czyli NOI, przed potrąceniem odsetek, kosztów amortyzacji i podatku dochodowego. Następnie dzieli się go przez cenę zakupu nieruchomości. Jak wygląda przykładowa stopa kapitalizacji CAP? Kierując się podanymi informacjami, można wykonać próbne obliczenia, które pozwolą lepiej zrozumieć mechanizmy działania stopy kapitalizacji. Na przykładzie nieruchomości kosztującej 500 tysięcy złotych, którą planuje się wynajmować za 2000 złotych miesięcznie (czyli 24 000 złotych w skali roku), można oszacować, że stopa kapitalizacji wyniesie 4,8% rocznie (24 000/500 000). Jest to kwota w ujęciu brutto, czyli przed odliczeniem należności za podatek dochodowy. Dla inwestorów mających większe doświadczenie na rynku nieruchomości wyliczenia rentowności mogą być poszerzone o koszty operacyjne czy wskaźnik pustostanów. Należy mieć świadomość, że do kosztów operacyjnych nie zaliczają się raty kredytu hipotecznego, koszty amortyzacyjne ani podatek dochodowy. Wskaźnik kapitalizacji a wycena nieruchomości Poza tym, że cap rate pozwala w przybliżeniu określić przychody możliwe do uzyskania z tytułu udostępniania lub sprzedaży nieruchomości, to wskaźnik kapitalizacji może posłużyć także do wyceny nieruchomości. Jak tego dokonać? Najprostszą metodą jest podzielenie uzyskiwanego z nieruchomości rocznego dochodu netto przez wyliczoną wcześniej stopę kapitalizacji. Warto przy tym pamiętać, że dysponując nieruchomością na wynajem, istnieje szereg sposobów na zwiększenie rocznych dochodów. Nawet nieznaczna poprawa standardu całego budynku lub pojedynczego lokalu może przełożyć się na wyraźny wzrost zysków, a co za tym idzie, także na zwiększenie wskaźnika kapitalizacji. Z tego powodu warto inwestować w stałe polepszanie posiadanych dóbr, ale też na bieżąco obserwować sytuację rynkową i bieżące trendy, by zawsze być krok przed konkurencją. Cap rate - do czego jest przydatny wskaźnik kapitalizacji? W większości przypadków cap rate jest wskaźnikiem pozwalającym oszacować przyszłe dochody z tytułu wynajmowania mieszkania. W ten sposób jest wykorzystywany przez prywatnych inwestorów, którzy stawiają swoje pierwsze kroki na rynku inwestycji w nieruchomości. W rzeczywistości jednak wskaźnik kapitalizacji miewa szersze zastosowanie. Inwestorom działającym na większą skalę pomaga wybierać nieruchomości o większym potencjale inwestycyjnym. Porównując cap rate kilku budynków, łatwiej jest im ustalić, który z nich będzie bardziej rentowną inwestycją. Poza tym wskaźnik kapitalizacji ułatwia szybkie oszacowanie okresu, w jakim inwestycja ma szansę się zwrócić. Czym jest wskaźnik rentowności inwestycji ROI? Wartość wskaźnika rentowności inwestycji, czyli ROI, pokazuje, jaka jest efektywność danej inwestycji. Dzięki temu można oceniać np. skuteczność podejmowanych działań marketingowych. Jest to szczególnie przydatne w przypadku poważnych inwestorów, którzy zajmują się więcej niż jedną nieruchomością i wiążą z tą branżą dalszą przyszłość. W celu obliczenia wskaźnika rentowności inwestycji należy podzielić zysk netto lub zwrot z inwestycji przez poniesiony na nią koszt. Wyrażany w procentach wynik pokazuje, czy dalsze finansowanie danej metody jest zasadne, czy może warto zmienić ją na tę bardziej efektywną. Choć wskaźnik ROI jest uniwersalny i nadaje się do obliczania rentowności inwestycji każdego typu, to w zakresie nieruchomości ma szczególne znaczenie. Wynika to z faktu, że rynek nieruchomości jest wyjątkowo stabilny i na ROI raczej nie wpływają niespodziewane wahania, a wystąpienie czynników sezonowych jest łatwe do przewidzenia.

Rynek nieruchomości daje różne opcje zarobku. Jednymi z najczęściej wybieranych sposobów są inwestycje w nieruchomości komercyjne. Choć nie istnieje jasno ustalona definicja nieruchomości komercyjnej, to nie ma wątpliwości, że za takowe uznaje się budynki wykorzystywane do szeroko pojętej działalności gospodarczej. Zalicza się do nich lokale usługowe, użytkowe, hotele, magazyny i nie tylko. Jednymi z najczęściej spotykanych nieruchomości komercyjnych są sklepy i biura. Ich powszechność sprawia, że stają się celem wielu inwestorów. Które z nich stanowią lepszą inwestycję? Porównujemy opłacalność sklepów i biur. Jak inwestować w nieruchomości komercyjne? Istnieją dwa sposoby na inwestycje w nieruchomości komercyjne: zakup lokalu wraz z najemcą i podpisaną umową - rozwiązanie zdecydowanie łatwiejsze, ponieważ ograniczające się do nawiązania kontaktu z dotychczasowym najemcą i uzgodnienia z nim dalszych zasad korzystania z nieruchomości, w której ten prowadzi już istniejący biznes, zakup pustego lokalu i samodzielna komercjalizacja - w tym przypadku inwestor wybiera odpowiednią nieruchomość w najlepszej jego zdaniem lokalizacji, a następnie samodzielnie szuka najemcy, który zechce prowadzić w danym obiekcie biznes przynoszący zadowalające zyski. Niezwykle dochodowym interesem może okazać się inwestycja w cały biurowiec, galerię handlową lub inny budynek przeznaczony do celów usługowych, jednak są to opcje interesujące głównie najzamożniejszych inwestorów, mogących pozwolić sobie na milionowe przedsięwzięcia. Pojedyncze biura i obiekty handlowe pozostają natomiast w zasięgu wielu mniejszych inwestorów. Inwestycje w nieruchomości komercyjne - zalety Jak większość przedsięwzięć na tym rynku, tak i inwestycje w nieruchomości komercyjne mają swoje wady i zalety. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o takim lokowaniu funduszy, warto dobrze je poznać. Do jasnych stron inwestowania w komercyjne należą: odporność na inflację - nieruchomości są dobrem wyjątkowo odpornym na wahania cenowe, a w razie widocznego wzrostu cen na rynku, zawsze można podnieść czynsz, pozostając bez strat, bogactwo wyboru - na rynku nieruchomości komercyjnych można znaleźć lokale różnego typu, w innej lokalizacji oraz o odmiennym metrażu i przeznaczeniu, więc bez większego problemu da się znaleźć obiekt w cenie odpowiadającej możliwościom finansowym konkretnego inwestora, trwała wartość - ceny nieruchomości systematycznie wzrastają, a tylko w wyjątkowych przypadkach spadają; jest to wzrost powolny, lecz gwarantujący bezpieczeństwo inwestycji, wysokość przychodu pasywnego - zarabianie na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych jest jedną z najprostszych metod pozyskiwania pieniędzy; na co dzień nie trzeba wkładać żadnego wysiłku w to, by regularnie odbierać zapłatę za udostępnianie obiektu. Inwestycje w nieruchomości komercyjne - wady Niemniej, inwestycje w nieruchomości komercyjne mają też swoje wady. Należą do nich: potrzeba posiadania znacznego kapitału do rozpoczęcia inwestycji - zakup nieruchomości komercyjnej, jak i każdej innej, to wydatek rzędu od kilkudziesięciu tysięcy do nawet kilku milionów złotych, a okres zwrotu wynosi średnio od kilku do kilkunastu lat, więc trzeba dysponować sporym kapitałem, by móc czekać na odczuwalny zarobek, potrzeba odpowiedzialnego zarządzania - jako że nieruchomość komercyjna ma służyć większej grupie ludzi, nie tylko jej właścicielowi, to inwestor musi dbać o jej stan techniczny, znalezienie uczciwego najemcy, rozwiązywanie wielu problemów pojawiających się w okresie najmu, liczba czynników wpływających na rentowność inwestycji - chcąc uzyskać satysfakcjonujący przychód, trzeba zadbać o atrakcyjną lokalizację, dobre sąsiedztwo, odpowiedni stan budynku i wiele innych czynników, trudność wyboru odpowiedniego obiektu - jest to kwestia powiązana z poprzednią; na rentowność wpływa tak wiele czynników, że trudno jest zdecydować się na wybór konkretnej nieruchomości, w którą się zainwestuje; dodatkowo, w razie błędnego wyboru, konsekwencje można odczuwać przez lata, więc świetną opcją jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradcy. Inwestowanie w sklepy - opłacalność Oceniając opłacalność inwestowania w sklepy, należy uwzględnić wszystkie wymienione wcześniej czynniki. Od innych obiektów sklepy odróżniają się tym, że zawsze będą potrzebne. Warto jednak zawczasu dowiedzieć się, w jakiej branży handlowej planuje działać konkretny najemca. Nie ma bowiem wątpliwości, że o ile sklep spożywczy lub sklep z artykułami biurowymi znajdzie klientów w każdej lokalizacji i bez względu na warunki gospodarcze, to już sklep z bronią czy ekskluzywny butik sprawdzą się jedynie w ściśle określonym sąsiedztwie. Ma to znaczenie o tyle, że zadowalające przychody najemcy są gwarantem płynności przychodów inwestora. Poza tym rozsądne prowadzenie sklepu będzie owocowało wzrostem wartości budynku w oczach potencjalnych, kolejnych najemców. Inwestowanie w biura - opłacalność Jeśli chodzi o opłacalność inwestowania w biura, to jest ona jeszcze bardziej zależna od lokalizacji nieruchomości. O ile sklepy są potrzebne w każdym miejscu, w sąsiedztwie którego mieszkają lub pracują ludzie, o tyle biura pojawiają się zwykle w wybranych częściach miejscowości. Najdogodniejszym miejscem do ich funkcjonowania jest centrum miasta i jego główne ulice. Ważne jest, żeby były to budynki, do których łatwo dotrzeć. Świetnie sprawdzają się te leżące w sąsiedztwie innych biur. Powinny mieć dogodny adres, ale też wyróżniający się design. Przewagą inwestycji w biura jest natomiast fakt, że nie potrzebują tak znacznego przystosowania do konkretnej działalności, jak sklepy. Są łatwiejsze do optymalnego zaaranżowania i można je łatwo przekształcić po wygaśnięciu umowy najmu.