Cap rate, czyli wskaźnik kapitalizacji, to jedno z najważniejszych pojęć z zakresu inwestycji na rynku nieruchomości. Odnosi się do stopy początkowego zwrotu, jakiej oczekuje nabywca obiektu. Cap rate jest wyrażany jako procent kosztu nabycia nieruchomości całkowicie pokrytego środkami pieniężnymi. Wskaźnik kapitalizacji, czyli stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej, ma związek z bieżącą wyceną rynkową nieruchomości. Co dokładnie na temat wskaźnika kapitalizacji i rentowności inwestycji warto wiedzieć przed wyłożeniem pieniędzy na grunt lub budynek?
Najprościej wyjaśniana stopa kapitalizacji CAP to stosunek zysku netto do ceny zakupu nieruchomości. Należy jednak wiedzieć, że pod uwagę przy jej wyliczaniu bierze się koszty zarządzania, ale nie uwzględnia się przypadkowych kosztów nabycia. Jest to podstawowa różnica między obliczaniem zysku netto i brutto. Im wyższa jest stopa kapitalizacji, tym wyższy jest także zwrot z inwestycji, czyli ROI.
Stopę kapitalizacji wylicza się, dzieląc dochód operacyjny netto generowany z wykorzystania danej nieruchomości przez ujmowaną w procentach cenę jej nabycia. Standardowo stopę kapitalizacji podaje się w ujęciu rocznym. W tym celu należy określić przewidywany roczny zysk operacyjny netto, czyli NOI, przed potrąceniem odsetek, kosztów amortyzacji i podatku dochodowego. Następnie dzieli się go przez cenę zakupu nieruchomości.
Kierując się podanymi informacjami, można wykonać próbne obliczenia, które pozwolą lepiej zrozumieć mechanizmy działania stopy kapitalizacji. Na przykładzie nieruchomości kosztującej 500 tysięcy złotych, którą planuje się wynajmować za 2000 złotych miesięcznie (czyli 24 000 złotych w skali roku), można oszacować, że stopa kapitalizacji wyniesie 4,8% rocznie (24 000/500 000). Jest to kwota w ujęciu brutto, czyli przed odliczeniem należności za podatek dochodowy. Dla inwestorów mających większe doświadczenie na rynku nieruchomości wyliczenia rentowności mogą być poszerzone o koszty operacyjne czy wskaźnik pustostanów. Należy mieć świadomość, że do kosztów operacyjnych nie zaliczają się raty kredytu hipotecznego, koszty amortyzacyjne ani podatek dochodowy.
Poza tym, że cap rate pozwala w przybliżeniu określić przychody możliwe do uzyskania z tytułu udostępniania lub sprzedaży nieruchomości, to wskaźnik kapitalizacji może posłużyć także do wyceny nieruchomości. Jak tego dokonać? Najprostszą metodą jest podzielenie uzyskiwanego z nieruchomości rocznego dochodu netto przez wyliczoną wcześniej stopę kapitalizacji.
Warto przy tym pamiętać, że dysponując nieruchomością na wynajem, istnieje szereg sposobów na zwiększenie rocznych dochodów. Nawet nieznaczna poprawa standardu całego budynku lub pojedynczego lokalu może przełożyć się na wyraźny wzrost zysków, a co za tym idzie, także na zwiększenie wskaźnika kapitalizacji. Z tego powodu warto inwestować w stałe polepszanie posiadanych dóbr, ale też na bieżąco obserwować sytuację rynkową i bieżące trendy, by zawsze być krok przed konkurencją.
W większości przypadków cap rate jest wskaźnikiem pozwalającym oszacować przyszłe dochody z tytułu wynajmowania mieszkania. W ten sposób jest wykorzystywany przez prywatnych inwestorów, którzy stawiają swoje pierwsze kroki na rynku inwestycji w nieruchomości. W rzeczywistości jednak wskaźnik kapitalizacji miewa szersze zastosowanie. Inwestorom działającym na większą skalę pomaga wybierać nieruchomości o większym potencjale inwestycyjnym. Porównując cap rate kilku budynków, łatwiej jest im ustalić, który z nich będzie bardziej rentowną inwestycją. Poza tym wskaźnik kapitalizacji ułatwia szybkie oszacowanie okresu, w jakim inwestycja ma szansę się zwrócić.
Wartość wskaźnika rentowności inwestycji, czyli ROI, pokazuje, jaka jest efektywność danej inwestycji. Dzięki temu można oceniać np. skuteczność podejmowanych działań marketingowych. Jest to szczególnie przydatne w przypadku poważnych inwestorów, którzy zajmują się więcej niż jedną nieruchomością i wiążą z tą branżą dalszą przyszłość. W celu obliczenia wskaźnika rentowności inwestycji należy podzielić zysk netto lub zwrot z inwestycji przez poniesiony na nią koszt. Wyrażany w procentach wynik pokazuje, czy dalsze finansowanie danej metody jest zasadne, czy może warto zmienić ją na tę bardziej efektywną. Choć wskaźnik ROI jest uniwersalny i nadaje się do obliczania rentowności inwestycji każdego typu, to w zakresie nieruchomości ma szczególne znaczenie. Wynika to z faktu, że rynek nieruchomości jest wyjątkowo stabilny i na ROI raczej nie wpływają niespodziewane wahania, a wystąpienie czynników sezonowych jest łatwe do przewidzenia.