Podstawowy podział działek gruntowych w Polsce uwzględnia 6 typów zależnych od ich przeznaczenia. Należą do nich działki rolne, budowlane, rekreacyjne, inwestycyjne, leśne i siedliskowe. Wbrew pozorom wybór odpowiedniej ziemi nie zawsze jest oczywisty. Jakie są możliwości wykorzystania poszczególnych działek? Które z nich są najlepszą opcją inwestycji i dlaczego czasem warto zdecydować się na przekwalifikowanie działki? Odpowiedzi na te pytania znajdą Państwo poniżej.
Według Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązkiem każdej gminy w Polsce jest opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi go uchwała przyjmowana przez radę gminy. Plan ten, określany w skrócie jako MPZP, określa przeznaczenie i sposób zagospodarowania wielu elementów przestrzennych, w tym dróg, chodników, terenów zielonych. Do jego najistotniejszych zapisów należy natomiast indeks wszystkich działek, ich wielkości, położenia oraz możliwości wykorzystania. Plany zagospodarowania przestrzennego są publiczne, więc każdy mieszkaniec ma do nich swobodny dostęp, co ułatwia wybór odpowiedniej ziemi do nabycia. Przejrzystość miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwala ustalić rodzaj gruntu, który się aktualnie posiada lub tego, w który zamierzasz się zainwestować.
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana to działka gruntu lub nieruchomość gruntowa, której cechy spełniają warunki budowy obiektów zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Do tych cech zalicza się:
- wielkość,
- cechy geometryczne,
- wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej,
- dostęp do drogi publicznej.
Prawo zapewnia właścicielowi działki budowlanej możliwość uzbrojenia jej, czyli doprowadzenia do niej mediów. Standardowo powinna ona dawać opcję podłączenia budynku do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej, kanalizacyjnej i ciepłowniczej. Dodatkowo działka powinna dawać możliwość korzystania z indywidualnych źródeł energii i ciepła.
Działki budowlane są dodatkowo kategoryzowane zależnie od podmiotu, który je ewidencjonuje. Najpowszechniejszy jest podział miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje je na:
- zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
- zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,
- zabudowę usługową,
- tereny sportu i rekreacji,
- obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m².
Aby świadomie zainwestować w działkę budowlaną, należy zapoznać się z jej dokładnym opisem w MPZP, a także z zapisami na jej temat widniejącymi w księdze wieczystej. Pozwoli to dowiedzieć się, jaki jest faktyczny status ziemi, upewnić się, do kogo należy i czy nie jest obciążona niespłaconym kredytem. Pomoże to zadecydować o jej dalszym użytkowaniu i ewentualnym kupnie.
Działki rolnicze są też nazywane gruntami rolnymi. Zalicza się do nich użytki rolne, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Zależnie od ich charakteru i sposobu wykorzystania dzielą się na:
- grunty orne,
- grunty rolne zabudowane,
- sady,
- pastwiska trwałe,
- łąki trwałe,
- tereny nad stawami,
- grunty pod rowami,
- grunty zadrzewione i zakrzewione.
Działki rolne mogą być nabywane przez prywatnych inwestorów jedynie do powierzchni 1 ha. Prawo do zakupu większych połaci ziemi mają wyłącznie rolnicy i osoby mające uprawnienia w kierunku tego zawodu.
Jako że działki rolnicze należą do najtańszych nieruchomości w Polsce, wiele osób decyduje się zainwestować w nie dla potencjalnych dochodów. Warto przy tym być świadomym, że istnieją opcje zmian statusu ziemi. W tym celu działkę rolną należy poddać odrolnieniu, czyli wyłączeniu z produkcji rolnej. Przekształcenie działki jest możliwe i bywa bardzo opłacalne, jednak trzeba liczyć się z załatwianiem wielu formalności, które natomiast wiążą się z wydatkami. Niemniej, przed podjęciem decyzji warto dogłębnie przedyskutować ten pomysł, najlepiej szacując możliwe zyski i porównując je do przewidywanych wydatków.
Działki rekreacyjne to najsłabiej zdefiniowane ziemie gruntowe. Formalnie są to po prostu tereny o charakterze wypoczynkowo-rekreacyjnym, na których można wznieść zabudowania w podobnym typie, czyli np. altany lub domki letniskowe. Budynki konstruowane na działkach rekreacyjnych zwykle nie wymagają pozwolenia na budowę. Jest tak nawet w przypadku całorocznego domku wypoczynkowego, o ile nie traktuje się go jako stałe miejsce pobytu. Warto podkreślić, że budynki zlokalizowane na działkach rekreacyjnych nie dają możliwości meldunku! Z tego powodu część osób podejmuje starania mające na celu przekształcenie ich w działki stricte budowlane.
Na działkach rekreacyjnych spędza się więc głównie czas wolny, uprawia sport, oddaje pasjom. Do tej grupy gruntów można zaliczyć choćby rodzinne ogródki działkowe czy prywatne ogródki umożliwiające dowolne zagospodarowanie. Poza tym na ziemiach rekreacyjnych tworzy się miejsca typowo sportowe, w tym boiska czy korty. Są to grunty nie wymagające uzbrojenia, najczęściej łatwe w utrzymaniu i doskonale sprawdzające się nie tylko w formie prywatnej, ale też publicznej, jako miejsca służące szerszej grupie osób.
Jeśli wybór odpowiedniej ziemi nadal stanowi dylemat, to warto pocieszyć się możliwością przekształcenia gruntu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może ulegać zmianom, a właściciele ziem mają prawo składania wniosków o zmianę przeznaczenia działki. Najczęściej dotyczą one odrolnienia działek rolniczych, by przekształcić je w działki budowlane. Opcja zmiany działki rekreacyjnej w budowlaną także jest możliwa, aczkolwiek dochodzi do niej dużo rzadziej. Takie zabiegi urzędowe mogą jednak okazać się nie tylko czasochłonne, ale też dość kosztowne. Szczególnie, jeśli w wyniku przekształcenia wartość ziemi wyraźnie wzrośnie, przekładając się na wzrost podatku od nieruchomości.