Decydując się na inwestycję w nieruchomość nabywaną od dewelopera, warto znać swoje prawa i obowiązki dewelopera. Jednym z częstszych błędów w przypadku osób prywatnych jest niedopilnowanie, by w umowie znalazł się zapis o karze umownej. Należy być bowiem świadomym, że choć kary umowne przysługujące inwestorom są wymagane przez prawo, to nie zawsze znajdują się w umowach deweloperskich. Jeśli w dokumencie nie jest wspomniana kara umowna, to w razie niewłaściwego wykonania lub opóźnienia w przekazaniu lokalu, inwestor może ubiegać się jedynie o odszkodowanie. Jak więc zabezpieczyć się na każdą ewentualność i ile wynoszą kary umowne przysługujące inwestorom? Wyjaśniamy.
Ustawa deweloperska w art. 22 ust. 1 pkt 13 określa obowiązek uwzględniania w umowach punktu dotyczącego kar umownych. Mimo to nie każdy deweloper decyduje się na taki krok. Niestety, sankcje za brak wpisania informacji o karze umownej są niewielkie, więc część przedsiębiorstw świadomie z nich rezygnuje. Kara za brak takiego zapisu jest o wiele niższa niż przeciętna kara umowna płacona inwestorowi. W interesie inwestora jest więc sprawdzenie umowy i ewentualne domaganie się ustalenia wysokości kary umownej.
Co prawda, istnieje wspomniana możliwość ubiegania się o odszkodowanie, lecz jest to proces skomplikowany i czasochłonny. Starania o odszkodowanie wymagają zwykle założenia sprawy sądowej i zebrania dowodów świadczących o poniesieniu strat z powodu opóźnień dewelopera. Natomiast dbając o zapis w umowie określający kary umowne przysługujące inwestorom, zadośćuczynienie za niedotrzymanie terminów i innych warunków umowy deweloperskiej jest niepodważalne. Dodatkowo wysokość kary umownej jest stała. Wynosi tyle samo bez względu na wysokość strat poniesionych z powodu niewywiązania się dewelopera z umowy.
Kara umowna zazwyczaj obciąża dewelopera za opóźnienia w realizacji projektu lub w przekazaniu go inwestorowi. Termin ukończenia lub przekazania nieruchomości jest ustalany już przy rozpoczęciu inwestycji. W prospektach, katalogach reklamowych i umowach podaje się go najczęściej w przybliżeniu, uwzględniając przewidywany kwartał zakończenia prac. Poza tym kara umowna może dotyczyć niewłaściwego wykonania przedmiotu umowy. W takiej sytuacji wymagane jest zapłacenie kary i jednoczesna poprawa elementów sprzecznych z ustaleniami. Odpowiednie zapisy w umowie sprawiają, że kary umowne przysługujące inwestorom należą im się automatycznie, bez dociekania powodów wystąpienia opóźnień i innych niedogodności. Nie trzeba wstępować na drogę sądową, a deweloper ma obowiązek zarówno zapłacenia kary, jak i dokończenia inwestycji, której ona dotyczy. Uiszczenie należności nie zdejmuje z dewelopera obowiązku pełnego wywiązania się z pierwotnej umowy!
Trudno jest jednoznacznie określić, jakie powinny być kary umowne przysługujące inwestorom. Ważne, aby uzyskać kwotę, która realnie zrekompensuje wydłużone oczekiwanie na otrzymanie mieszkania. Wszystko zależy od skali opóźnienia i tego, jak wysokie koszty wygenerują kolejne miesiące przebywania w mieszkaniu zastępczym, np. wynajmowanym. Najbezpieczniejszą opcją jest w tym przypadku określenie procentowego poziomu kary. Popularnym zabiegiem jest ustalenie, jaki procent ceny mieszkania deweloperskiego będzie przysługiwał inwestorowi za każdy dzień zwłoki. Jako że większość prywatnych nabywców nie posiada odpowiedniej wiedzy potrzebnej do wyliczenia stawki dającej optymalne zabezpieczenie, to zdecydowanie zaleca się skorzystanie z pomocy radcy prawnego wyspecjalizowanego w branży nieruchomości.
Wysokość kary umownej przysługującej inwestorom może być bardzo zróżnicowana. Zależy to nie tylko od ceny nieruchomości, ale też od indywidualnych wyliczeń obu stron. Oczywistym jest, że deweloper zawsze dąży do ustalenia możliwie najniższej stawki. Podczas szacowania opcji najdogodniejszej dla inwestora, poza wartością inwestycji, należy wziąć pod uwagę ewentualne zwiększenie kosztów kredytu, jeśli taki został zaciągnięty, a także koszty wynajmu mieszkania zastępczego, miejsca postojowego, przesunięcia usług firmy remontowej wynajętej do prac wykończeniowych i wszystkich innych wydatków, które wiążą się z przeniesieniem terminu. Odpowiednie wyliczenia są niezwykle istotne, ponieważ w razie zbyt niskiej kary umownej, może ona nie pokryć poniesionych wydatków. Warto przy tym mieć świadomość, że kara umowna ogranicza możliwości ubiegania się o odszkodowanie.
Choć w większości przypadków kary umowne przysługujące inwestorom są wypłacane przed ostatecznym zawarciem umowy przenoszącej prawo własności na nabywcę, to jednak nie jest to bezwzględną regułą. Istnieją przypadki, w których roszczenia wysuwane są już po odebraniu nieruchomości i sfinalizowaniu wszelkich formalności. Najczęściej chodzi wtedy o wady zauważane dopiero w trakcie użytkowania obiektu. Co więcej, po zawarciu umowy własnościowej, można też ubiegać się o odszkodowanie. Zarówno w przypadku kary umownej, jak i odszkodowania termin zgłaszania roszczeń wynosi zwykle 6 lat. Jeśli deweloper swoim postępowaniem narusza zbiorowe interesy konsumentów, czyli w tej sytuacji inwestorów, mogą oni dodatkowo złożyć skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W razie stwierdzenia nieprawidłowości UOKiK nałoży na dewelopera karę finansową.