Odbiór mieszkania deweloperskiego jest zwykle bardzo emocjonującym przeżyciem. Nie można jednak pozwolić, żeby ekscytacja przysłoniła rozsądek. Dla własnego dobra należy odpowiednio przygotować się do tego momentu. Istotna jest przede wszystkim lista kontrolna odbioru mieszkania, która pozwala upewnić się, czy wszystkie elementy lokalu spełniają normy i są zgodne z założeniami umowy. Nie mając pewności, czy jest się w stanie samodzielnie określić zgodność wykonania z umową, warto skorzystać z pomocy specjalisty. Towarzysząc przy odbiorze technicznym mieszkania, eksperckim okiem oceni on wszystkie elementy, a w razie problemów, wskaże niedociągnięcia.
Wbrew pozorom odbiór mieszkania deweloperskiego nie polega jedynie na wydaniu kluczy i dokumentacji potwierdzającej nabycie nieruchomości. Zgodnie z ustawą deweloperską przed oficjalnym przekazaniem lokalu przez dewelopera musi dojść do tzw. odbioru technicznego. Jest to spotkanie, podczas którego nabywca jest zobowiązany do sprawdzenia zgodności stanu faktycznego z zapisami umowy oraz z normami budowlanymi. Konieczne jest spisanie protokołu, który stanowi dowód akceptacji nieruchomości w takiej formie, jaka zostanie następnie oddana do użytkowania. Informacje o terminie oraz zasadach odbioru technicznego powinny być zawarte już w umowie deweloperskiej. Zależnie od woli inwestora, odbioru może dokonać on sam lub jego przedstawiciel.
Protokół ze spotkania sprawdzającego stan nieruchomości jest znany jako lista kontrolna odbioru mieszkania. Jest to formularz, którego wzór może różnić się detalami, lecz zawsze musi zawierać ocenę podstawowych elementów wpływających na bezpieczeństwo mieszkańców. Są to przede wszystkim:
- instalacja elektryczna,
- instalacja grzewcza,
- instalacja sanitarna,
- wentylacja.
Znaczenie ma też szereg innych czynników wpływających na funkcjonalność danego lokum. Podczas odbioru mieszkania deweloperskiego zaleca się sprawdzić:
- metraż mieszkania i przynależących do niego pomieszczeń,
- zgodność rozkładu mieszkania z umową,
- pion i poziom ścian,
- jakość i równość podłóg oraz wylewek,
- stan i solidność okien i drzwi, w tym ram oraz szyb,
- stan liczników,
- stan ewentualnych balkonów,
- stan techniczny przynależności.
Jeśli umowa obejmowała szerszy zakres prac, należy sprawdzić również jakość ich wykonania. Usterki i wady wykryte na tym etapie będą musiały zostać naprawione przez dewelopera na jego koszt. Jeśli jest to niemożliwe, pozostaje opcja domagania się innej rekompensaty za niedotrzymanie szczegółów zawartej umowy.
Decydując się na samodzielny odbiór mieszkania deweloperskiego, koniecznie należy przygotować się do tego pod względem merytorycznym. Im większą wiedzę o pożądanym stanie nieruchomości będzie miał kupujący, tym dokładniej sprawdzi, czy nieruchomość jest zgodna z zawartą umową. Warto zapoznać się ze standardami, jakimi kierują się specjaliści. Przygotowując listę kontrolną odbioru mieszkania, dobrze jest spisać sobie wszystkie inne detale, na które planuje się zwrócić uwagę. W trakcie oglądania mieszkania warto odnotowywać wszystkie uwagi dotyczące elementów, które nie wydają się poprawne. Wzięcie ze sobą podstawowych narzędzi, jak np. poziomica, pozwoli też sprawdzić przynajmniej najważniejsze parametry ścian i podłóg. Jako pomocnika można wziąć ze sobą inną osobę, która ma szerszą wiedzę na temat wykańczania nieruchomości, budownictwa czy remontów.
Zdecydowanie najlepszym, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy specjalisty. Usługę odbioru mieszkania deweloperskiego oferują wyspecjalizowane w tym zakresie firmy oraz indywidualni inspektorzy nadzoru budowlanego. Przewaga odbioru dokonywanego przez profesjonalistów wynika z ich wiedzy i narzędzi, jakimi dysponują. Eksperci doskonale wiedzą, jakich mankamentów najczęściej należy się spodziewać, dlatego zwrócą na nie szczególną uwagę. Ich wiedza pozwala też w lepszym stopniu ocenić stan poszczególnych elementów mieszkania. Co więcej, mają wprawę w korzystaniu z profesjonalnych narzędzi, dzięki którym dokładniej sprawdzą detale często pomijane przez osoby prywatne. Należą do nich m.in. precyzyjne poziomice, wilgotnościomierze, lasery, kamery termowizyjne.
Bez względu na to, czy odbioru mieszkania dokonuje sam nabywca, czy upoważniona przez niego osoba, spotkanie z deweloperem powinno odbyć się w dzień i trwać ok. 2 godzin. Duże znaczenie ma naturalne światło dzienne, które pozwala lepiej ocenić wygląd wnętrz. Na spotkanie z deweloperem należy wziąć listę kontrolną odbioru mieszkania, ale też umowę deweloperską i dołączony do niej plan mieszkania wraz ze standardem lokalu. To w nim znajdują się informacje o szczegółowym stanie, w jakim oddana miała być nieruchomość. Odbiór techniczny mieszkania nie czyni nowego właściciela odpowiedzialnym za jego stan. Dopiero po przekazaniu kluczy to inwestor przejmuje na siebie całą odpowiedzialność za nieruchomość. Dopóki to nie nastąpi, spoczywa ona na deweloperze. Z tego też powodu nie warto spieszyć się, jeśli nie ma się pewności, że stan mieszkania jest dokładnie taki jak w umowie, a ewentualne usterki zostały trwale usunięte.
Jako że zasady i terminy odbioru mieszkania są uwzględniane w umowie deweloperskiej, już na samym początku należy uważnie przyjrzeć się tym zapisom. Niektórzy deweloperzy próbują działać wbrew prawu, dlatego trzeba być wyczulonym na zapisy mówiące np. o możliwości jednostronnego odbioru technicznego. Warto pamiętać, że przy odbiorze zawsze musi być obecny inwestor lub jego pełnomocnik. Dobrze też wiedzieć, że przeoczony w pierwszym terminie odbiór mieszkania deweloperskiego nie wiąże się z żadnymi poważnymi konsekwencjami. Należy ustalić drugi termin. Co więcej, deweloper może odstąpić od umowy dopiero wtedy, gdy kupiec nie stawi się na jego pisemne wezwanie wysłane drogą pocztową. Wezwanie ponaglające może zostać wysłane dopiero po min. 60 dniach od pierwotnego.