Inwestując w nieruchomości, trzeba liczyć się z obowiązkiem płacenia podatków na zasadach innych niż w przypadku pozostałych towarów. W dodatku wysokość tych podatków jest stosunkowo wysoka z uwagi na wysoką wartość samych nieruchomości. Istnieje jednak kilka sposobów na obniżenie standardowej stawki podatkowej, co przełoży się na wyższy zysk netto z inwestycji. Jakie ulgi podatkowe w Polsce są dostępne dla inwestorów nieruchomości i jakie inne możliwości zaoszczędzenia na podatkach daje polskie prawo?
Ulga mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych opcji minimalizowania podatku od nieruchomości. Dotyczy ona podatników, którzy sprzedali nieruchomość (dom jednorodzinny, spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny) lub jej część, bądź też prawo wieczystego użytkowania gruntu. Warunkiem zwolnienia z podatku jest jednak maksymalnie 5-letni okres między nabyciem danej nieruchomości a jej dalszą sprzedażą. Co więcej, pozyskane w ten sposób środki finansowe muszą zostać przeznaczone w całości lub częściowo na własne cele mieszkaniowe.
W skrócie więc, jeśli osoba fizyczna lub przedsiębiorca prowadzący własną działalność gospodarczą sprzedaje nieruchomości, którą posiadał nie dłużej niż 5 lat, to nie musi płacić podatku. Warunkiem jest jednak, by dochód z transakcji przeznaczyć na zakup innej nieruchomości mieszkalnej. To rozwiązanie wyjątkowo korzystne dla osób, które szukają idealnego miejsca do życia dla samych siebie. Zaoszczędzoną kwotę podatku można bowiem w całości zainwestować w nowe lokum. A jest to suma dość wysoka, ponieważ podatek wynosi standardowo 19% wartości mieszkania lub domu.
Skoro zwolnione z podatku są dochody, które zostaną przeznaczone na dalsze, własne cele mieszkaniowe, to warto wiedzieć, jakie konkretnie inwestycje kwalifikują się do ulgi podatkowej. Okazuje się bowiem, że zwolnienie z opłaty podatkowej obejmuje kilka sytuacji:
Dodatkowo ulgi podatkowe dla inwestorów nieruchomości mogą dotyczyć:
W tych ostatnich przypadkach data powstania zadłużenia musi nastąpić przed otrzymaniem zapłaty za sprzedaż nieruchomości.
Co ważne, do ulgi mieszkaniowej uprawniają także wydatki związane z samymi pracami technicznymi prowadzonymi podczas budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu własnego budynku lub lokalu mieszkalnego. Jakie wydatki spośród prac wykończeniowych można zakwalifikować do ulgi podatkowej dla inwestora nieruchomości? Są to:
Ustawa i dopełniające ją rozporządzenie jasno wskazują także, że jako podstawę do ulgi podatkowej można potraktować wydatki na wyposażenie, w tym na:
Wysokość ulgi podatkowej na mieszkanie, dom lub grunt jest limitowana i ściśle wyliczana na podstawie dochodu ze sprzedanej nieruchomości. Aby wyliczyć, ile można odjąć od podatku, należy przede wszystkim podliczyć wszystkie wydatki finansowane ze środków uzyskanych po sprzedaży danej nieruchomości. Dochód ze sprzedaży należy pomnożyć przez sumę tych wydatków. Tak otrzymana kwota powinna zostać podzielona przez przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Końcowo, od wyliczonej podstawy podatku odejmuje się część wolną od podatku. Oznacza to, że w sytuacji, gdy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie wykorzystany do sfinansowania własnych celw mieszkaniowych, to wykorzysta się maximum ulgi podatek od nieruchomości.
31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowa możliwość zaoszczędzenia na zakupie nieruchomości. Osoby fizyczne, które nabywają mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, mają prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Pozwala to zachować w kieszeni aż 2% wartości inwestycji. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie osób, dla których jest to pierwsza w życiu inwestycja w nieruchomość.
Z nowej opcji mogą skorzystać inwestorzy kupujący:
Zmiany prawne odnoszą się wyłącznie do prywatnych inwestorów, którzy wcześniej nie posiadali żadnych praw do nabywanego budynku lub lokalu. Niemniej, podatek PCC może zostać obniżony w przypadku inwestorów fizycznych, którzy wcześniej odziedziczyli udział w jakiejś nieruchomości, ale nie był on wyższy niż 50%.
Nieznajomość swoich praw oraz zróżnicowane interpretacje ustaw niejednokrotnie prowadzą do zawyżania płaconych przez przedsiębiorców podatków od nieruchomości. Warto więc wiedzieć, że przedsiębiorcy także mogą minimalizować takie opłaty. Podstawą jest właściwe wyliczenie wielkości gruntu oraz metrażu budynku lub lokalu. Najlepiej dokonać tego pod okiem specjalisty, niezależnego doradcy. Trzeba określić, czy nieruchomość jest budynkiem, czy budowlą wykorzystywaną do prowadzenia działalności. Obliczając powierzchnię użytkową, dobrze jest skupić się wyłącznie na tej, która rzeczywiście jest wykorzystywana. W dodatku opodatkowaniu nie podlegają lokale o wysokości stropu 1,4 m lub mniejszej. Jeśli sufity mają między 1,2 a 2,2 m, to płaci się tylko połowę podatku. Istotne jest przyjrzenie się gruntom podlegającym opodatkowaniu. W ustawie pojawia się długa jest lista ziem zwolnionych z opłat. Należą do nich m.in. nieużytki, użytki ekologiczne, ziemie zaliczane do chronionych, grunty zadrzewione i zakrzewione, będące dobrem wspólnym i wiele innych. Z pewnością warto zagłębić się w tym punkcie ustawy i znaleźć kruczki pozwalające obniżyć podatki za konkretną nieruchomość.