Puls Budownictwa

Prace wykończeniowe to ostatni etap przygotowań przed wprowadzeniem się do nowego lokum. Mimo to spędzają sen z powiek i bywają niezwykle wymagające pod wieloma względami. Jedną z trudności jest sporządzenie kosztorysu, który będzie zgodny z budżetem przeznaczonym na ten cel. Mając określoną kwotę, trzeba umiejętnie rozplanować wydatki tak, żeby urządzić wszystkie pomieszczenia, dbając zarówno o najważniejsze elementy funkcyjne, jak i dodatki estetyczne. Jak więc rozsądnie oszacować budżet na wykończenie mieszkania i czy warto zlecić to specjalistom? Jak planować budżet na wykończenie mieszkania krok po kroku? Choć najprawdopodobniej każdy ma swój sposób na to, jak oszacować budżet na wykończenie mieszkania, to jednak warto posłużyć się doświadczeniem innych osób, w tym profesjonalistów. Specjaliści z branży urządzania wnętrz wiedzą najlepiej, na co się przygotować i które wydatki traktować priorytetowo. Żeby mieć pewność, że budżet zamknie się w określonej kwocie, dobrze jest postępować według sprawdzonego schematu. Przedstawiamy proponowany harmonogram działań mających na celu zaplanowanie i oszacowanie kosztów wykończenia mieszkania. Wizja i inspiracje Chcąc spokojnie przejść przez etap wykańczania mieszkania, warto zaplanować go dużo wcześniej. Wystarczy informacja o metrażu pomieszczeń i rozkładzie lokalu, żeby powoli snuć wizje przyszłych aranżacji. Dobrze jest interesować się stronami i czasopismami wnętrzarskimi. Podglądanie rozwiązań aranżacyjnych w cudzych domach oraz korzystanie z pomysłów wykwalifikowanych designerów to doskonała opcja na wyklarowanie własnych oczekiwań. Dla pewności dobrze jest skonsultować je nie tylko z domownikami, ale też z ekspertami w tej dziedzinie. Profesjonaliści podpowiedzą, czy konkretne opcje rzeczywiście sprawdzą się na dłuższą metę, będą funkcjonalne w codziennym życiu i czy zachowają swoją estetykę przez dłuższy czas. Określenie zakresu potrzebnych prac Mając zarys efektu końcowego, można skupić się na planowaniu konkretnych prac, które trzeba wykonać w mieszkaniu. Najlepiej wypisać je w tabeli, w której znajdzie się też miejsce na wykaz materiałów koniecznych do wykonania zadania wraz z ich szacowanymi cenami. Najlepiej jest podzielić plan na pojedyncze pomieszczenia i ich konkretne partie, np. sufity w całym mieszkaniu, ściany w kuchni i łazience, podłogi w pokojach. W ten sposób nie pominie się żadnego elementu. Standardowo będą to prace takie, jak instalacje elementów elektryki, stolarka drzwiowa i okienna, układanie podłóg, malowanie i tapetowanie, montaż mebli oraz podstawowych urządzeń sanitarnych i AGD. Ustalenie budżetu Określenie kwoty, jaką jest się w stanie przeznaczyć na wykończenie mieszkania, to podstawa. Warto jednak ustalić, w jakim budżecie chciałoby się zmieścić, jednocześnie zostawiając sumę zapasową, możliwą do wydania, jeśli zaistnieje taka konieczność. Dzięki temu będzie się dążyło do minimalizowania kosztów, ale wciąż będzie się przygotowanym na niespodziewane wydatki. Taka poduszka finansowa jest bardzo istotna, gdyż najczęściej nie udaje się zmieścić w pierwotnie założonej kwocie. Odłożenie zapasowych funduszy pozwoli natomiast wykonać wszystkie zaplanowane prace bez naruszania finansowego bezpieczeństwa rodziny. Na tym etapie warto też dowiedzieć się, czy istnieją ulgi, które mogłyby przysługiwać na jakiekolwiek zakupy i prace wykonywane w danym miejscu. Jakie wydatki uwzględnić? Dla wyliczenia przybliżonych kosztów końcowych niezbędne jest uwzględnienie wszystkich wydatków cząstkowych, także tych drobnych. Koniecznie należy pamiętać, że poza cenami materiałów i kosztem usług, pojawiają się wydatki związane z transportem tychże materiałów. Zarówno dowiezienie towarów ze sklepu, jak i zamówienie ich drogą zdalną generuje koszty rzędu często kilkuset złotych za jeden zakup. Może się również okazać, że w pojedynczych przypadkach potrzebna będzie profesjonalna porada eksperta. Warto zastanowić się nad włączeniem do budżetu doradztwa projektanta, hydraulika czy elektryka. Mogą oni pomóc np. w określeniu, czy planowane działania będą w danym miejscu bezpieczne i praktyczne. Podliczając ceny materiałów i usług, najlepiej szacować kwoty uśrednione. Zawsze warto szukać tych samych ofert w możliwie najniższej cenie, lecz dobrze być gotowym na wyższe stawki. Jak planować budżet na wykończenie mieszkania? Poszczególne pomieszczenia Zaplanowanie wydatków na wykończenie poszczególnych pomieszczeń wymaga rozległej wiedzy. Poza informacjami o dokładnym metrażu i wymiarach różnych elementów lokum, istotna jest znajomość cen materiałów i usług świadczonych przez wykwalifikowanych robotników. Warto jednak pamiętać, że ceny to nie wszystko. Trzeba znać się na różnicach między materiałami, żeby móc świadomie wybrać te, które najlepiej spełnią oczekiwania lokatorów. Nie można skupiać się wyłącznie na obniżaniu kosztów, ale na optymalnym stosunku cen do jakości. Korzystając z wiedzy specjalistów i osób, które szacowanie kosztów wykończenia mieszkania mają już za sobą, można przyjąć, że ceny wykończenia poszczególnych pomieszczeń w średnim standardzie wynoszą: kuchnia ok. 12 m2 - 20-35 tys. zł, łazienka ok. 7 m2 - 15-20 tys. zł, sypialnia ok. 12 m2 - 12-20 tys. zł, salon ok. 20 m2 - 15-25 tys. zł. Planowanie budżetu na wykończenie mieszkania - czy warto robić to samemu? Prace wykończeniowe praktycznie zawsze wymagają zatrudnienia ekipy fachowców, a nierzadko także pojedynczych ekspertów. Można jednak dodatkowo ułatwić sobie to zadanie i całość prac zlecić specjalistom. Istnieją firmy, które zajmą się nie tyle wykonaniem prac, co ich całkowitą organizacją. Doświadczeni specjaliści wiedzą, jak oszacować budżet na wykończenie mieszkania, jak zaplanować harmonogram prac, znaleźć sprawdzonych wykonawców i czego od nich oczekiwać. Dysponując dostatecznie dużym budżetem, można zaufać specjalistom i spokojnie czekać na efekt końcowy, jedynie czasem doglądając mieszkania.

Inwestując w nieruchomości, trzeba liczyć się z obowiązkiem płacenia podatków na zasadach innych niż w przypadku pozostałych towarów. W dodatku wysokość tych podatków jest stosunkowo wysoka z uwagi na wysoką wartość samych nieruchomości. Istnieje jednak kilka sposobów na obniżenie standardowej stawki podatkowej, co przełoży się na wyższy zysk netto z inwestycji. Jakie ulgi podatkowe w Polsce są dostępne dla inwestorów nieruchomości i jakie inne możliwości zaoszczędzenia na podatkach daje polskie prawo? Ulga mieszkaniowa - co to i kogo dotyczy? Ulga mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych opcji minimalizowania podatku od nieruchomości. Dotyczy ona podatników, którzy sprzedali nieruchomość (dom jednorodzinny, spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny) lub jej część, bądź też prawo wieczystego użytkowania gruntu. Warunkiem zwolnienia z podatku jest jednak maksymalnie 5-letni okres między nabyciem danej nieruchomości a jej dalszą sprzedażą. Co więcej, pozyskane w ten sposób środki finansowe muszą zostać przeznaczone w całości lub częściowo na własne cele mieszkaniowe. W skrócie więc, jeśli osoba fizyczna lub przedsiębiorca prowadzący własną działalność gospodarczą sprzedaje nieruchomości, którą posiadał nie dłużej niż 5 lat, to nie musi płacić podatku. Warunkiem jest jednak, by dochód z transakcji przeznaczyć na zakup innej nieruchomości mieszkalnej. To rozwiązanie wyjątkowo korzystne dla osób, które szukają idealnego miejsca do życia dla samych siebie. Zaoszczędzoną kwotę podatku można bowiem w całości zainwestować w nowe lokum. A jest to suma dość wysoka, ponieważ podatek wynosi standardowo 19% wartości mieszkania lub domu. Ulgi podatkowe dla inwestorów nieruchomości - co można odliczyć przy zakupie mieszkania? Skoro zwolnione z podatku są dochody, które zostaną przeznaczone na dalsze, własne cele mieszkaniowe, to warto wiedzieć, jakie konkretnie inwestycje kwalifikują się do ulgi podatkowej. Okazuje się bowiem, że zwolnienie z opłaty podatkowej obejmuje kilka sytuacji: zakup budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, zakup lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością lub udziału w takim lokalu, a do tego zakup gruntu lub udziału w gruncie, bądź też prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, kiedy grunt jest związany ze wspomnianym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części, zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. Dodatkowo ulgi podatkowe dla inwestorów nieruchomości mogą dotyczyć: wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej przed otrzymaniem zapłaty za zbycie nieruchomości,, kosztów wynikających z odsetek za kredyt lub pożyczkę, kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętego na terenie Unii Europejskiej na zakup mieszkania lub domu. W tych ostatnich przypadkach data powstania zadłużenia musi nastąpić przed otrzymaniem zapłaty za sprzedaż nieruchomości. Jakie elementy wyposażenia można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej? Co ważne, do ulgi mieszkaniowej uprawniają także wydatki związane z samymi pracami technicznymi prowadzonymi podczas budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu własnego budynku lub lokalu mieszkalnego. Jakie wydatki spośród prac wykończeniowych można zakwalifikować do ulgi podatkowej dla inwestora nieruchomości? Są to: wykonanie tynków, wykonanie podłóg, wykonanie okładzin ściennych, wykonanie powłok malarskich, inne elementy umocowane na stałe (np. szafy wnękowe), instalacja lub wymiana wyposażenia technicznego, np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, centralnego ogrzewania. Ustawa i dopełniające ją rozporządzenie jasno wskazują także, że jako podstawę do ulgi podatkowej można potraktować wydatki na wyposażenie, w tym na: kuchenkę gazową, elektryczną, gazowo-elektryczną i okapy, płyt indukcyjną lub ceramiczną, zmywarkę, piekarnik, pralkę, oświetlenie sufitowe i ścienne wewnętrzne, meble stanowiące element lokum, np. pawlacz. Jak obliczyć kwotę do ulgi mieszkaniowej? Wysokość ulgi podatkowej na mieszkanie, dom lub grunt jest limitowana i ściśle wyliczana na podstawie dochodu ze sprzedanej nieruchomości. Aby wyliczyć, ile można odjąć od podatku, należy przede wszystkim podliczyć wszystkie wydatki finansowane ze środków uzyskanych po sprzedaży danej nieruchomości. Dochód ze sprzedaży należy pomnożyć przez sumę tych wydatków. Tak otrzymana kwota powinna zostać podzielona przez przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Końcowo, od wyliczonej podstawy podatku odejmuje się część wolną od podatku. Oznacza to, że w sytuacji, gdy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie wykorzystany do sfinansowania własnych celw mieszkaniowych, to wykorzysta się maximum ulgi podatek od nieruchomości. Zwolnienie z podatku dla kupujących pierwsze mieszkanie 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowa możliwość zaoszczędzenia na zakupie nieruchomości. Osoby fizyczne, które nabywają mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, mają prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Pozwala to zachować w kieszeni aż 2% wartości inwestycji. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie osób, dla których jest to pierwsza w życiu inwestycja w nieruchomość. Z nowej opcji mogą skorzystać inwestorzy kupujący: budynek mieszkalny jednorodzinny, spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością. Zmiany prawne odnoszą się wyłącznie do prywatnych inwestorów, którzy wcześniej nie posiadali żadnych praw do nabywanego budynku lub lokalu. Niemniej, podatek PCC może zostać obniżony w przypadku inwestorów fizycznych, którzy wcześniej odziedziczyli udział w jakiejś nieruchomości, ale nie był on wyższy niż 50%. Ulgi podatkowe dla przedsiębiorców inwestujących w nieruchomość Nieznajomość swoich praw oraz zróżnicowane interpretacje ustaw niejednokrotnie prowadzą do zawyżania płaconych przez przedsiębiorców podatków od nieruchomości. Warto więc wiedzieć, że przedsiębiorcy także mogą minimalizować takie opłaty. Podstawą jest właściwe wyliczenie wielkości gruntu oraz metrażu budynku lub lokalu. Najlepiej dokonać tego pod okiem specjalisty, niezależnego doradcy. Trzeba określić, czy nieruchomość jest budynkiem, czy budowlą wykorzystywaną do prowadzenia działalności. Obliczając powierzchnię użytkową, dobrze jest skupić się wyłącznie na tej, która rzeczywiście jest wykorzystywana. W dodatku opodatkowaniu nie podlegają lokale o wysokości stropu 1,4 m lub mniejszej. Jeśli sufity mają między 1,2 a 2,2 m, to płaci się tylko połowę podatku. Istotne jest przyjrzenie się gruntom podlegającym opodatkowaniu. W ustawie pojawia się długa jest lista ziem zwolnionych z opłat. Należą do nich m.in. nieużytki, użytki ekologiczne, ziemie zaliczane do chronionych, grunty zadrzewione i zakrzewione, będące dobrem wspólnym i wiele innych. Z pewnością warto zagłębić się w tym punkcie ustawy i znaleźć kruczki pozwalające obniżyć podatki za konkretną nieruchomość.

Podatek od nieruchomości w Polsce obejmuje zarówno budynki, jak i działki. Płacą go osoby budujące oraz kupujące budynek, ziemię, lokal. Obowiązek jego zapłaty pojawia się pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym nastąpiły wskazania do jego zapłaty. Wysokość podatku jest zależna od gminy, w której znajduje się nieruchomość. Istnieje też kilka sposobów na jego obniżanie. Wyjaśnimy Państwu, czym jest podatek od nieruchomości w Polsce i pokażemy, jakie są sposoby, by go minimalizować. Podatek od nieruchomości w Polsce – podstawowe informacje Podatek od nieruchomości w Polsce powinien być płacony w kolejnym miesiącu po tym, jak podatnik przejął prawo własności, został jej użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem. Środki zebrane z tego tytułu przez organy samorządowe są jednym z podstawowych elementów ich przychodu własnego. Podatek obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Uiszczają go właściciele prywatni, firmy oraz podmioty organizacyjne, a także posiadacze zależni nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy. Jeśli nieruchomość jest dobrem wspólnym i ma więcej niż jednego właściciela, to obowiązek płacenia podatku spoczywa na wszystkich współwłaścicielach. Jego wielkość może jednak zależeć od udziałów w prawie własności. Każdy właściciel ma prawo starać się o obniżenie podatku m.in. poprzez korzystanie z ulg i odpisów. Niemniej, istnieją jednostki zwolnione z podatku od nieruchomości w Polsce. Są to m.in. stowarzyszenia i organizacje pożytku publicznego, o ile wykorzystują dany budynek zgodnie z deklarowaną działalnością statutową. Poza tym podatku od nieruchomości nie płacą rolnicy, o ile ich grunty służą wyłącznie działalności rolniczej, leśnej lub rybackiej. Podatku nie pobiera się również za nieruchomości indywidualnie wpisane do rejestru zabytków, za nieużytki i użytki ekologiczne, a także za grunty zakrzewione i zadrzewione. Ponadto podatek od nieruchomości nie dotyczy wielu nieruchomości przeznaczonych do użytku publicznego. Ile wynosi podatek od nieruchomości w Polsce? Wysokość podatku od nieruchomości jest w Polsce niejednorodna. Ustala ją urząd gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się grunt, budynek lub lokal. Następnie stawki te są aktualizowane każdego roku. Istnieje jednak ustawowy limit, którego wysokość podatku nie może przekraczać. Jest on ustalany przez Ministerstwo Finansów i w 2023 roku wynosi: 1,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, 28,78 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, 1,16 zł za 1 m2 powierzchni gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, 0,61 zł za 1 m2 powierzchni pozostałych gruntów (np. działek pod domami i blokami mieszkalnymi). Na wysokość ostatecznej stawki wpływa szereg czynników. Poza wielkością nieruchomości i jej rodzajem duże znaczenie ma możliwy dochód, jaki jest w stanie przynosić dany grunt lub budynek. Chcąc poznać aktualne stawki obowiązujące w danej gminie, można skontaktować się bezpośrednio z urzędem lub znaleźć stosowne informacje na stronie internetowej, bądź w Biuletynie Informacji Publicznej. Co wpływa na wysokość podatku od nieruchomości w Polsce? Czynniki decydujące o wysokości podatku od nieruchomości wydają się dość oczywiste. Przede wszystkim jest to wielkość nieruchomości. Opodatkowaniu podlega grunt oraz zabudowania, które się na nim znajdują. Wyliczenie podatku za budynek wymaga obliczenia jego powierzchni użytkowej. Wedle prawa, za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię o wysokości przekraczającej 2,2 m. Podatku w ogóle nie nalicza się w przypadku pomieszczeń o wysokości niższej niż 1,4 m. Lokum o wysokości mieszczącej się w przedziale 1,4-2,2 m jest obłożone podatkiem na poziomie 50% standardowej stawki. Na wysokość podatku wpływa również sposób wykorzystania nieruchomości. Inne stawki obowiązują w przypadku lokali mieszkalnych, a inne obejmują budynki i grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym ewentualna zmiana przeznaczenia budynku powinna być natychmiast zgłaszana do urzędu gminy lub miasta. Podobnie jest w przypadku przebudowy skutkującej zmianą powierzchni użytkowej nieruchomości. Jak obniżyć podatek od nieruchomości w Polsce? W Polsce istnieje kilka sposobów na obniżenie podatku od nieruchomości. Dotyczą one zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Mogą z nich skorzystać właściciele prywatni oraz firmy każdego rodzaju. Jako że wysokość podatku zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej powierzchni, największe pole manewru daje przekształcenie działek na te o niższej stawce podatkowej lub ponowne wyliczenie powierzchni użytkowej budynku tak, by maksymalnie ją ograniczyć. Prawidłowe określenie gruntów Wielokrotnie okazuje się, że grunty są uznawane za przedmiot zbyt wysokiego opodatkowanie w sytuacji, gdy część z nich może być całkowicie zwolniona z tych opłat. Warto dokonać dogłębnej weryfikacji i sprawdzić, czy nie posiada się gruntów zakrzewionych lub zadrzewionych, które są całkowicie zwolnione z podatku od nieruchomości. Podobnie jest we wspomnianym już przypadku gruntów będących nieużytkami lub użytkami ekologicznymi. Oszczędność na powierzchni użytkowej nieruchomości Niejednokrotnie okazuje się też, że powodem do obniżenia podatku od nieruchomości jest szczegółowa weryfikacja powierzchni użytkowej. Dobrze więc rozpocząć od gruntownej inwentaryzacji, najlepiej pod okiem specjalisty. W razie takiej możliwości, warto ograniczyć zakres zbędnej przestrzeni użytkowej w celu obniżenia podatku. Należy przy tym dokładniej przyjrzeć się wysokości pomieszczeń, w szczególności skosom. Zgodnie z wcześniejszymi informacjami, może się okazać, że niskie sufity dają opcję zmniejszenia podatku. Co więcej, jeśli wykaże się, że wcześniej dokonywało się nadpłaty z powodu przeszacowania powierzchni użytkowej, to można ubiegać się o zwrot nadpłaty nawet do pięciu lat wstecz. Możliwości minimalizacji podatku od nieruchomości w Polsce jest zdecydowanie więcej. Chcąc mieć pewność, że wykorzystało się wszystkie opcje, warto skorzystać z usług doradcy podatkowego, który zapozna się z posiadanymi dobrami i wskaże wszystkie opcje zmniejszenia opłat.

Cap rate, czyli wskaźnik kapitalizacji, to jedno z najważniejszych pojęć z zakresu inwestycji na rynku nieruchomości. Odnosi się do stopy początkowego zwrotu, jakiej oczekuje nabywca obiektu. Cap rate jest wyrażany jako procent kosztu nabycia nieruchomości całkowicie pokrytego środkami pieniężnymi. Wskaźnik kapitalizacji, czyli stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej, ma związek z bieżącą wyceną rynkową nieruchomości. Co dokładnie na temat wskaźnika kapitalizacji i rentowności inwestycji warto wiedzieć przed wyłożeniem pieniędzy na grunt lub budynek? Czym jest stopa kapitalizacji CAP? Najprościej wyjaśniana stopa kapitalizacji CAP to stosunek zysku netto do ceny zakupu nieruchomości. Należy jednak wiedzieć, że pod uwagę przy jej wyliczaniu bierze się koszty zarządzania, ale nie uwzględnia się przypadkowych kosztów nabycia. Jest to podstawowa różnica między obliczaniem zysku netto i brutto. Im wyższa jest stopa kapitalizacji, tym wyższy jest także zwrot z inwestycji, czyli ROI. Stopę kapitalizacji wylicza się, dzieląc dochód operacyjny netto generowany z wykorzystania danej nieruchomości przez ujmowaną w procentach cenę jej nabycia. Standardowo stopę kapitalizacji podaje się w ujęciu rocznym. W tym celu należy określić przewidywany roczny zysk operacyjny netto, czyli NOI, przed potrąceniem odsetek, kosztów amortyzacji i podatku dochodowego. Następnie dzieli się go przez cenę zakupu nieruchomości. Jak wygląda przykładowa stopa kapitalizacji CAP? Kierując się podanymi informacjami, można wykonać próbne obliczenia, które pozwolą lepiej zrozumieć mechanizmy działania stopy kapitalizacji. Na przykładzie nieruchomości kosztującej 500 tysięcy złotych, którą planuje się wynajmować za 2000 złotych miesięcznie (czyli 24 000 złotych w skali roku), można oszacować, że stopa kapitalizacji wyniesie 4,8% rocznie (24 000/500 000). Jest to kwota w ujęciu brutto, czyli przed odliczeniem należności za podatek dochodowy. Dla inwestorów mających większe doświadczenie na rynku nieruchomości wyliczenia rentowności mogą być poszerzone o koszty operacyjne czy wskaźnik pustostanów. Należy mieć świadomość, że do kosztów operacyjnych nie zaliczają się raty kredytu hipotecznego, koszty amortyzacyjne ani podatek dochodowy. Wskaźnik kapitalizacji a wycena nieruchomości Poza tym, że cap rate pozwala w przybliżeniu określić przychody możliwe do uzyskania z tytułu udostępniania lub sprzedaży nieruchomości, to wskaźnik kapitalizacji może posłużyć także do wyceny nieruchomości. Jak tego dokonać? Najprostszą metodą jest podzielenie uzyskiwanego z nieruchomości rocznego dochodu netto przez wyliczoną wcześniej stopę kapitalizacji. Warto przy tym pamiętać, że dysponując nieruchomością na wynajem, istnieje szereg sposobów na zwiększenie rocznych dochodów. Nawet nieznaczna poprawa standardu całego budynku lub pojedynczego lokalu może przełożyć się na wyraźny wzrost zysków, a co za tym idzie, także na zwiększenie wskaźnika kapitalizacji. Z tego powodu warto inwestować w stałe polepszanie posiadanych dóbr, ale też na bieżąco obserwować sytuację rynkową i bieżące trendy, by zawsze być krok przed konkurencją. Cap rate - do czego jest przydatny wskaźnik kapitalizacji? W większości przypadków cap rate jest wskaźnikiem pozwalającym oszacować przyszłe dochody z tytułu wynajmowania mieszkania. W ten sposób jest wykorzystywany przez prywatnych inwestorów, którzy stawiają swoje pierwsze kroki na rynku inwestycji w nieruchomości. W rzeczywistości jednak wskaźnik kapitalizacji miewa szersze zastosowanie. Inwestorom działającym na większą skalę pomaga wybierać nieruchomości o większym potencjale inwestycyjnym. Porównując cap rate kilku budynków, łatwiej jest im ustalić, który z nich będzie bardziej rentowną inwestycją. Poza tym wskaźnik kapitalizacji ułatwia szybkie oszacowanie okresu, w jakim inwestycja ma szansę się zwrócić. Czym jest wskaźnik rentowności inwestycji ROI? Wartość wskaźnika rentowności inwestycji, czyli ROI, pokazuje, jaka jest efektywność danej inwestycji. Dzięki temu można oceniać np. skuteczność podejmowanych działań marketingowych. Jest to szczególnie przydatne w przypadku poważnych inwestorów, którzy zajmują się więcej niż jedną nieruchomością i wiążą z tą branżą dalszą przyszłość. W celu obliczenia wskaźnika rentowności inwestycji należy podzielić zysk netto lub zwrot z inwestycji przez poniesiony na nią koszt. Wyrażany w procentach wynik pokazuje, czy dalsze finansowanie danej metody jest zasadne, czy może warto zmienić ją na tę bardziej efektywną. Choć wskaźnik ROI jest uniwersalny i nadaje się do obliczania rentowności inwestycji każdego typu, to w zakresie nieruchomości ma szczególne znaczenie. Wynika to z faktu, że rynek nieruchomości jest wyjątkowo stabilny i na ROI raczej nie wpływają niespodziewane wahania, a wystąpienie czynników sezonowych jest łatwe do przewidzenia.

Rynek nieruchomości daje różne opcje zarobku. Jednymi z najczęściej wybieranych sposobów są inwestycje w nieruchomości komercyjne. Choć nie istnieje jasno ustalona definicja nieruchomości komercyjnej, to nie ma wątpliwości, że za takowe uznaje się budynki wykorzystywane do szeroko pojętej działalności gospodarczej. Zalicza się do nich lokale usługowe, użytkowe, hotele, magazyny i nie tylko. Jednymi z najczęściej spotykanych nieruchomości komercyjnych są sklepy i biura. Ich powszechność sprawia, że stają się celem wielu inwestorów. Które z nich stanowią lepszą inwestycję? Porównujemy opłacalność sklepów i biur. Jak inwestować w nieruchomości komercyjne? Istnieją dwa sposoby na inwestycje w nieruchomości komercyjne: zakup lokalu wraz z najemcą i podpisaną umową - rozwiązanie zdecydowanie łatwiejsze, ponieważ ograniczające się do nawiązania kontaktu z dotychczasowym najemcą i uzgodnienia z nim dalszych zasad korzystania z nieruchomości, w której ten prowadzi już istniejący biznes, zakup pustego lokalu i samodzielna komercjalizacja - w tym przypadku inwestor wybiera odpowiednią nieruchomość w najlepszej jego zdaniem lokalizacji, a następnie samodzielnie szuka najemcy, który zechce prowadzić w danym obiekcie biznes przynoszący zadowalające zyski. Niezwykle dochodowym interesem może okazać się inwestycja w cały biurowiec, galerię handlową lub inny budynek przeznaczony do celów usługowych, jednak są to opcje interesujące głównie najzamożniejszych inwestorów, mogących pozwolić sobie na milionowe przedsięwzięcia. Pojedyncze biura i obiekty handlowe pozostają natomiast w zasięgu wielu mniejszych inwestorów. Inwestycje w nieruchomości komercyjne - zalety Jak większość przedsięwzięć na tym rynku, tak i inwestycje w nieruchomości komercyjne mają swoje wady i zalety. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o takim lokowaniu funduszy, warto dobrze je poznać. Do jasnych stron inwestowania w komercyjne należą: odporność na inflację - nieruchomości są dobrem wyjątkowo odpornym na wahania cenowe, a w razie widocznego wzrostu cen na rynku, zawsze można podnieść czynsz, pozostając bez strat, bogactwo wyboru - na rynku nieruchomości komercyjnych można znaleźć lokale różnego typu, w innej lokalizacji oraz o odmiennym metrażu i przeznaczeniu, więc bez większego problemu da się znaleźć obiekt w cenie odpowiadającej możliwościom finansowym konkretnego inwestora, trwała wartość - ceny nieruchomości systematycznie wzrastają, a tylko w wyjątkowych przypadkach spadają; jest to wzrost powolny, lecz gwarantujący bezpieczeństwo inwestycji, wysokość przychodu pasywnego - zarabianie na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych jest jedną z najprostszych metod pozyskiwania pieniędzy; na co dzień nie trzeba wkładać żadnego wysiłku w to, by regularnie odbierać zapłatę za udostępnianie obiektu. Inwestycje w nieruchomości komercyjne - wady Niemniej, inwestycje w nieruchomości komercyjne mają też swoje wady. Należą do nich: potrzeba posiadania znacznego kapitału do rozpoczęcia inwestycji - zakup nieruchomości komercyjnej, jak i każdej innej, to wydatek rzędu od kilkudziesięciu tysięcy do nawet kilku milionów złotych, a okres zwrotu wynosi średnio od kilku do kilkunastu lat, więc trzeba dysponować sporym kapitałem, by móc czekać na odczuwalny zarobek, potrzeba odpowiedzialnego zarządzania - jako że nieruchomość komercyjna ma służyć większej grupie ludzi, nie tylko jej właścicielowi, to inwestor musi dbać o jej stan techniczny, znalezienie uczciwego najemcy, rozwiązywanie wielu problemów pojawiających się w okresie najmu, liczba czynników wpływających na rentowność inwestycji - chcąc uzyskać satysfakcjonujący przychód, trzeba zadbać o atrakcyjną lokalizację, dobre sąsiedztwo, odpowiedni stan budynku i wiele innych czynników, trudność wyboru odpowiedniego obiektu - jest to kwestia powiązana z poprzednią; na rentowność wpływa tak wiele czynników, że trudno jest zdecydować się na wybór konkretnej nieruchomości, w którą się zainwestuje; dodatkowo, w razie błędnego wyboru, konsekwencje można odczuwać przez lata, więc świetną opcją jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradcy. Inwestowanie w sklepy - opłacalność Oceniając opłacalność inwestowania w sklepy, należy uwzględnić wszystkie wymienione wcześniej czynniki. Od innych obiektów sklepy odróżniają się tym, że zawsze będą potrzebne. Warto jednak zawczasu dowiedzieć się, w jakiej branży handlowej planuje działać konkretny najemca. Nie ma bowiem wątpliwości, że o ile sklep spożywczy lub sklep z artykułami biurowymi znajdzie klientów w każdej lokalizacji i bez względu na warunki gospodarcze, to już sklep z bronią czy ekskluzywny butik sprawdzą się jedynie w ściśle określonym sąsiedztwie. Ma to znaczenie o tyle, że zadowalające przychody najemcy są gwarantem płynności przychodów inwestora. Poza tym rozsądne prowadzenie sklepu będzie owocowało wzrostem wartości budynku w oczach potencjalnych, kolejnych najemców. Inwestowanie w biura - opłacalność Jeśli chodzi o opłacalność inwestowania w biura, to jest ona jeszcze bardziej zależna od lokalizacji nieruchomości. O ile sklepy są potrzebne w każdym miejscu, w sąsiedztwie którego mieszkają lub pracują ludzie, o tyle biura pojawiają się zwykle w wybranych częściach miejscowości. Najdogodniejszym miejscem do ich funkcjonowania jest centrum miasta i jego główne ulice. Ważne jest, żeby były to budynki, do których łatwo dotrzeć. Świetnie sprawdzają się te leżące w sąsiedztwie innych biur. Powinny mieć dogodny adres, ale też wyróżniający się design. Przewagą inwestycji w biura jest natomiast fakt, że nie potrzebują tak znacznego przystosowania do konkretnej działalności, jak sklepy. Są łatwiejsze do optymalnego zaaranżowania i można je łatwo przekształcić po wygaśnięciu umowy najmu.

Pierwotne przeznaczenie nieruchomości bywa sprzeczne z planami jej właścicieli. Zdarza się, że istnieje szereg czynników przemawiających za zmianą statusu lokalu z użytkowego na mieszkalny, a czasem także odwrotnie. Zgodnie z prawem przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest możliwe, jednak wymaga czasu, cierpliwości i wkładu finansowego. Przede wszystkim należy złożyć wniosek o możliwość zmiany, dołączyć do niego odpowiednią dokumentację, a następnie dokonać określonych zmian w samym budynku. Jak więc przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny? Podpowiadamy. Czym jest lokal użytkowy, a czym lokal mieszkalny? Warto zacząć od definicji lokalu użytkowego i mieszkalnego. Według prawa budowlanego pierwszy z nich to trwale wydzielone pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, które nie są mieszkaniem, pomieszczeniem gospodarczym ani technicznym. Natomiast za lokal mieszkalny uznawane są pokoje i pomieszczenia pomocnicze, które są odgrodzone trwałymi przegrodami budowlanymi, mają własne, odrębne wejście i gwarantują warunki umożliwiające stały pobyt oraz prowadzenie gospodarstwa domowego. Chcąc zmienić przeznaczenie, czyli sposób użytkowania lokalu, mogą Państwo dokonać tego za zgodą stosownego organu administracyjnego. Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny - niezbędne dokumenty Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest przeprowadzane na podstawie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Pierwszym krokiem, jaki powinni Państwo wykonać w tym celu, jest złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania lokalu do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawie powiatu. Możliwe jest też wysłanie go drogą elektroniczną poprzez aplikację e-Budownictwo. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty: - potwierdzenie prawa do rozporządzania lokalem, - opis i rysunek obiektu z wyszczególnieniem tej jego części, której obejmować mają zmiany, a także wskazujący jego usytuowanie przestrzenne w szerszej perspektywie, - warunki zabudowy lub zaświadczenie o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zabudowy, - opis techniczny zawierający informacje o rodzaju obiektu, jego charakterystyce, konstrukcji i danych techniczno-użytkowych, - planując zmiany obejmujące budowę lub przebudowę obiektu, należy dodatkowo złoży wniosek o pozwolenie na budowę. Warto pamiętać, że przed złożeniem wniosku i otrzymaniem decyzji zwrotnej, nie należy rozpoczynać zmian, gdyż zostaną one potraktowane jako nielegalna samowola budowlana. Urząd ma 30 dni na sprzeciwienie się wnioskowi. Jeśli organ nie wyda decyzji odmownej, można przystąpić do działania. Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny - pozostałe formalności W razie braku przeszkód organ administracyjny wyraża tzw. milczącą zgodę na zmianę statusu nieruchomości. W takiej sytuacji należy wystąpić do niego jeszcze o pismo potwierdzające brak przeciwwskazań do przekształcenia nieruchomości oraz o zaświadczenie o samodzielności lokalu. Kolejnym etapem jest wizyta w katastrze nieruchomości. Jest to baza danych o wszystkich nieruchomościach na terenie kraju. Należy w nim złożyć wniosek o zmianę statusu obiektu w kartotece lokali. Otrzymując potwierdzenie, muszą Państwo wprowadzić zmiany w księgach wieczystych. Zajmuje się tym stosowny sąd, który przyjmuje wniosek o wpis w księdze dotyczący przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkalny. Po dopełnieniu formalności mają Państwo 2 lata na wykonanie konkretnych prac modyfikujących nieruchomość. Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny? Jeśli chodzi o stronę techniczną, to lokal mieszkalny może wymagać podłączenia niektórych mediów. Przykładowo, w części budynków użytkowych brakuje ciepłej wody czy instalacji gazowej pozwalającej na komfortowe korzystanie z kuchni. Warto skupić się przede wszystkim na stosownym zaopatrzeniu właśnie kuchni i łazienki. Pozostałe pomieszczenia mieszkalne mogą wymagać jedynie zwiększenia dostępności energii elektrycznej, czyli stworzenia większej liczby gniazdek. Inne działania niezbędne przy przekształcaniu lokalu na mieszkalny to głównie prace mające na celu zmianę wyglądu pomieszczeń. W tym przypadku wystarczy dokonać prac wykończeniowych, jak położenie podłóg, malowanie, tapetowanie, a do tego odpowiednio wyposażyć lokum, decydując tym samym o konkretnym przeznaczeniu pomieszczeń. Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny - koszty Wszelkie procedury dokonywane w starostwie lub urzędzie miasta są bezpłatne. Koszty mogą pojawić się w związku z pozyskiwaniem dokumentów uzupełniających czy wpisem do księgi wieczystej. Nie są to jednak wysokie koszty i nawet skorzystanie z pomocy pełnomocnika pozwoli zamknąć wydatki w kwocie nie większej niż 100 zł. Warto również pamiętać, że zmiana statusu lokalu wiąże się ze zmianą wysokości kosztów amortyzacji. W przypadku lokalu użytkowego jest to 2,5% w skali roku, a amortyzacja lokalu mieszkalnego wynosi 1,5 % rocznie. Z początkiem 2023 r. wszedł w życie przepis, według którego koszty amortyzacji nieruchomości nie są wliczane do kosztów uzyskania przychodu. Niemniej, przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest opłacalne z perspektywy osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Wiąże się to bowiem z niższymi podatkami i zwolnieniem z VAT-u. Kiedy warto przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny? To właśnie osoby prowadzące działalność gospodarczą najczęściej decydują się na przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny. Jest to opcja opłacalna w przypadku przedsiębiorców, którzy mogą dogodnie prowadzić interesy z mieszkania. Poza tym jest to rozsądna zmiana w razie zamknięcia lub przeniesienia działalności z danego lokalu w inne miejsce. Jeśli nie chcą Państwo sprzedawać nieruchomości ani wynajmować jej osobom trzecim, to można przekształcić ją w mieszkanie. To również pomysł na zarobek z wynajmu. Zmiana lokalu na mieszkalny i jego późniejsze wynajęcie daje bowiem comiesięczny dochód od lokatorów, a przy okazji zwalnia z płacenia VAT-u.

W centrum Warszawy wyrośnie pierwszy w Polsce hotel marki Canopy by Hilton Warsaw. Inwestycją będzie zarządzać firma TFG Hotels, a za projekt architektoniczny budynku odpowiedzialna jest pracownia APA Wojciechowski Architekci. Otwarcie obiektu, który pomieści 170 pokoi, zaplanowane jest na 2025 r. Canopy by Hilton Warsaw zlokalizowany jest przy ulicy Wilczej 50/52 w Warszawie, w miejscu dawnego Wilcza House. W hotelu znajdzie się 170 pokoi, przestrzeń konferencyjno-biznesowa oraz Canopy Central – miejsce do pracy, odpoczynku i spotkań towarzyskich. Na dachu obiektu przewidziano taras. Za projekt inwestycji odpowiada pracownia APA Wojciechowski Architekci. – Z dumą ogłaszamy naszą współpracę z renomowaną firmą APA Wojciechowski Architekci przy projekcie nowego hotelu Hilton by Canopy w Warszawie. Bardzo cenimy lekkość i zdolność zespołu APA w tworzeniu unikalnych koncepcji, które idealnie wpisują się w naszą wizję, tworząc eklektyczne połączenie nowoczesności, elegancji i finezji. Jesteśmy przekonani, że ta współpraca przyniesie niezapomniane doświadczenia dla naszych przyszłych gości, jednocześnie sprawiając, że Hotel Canopy by Hilton stanie się prawdziwym arcydziełem w samym sercu Warszawy – mówi Anna Fijałkowska, Chief Executive Officer w TFG Hotels. Design hotelu będzie eklektycznym połączeniem nowoczesności z elegancją i artystycznymi detalami. Kształt dziewięciokondygnacyjnej bryły obiektu ma nawiązywać do modernistycznej zabudowy. – Nowa inwestycja nawiązuje do poprzedniego, modernistycznego obiektu biurowego Wilcza House. Jej hotelowa funkcja koresponduje z budynkami mieszkaniowymi bliskiego otoczenia. W architekturze okolicznych gmachów przenikają się wątki XIX-wiecznych renesansowych, eleganckich kamienic, pierwsze formy stylu secesyjnego i art deco, proste kształty modernizmu oraz socrealistyczne surowe podziały. Wszystkie te elementy miały znaczący wpływ na kształt naszego projektu – opowiada Joanna Nowosadzka, Architektka w APA Wojciechowski Architekci. Dziewięciokondygnacyjna bryła inwestycji została wpisana w kształt narożnej działki, zamykając pierzeje ulic Wilczej i Poznańskiej. Uskokowy kształt obiektu zwieńczy konstrukcja ogrodu zimowego. – Miks zabytkowej architektury XIX-wiecznych kamienic oraz modernistycznych przykładów obiektów powojennych nadaje niepowtarzalny odbiór ulicy. To połączenie w znaczący sposób wpłynęło na sposób, w jaki ukształtowaliśmy elewację hotelu. Zaprojektowane przez nas charakterystyczne wyoblenia eksponowanego narożnika u zbiegu ul. Wilczej i Poznańskiej mają nawiązywać do modernistycznej zabudowy. Cofnięte glify jednolitych, kwadratowych okien odwołują się do zabudowy kamienicznej. Zakrzywione balkony będą natomiast subtelnym ukłonem w stronę łuków barokowej architektury. Całość obiektu ożywiły elementy w kolorze miedzi, które świetnie kontrastują z jasnym odcieniem całości bryły. Poprzez te nietypowe połączenia chcieliśmy zachować eklektyczny charakter ulicy – podkreśla Anna Kurowska, Architekt Prowadzący w APA Wojciechowski Architekci. – Z tarasu na ostatniej kondygnacji, wycofanej delikatnie względem fasady, rozpościera się malowniczy widok na dachy i serce Warszawy. Zaprojektowany przez nas ogród zimowy stanowi hołd dla dawnej kopuły, która niegdyś wieńczyła to miejsce. Stworzenie tego miejsca z prostych form, użycie szlachetnych materiałów i dbałość o subtelne detale, razem z wrażeniem przenikania i transparentności, sprawiają, że budynek stanowi jedno z najbardziej autentycznych miejsc w Warszawie – dodaje Joanna Nowosadzka. Zaplanowano duże przeszklenia na parterze oraz zaoblenia w strefach wejściowych. W dalszym planie holu wejściowego znalazł się zielony dziedziniec. – To nasza odpowiedź na pragnienie stworzenia przyjaznego, naturalnego miejsca w sercu miejskiej dżungli. Chcieliśmy, aby przyszli goście mieli dostęp do spokojnego otoczenia, w którym mogą zregenerować siły po dniu pełnym wrażeń. To nie tylko atrakcyjna przestrzeń wizualna, ale także praktyczne rozwiązanie, integrujące naturalne elementy z nowoczesną architekturą – wyjaśnia Anna Kurowska.