Pierwotne przeznaczenie nieruchomości bywa sprzeczne z planami jej właścicieli. Zdarza się, że istnieje szereg czynników przemawiających za zmianą statusu lokalu z użytkowego na mieszkalny, a czasem także odwrotnie. Zgodnie z prawem przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest możliwe, jednak wymaga czasu, cierpliwości i wkładu finansowego. Przede wszystkim należy złożyć wniosek o możliwość zmiany, dołączyć do niego odpowiednią dokumentację, a następnie dokonać określonych zmian w samym budynku. Jak więc przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny? Podpowiadamy.
Warto zacząć od definicji lokalu użytkowego i mieszkalnego. Według prawa budowlanego pierwszy z nich to trwale wydzielone pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, które nie są mieszkaniem, pomieszczeniem gospodarczym ani technicznym. Natomiast za lokal mieszkalny uznawane są pokoje i pomieszczenia pomocnicze, które są odgrodzone trwałymi przegrodami budowlanymi, mają własne, odrębne wejście i gwarantują warunki umożliwiające stały pobyt oraz prowadzenie gospodarstwa domowego. Chcąc zmienić przeznaczenie, czyli sposób użytkowania lokalu, mogą Państwo dokonać tego za zgodą stosownego organu administracyjnego.
Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest przeprowadzane na podstawie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Pierwszym krokiem, jaki powinni Państwo wykonać w tym celu, jest złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania lokalu do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawie powiatu. Możliwe jest też wysłanie go drogą elektroniczną poprzez aplikację e-Budownictwo. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- potwierdzenie prawa do rozporządzania lokalem,
- opis i rysunek obiektu z wyszczególnieniem tej jego części, której obejmować mają zmiany, a także wskazujący jego usytuowanie przestrzenne w szerszej perspektywie,
- warunki zabudowy lub zaświadczenie o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zabudowy,
- opis techniczny zawierający informacje o rodzaju obiektu, jego charakterystyce, konstrukcji i danych techniczno-użytkowych,
- planując zmiany obejmujące budowę lub przebudowę obiektu, należy dodatkowo złoży wniosek o pozwolenie na budowę.
Warto pamiętać, że przed złożeniem wniosku i otrzymaniem decyzji zwrotnej, nie należy rozpoczynać zmian, gdyż zostaną one potraktowane jako nielegalna samowola budowlana. Urząd ma 30 dni na sprzeciwienie się wnioskowi. Jeśli organ nie wyda decyzji odmownej, można przystąpić do działania.
W razie braku przeszkód organ administracyjny wyraża tzw. milczącą zgodę na zmianę statusu nieruchomości. W takiej sytuacji należy wystąpić do niego jeszcze o pismo potwierdzające brak przeciwwskazań do przekształcenia nieruchomości oraz o zaświadczenie o samodzielności lokalu. Kolejnym etapem jest wizyta w katastrze nieruchomości. Jest to baza danych o wszystkich nieruchomościach na terenie kraju. Należy w nim złożyć wniosek o zmianę statusu obiektu w kartotece lokali. Otrzymując potwierdzenie, muszą Państwo wprowadzić zmiany w księgach wieczystych. Zajmuje się tym stosowny sąd, który przyjmuje wniosek o wpis w księdze dotyczący przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkalny. Po dopełnieniu formalności mają Państwo 2 lata na wykonanie konkretnych prac modyfikujących nieruchomość.
Jeśli chodzi o stronę techniczną, to lokal mieszkalny może wymagać podłączenia niektórych mediów. Przykładowo, w części budynków użytkowych brakuje ciepłej wody czy instalacji gazowej pozwalającej na komfortowe korzystanie z kuchni. Warto skupić się przede wszystkim na stosownym zaopatrzeniu właśnie kuchni i łazienki. Pozostałe pomieszczenia mieszkalne mogą wymagać jedynie zwiększenia dostępności energii elektrycznej, czyli stworzenia większej liczby gniazdek. Inne działania niezbędne przy przekształcaniu lokalu na mieszkalny to głównie prace mające na celu zmianę wyglądu pomieszczeń. W tym przypadku wystarczy dokonać prac wykończeniowych, jak położenie podłóg, malowanie, tapetowanie, a do tego odpowiednio wyposażyć lokum, decydując tym samym o konkretnym przeznaczeniu pomieszczeń.
Wszelkie procedury dokonywane w starostwie lub urzędzie miasta są bezpłatne. Koszty mogą pojawić się w związku z pozyskiwaniem dokumentów uzupełniających czy wpisem do księgi wieczystej. Nie są to jednak wysokie koszty i nawet skorzystanie z pomocy pełnomocnika pozwoli zamknąć wydatki w kwocie nie większej niż 100 zł. Warto również pamiętać, że zmiana statusu lokalu wiąże się ze zmianą wysokości kosztów amortyzacji. W przypadku lokalu użytkowego jest to 2,5% w skali roku, a amortyzacja lokalu mieszkalnego wynosi 1,5 % rocznie. Z początkiem 2023 r. wszedł w życie przepis, według którego koszty amortyzacji nieruchomości nie są wliczane do kosztów uzyskania przychodu. Niemniej, przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny jest opłacalne z perspektywy osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Wiąże się to bowiem z niższymi podatkami i zwolnieniem z VAT-u.
To właśnie osoby prowadzące działalność gospodarczą najczęściej decydują się na przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny. Jest to opcja opłacalna w przypadku przedsiębiorców, którzy mogą dogodnie prowadzić interesy z mieszkania. Poza tym jest to rozsądna zmiana w razie zamknięcia lub przeniesienia działalności z danego lokalu w inne miejsce. Jeśli nie chcą Państwo sprzedawać nieruchomości ani wynajmować jej osobom trzecim, to można przekształcić ją w mieszkanie. To również pomysł na zarobek z wynajmu. Zmiana lokalu na mieszkalny i jego późniejsze wynajęcie daje bowiem comiesięczny dochód od lokatorów, a przy okazji zwalnia z płacenia VAT-u.