Puls Budownictwa

Po latach ekspansji polski rynek galerii handlowych zaczyna zwalniać i przybierać nowy kształt. Nie ma już wyścigu na największe metraże, jest kalkulacja i precyzja. Centra handlowe w klasycznym rozumieniu tracą dynamikę, za to rosną formaty mniejsze, prostsze i bliższe codzienności. W tle tej zmiany widać coś więcej niż tylko korektę strategii, to odpowiedź na nową ekonomię konsumenta, który wybiera rozsądek zamiast rytuału weekendowych zakupów. Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła rynkowi handlowemu względną stabilizację, choć trudno mówić o powrocie do dawnych schematów. Po okresie spowolnienia i wysokiej inflacji gospodarka odbudowuje się, a realne dochody Polaków powoli rosną. Mimo to konsumenci pozostają ostrożni, a struktura ich wydatków ulega zmianie, bo w centrum zainteresowania coraz częściej znajdują się usługi, gastronomia i rekreacja. W efekcie handel stacjonarny nie tyle odzyskuje dawną pozycję, co szuka dla siebie nowej formuły. Galerie handlowe, niegdyś symbol nowoczesnego stylu życia i motory rozwoju lokalnych gospodarek, dziś stają wobec konieczności redefinicji roli. Utrzymanie pozycji wymaga znacznie więcej niż atrakcyjnego miksu najemców. W czasach, gdy klienta można stracić jednym kliknięciem, znaczenia nabiera doświadczenie miejsca, przestrzeń która angażuje, buduje emocje i daje powód, by przyjść nie tylko po towar, ale po kontakt, usługę czy chwilę odpoczynku. Jednocześnie rynek wciąż funkcjonuje pod presją kosztów i niepewności inwestycyjnej. Wysokie stopy procentowe, wzrost kosztów budowy i utrzymania obiektów oraz konieczność dostosowania się do wymogów ESG sprawiają, że wiele projektów realizowanych jest ostrożnie lub etapami. Choć dane z raportu PRCH wskazują na stabilny wzrost zasobów – 13,95 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej i 132,6 tys. m² oddanej w pierwszej połowie roku – za tą liczbą stoi zmiana jakościowa, nie ilościowa. To nie jest już rynek ekspansji, ale rynek selekcji: rośnie znaczenie lokalizacji, formatów i umiejętności dostosowania się do oczekiwań konsumenta. Dominacja parków handlowych i odwrót od wielkich galerii Struktura nowej podaży jednoznacznie potwierdza zmianę kierunku rozwoju sektora. W pierwszej połowie 2025 roku na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego aż 83,4% stanowiły parki handlowe, format, który jeszcze dekadę temu pozostawał na marginesie dużych inwestycji. Dziś to właśnie on definiuje dynamikę rynku, a jego przewaga nie jest przypadkowa. Parki handlowe są tańsze w realizacji, szybsze w budowie i bardziej odporne na wahania koniunktury. W warunkach rosnących kosztów finansowania i presji czynszowej to argumenty, które przesądzają o decyzjach inwestorów. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. Tendencja ta ma wymiar systemowy. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. To już nie epizod, lecz nowy model ekspansji. W przeciwieństwie do klasycznych galerii, które wymagają dużych miast i silnej bazy konsumenckiej, parki handlowe skutecznie wypełniają lukę w mniejszych ośrodkach, często tam, gdzie wcześniej dominował handel tradycyjny lub nie istniała żadna zorganizowana oferta nowoczesnego retailu. Zmiana formatu przekłada się na zmianę filozofii inwestowania. W miejsce projektów spektakularnych, wielofunkcyjnych i kapitałochłonnych pojawiają się obiekty kompaktowe, o ograniczonym ryzyku i krótszym okresie zwrotu. Z perspektywy inwestora to racjonalna decyzja, rynek coraz częściej nagradza efektywność operacyjną zamiast rozmachu. Z kolei z perspektywy konsumenta to powrót do prostoty: zakupy blisko domu, w funkcjonalnym układzie, bez konieczności przebijania się przez zatłoczone pasaże. Nie oznacza to jednak, że duże centra handlowe tracą rację bytu. Ich rola ewoluuje, stają się przestrzeniami doświadczenia i spędzania czasu, a nie tylko zakupów. To jednak wymaga inwestycji w nowe funkcje, modernizacji i dostosowania do oczekiwań odbiorcy, który coraz częściej wybiera jakość przeżycia ponad wygodę transakcji. Nowa podaż w I połowie 2025  Pierwsze półrocze 2025 roku potwierdziło utrzymanie wysokiej aktywności deweloperskiej, choć jej struktura jest coraz bardziej selektywna. Na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co oznacza stabilny, ale kontrolowany przyrost zasobów. Deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na inwestycjach o niskim progu ryzyka – parkach handlowych i obiektach typu convenience, które szybciej osiągają rentowność i lepiej wpisują się w zmieniające się zachowania zakupowe konsumentów. Największe projekty oddane w pierwszej połowie roku to m.in. A Centrum w Oświęcimiu (rozbudowa), Galeria Goplana w Lesznie, a także kolejne etapy sieciowych parków handlowych realizowanych przez Trei Real Estate, LCP Properties czy Napollo. Widoczna jest też aktywność nowych graczy kapitałowych, którzy przejmują gotowe portfele obiektów o ustabilizowanym najmie, traktując je jako bezpieczną alternatywę wobec zmiennych rynków biurowego i magazynowego. Cechą wspólną nowych realizacji jest ekonomiczna racjonalność. Obiekty są mniejsze, bardziej modułowe i zlokalizowane w średnich lub małych miastach, czyli tam, gdzie nie ma konkurencji dużych centrów. Strategia ta pozwala na szybsze skomercjalizowanie projektu i ograniczenie ekspozycji na wahania koniunktury. Coraz częściej widać też trend łączenia funkcji, w nowych parkach handlowych pojawiają się strefy usługowe, gastronomiczne, a nawet miejsca aktywności lokalnej. To już nie tylko przestrzeń zakupowa, ale punkt codziennego życia społeczności. Ważnym zjawiskiem pozostaje redewlopment starszych obiektów. W wielu przypadkach bardziej opłacalne jest przekształcenie istniejącej galerii w format convenience niż budowa od podstaw. Tak dzieje się m.in. z wybranymi obiektami z portfeli międzynarodowych funduszy, które dostrzegły potencjał w repozycjonowaniu aktywów. Modernizacje obejmują nie tylko zmiany układu najemców, ale też poprawę efektywności energetycznej i dostosowanie do wymogów ESG, które sprawiają, że dziś to już nie przewaga konkurencyjna, lecz konieczność. Całość układa się w wyraźny obraz rynku, który odchodzi od skali na rzecz precyzji. Zamiast kilku spektakularnych galerii o powierzchni powyżej 50 tys. m², deweloperzy realizują wiele mniejszych obiektów dopasowanych do lokalnego popytu. Ten trend, wzmacniany przez zmieniające się zwyczaje konsumenckie i ostrożność kapitału, definiuje nowy rozdział polskiego rynku handlowego, bardziej zrównoważony, ale też bardziej wymagający. Nasycenie przestrzenią handlową i siła nabywcza Polski rynek handlowy pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale dynamika jego wzrostu coraz wyraźniej zderza się z ograniczeniami popytowymi. Według danych PRCH zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie 13,95 mln m² GLA, a po ukończeniu projektów w budowie przekroczą 14,5 mln m². Nasycenie wynosi dziś około 372 m² na 1000 mieszkańców, a po realizacji rozpoczętych inwestycji wzrośnie do 387 m². W dużych miastach wskaźnik ten jest ponad dwukrotnie wyższy w ośrodkach z istniejącymi centrami handlowymi sięga 704 m², a wliczając projekty w toku nawet 732 m² na 1000 mieszkańców. Jak wynika z danych portalu Kompas Inwestycji, w fazie realizacji znajduje się 367 projektów budynków o charakterze handlowo-usługowym. To liczba, która pokazuje skalę aktywności sektora, ale też rodzi pytania o chłonność rynku i trwałość lokalnego popytu. W wielu średnich miastach rośnie ryzyko nadpodaży, szczególnie tam, gdzie rozwój nie idzie w parze ze wzrostem siły nabywczej mieszkańców. Analiza potencjału konsumpcyjnego potwierdza te dysproporcje. Z danych GfK przywoływanych w raporcie PRCH wynika, że w miastach z centrami handlowymi na każdy metr kwadratowy istniejącej i budowanej powierzchni przypada 84,5 tys. zł rocznych wydatków konsumenckich, podczas gdy w ośmiu największych aglomeracjach wartość ta sięga 96 tys. zł. Oznacza to, że możliwości absorpcyjne mniejszych rynków są istotnie niższe, co w praktyce przekłada się na większe ryzyko pustostanów i presję na czynsze. W efekcie rynek wyraźnie polaryzuje się między dużymi ośrodkami metropolitalnymi, które przyciągają inwestycje o charakterze doświadczeniowym, a mniejszymi miastami, gdzie rozwój ogranicza się do prostych formatów handlowych. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Regionalna mapa inwestycji – koncentracja i polaryzacja Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że 367 projektów handlowo-usługowych nie jest rozłożonych równomiernie w skali kraju. Największe skupiska inwestycji koncentrują się wokół największych aglomeracji, w Warszawie (63 projekty), Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (39), Krakowie i Bielsku-Białej (po 38), Poznaniu (37), a także Trójmieście (24). To obszary, w których wysoka siła nabywcza i dobrze rozwinięta infrastruktura przyciągają kapitał i stymulują kolejne inwestycje. Na drugim biegunie pozostają regiony Polski Wschodniej — m.in. Lublin, Białystok i Przemyśl, gdzie aktywność inwestycyjna jest znacznie niższa. Dysproporcja ta odzwierciedla nie tylko różnice gospodarcze między regionami, ale też wskazuje kierunek przyszłych napięć rynkowych. Tam, gdzie inwestycji jest najwięcej, szybciej może dojść do lokalnego nasycenia, podczas gdy obszary peryferyjne wciąż pozostają niedoinwestowane. W praktyce oznacza to, że inwestorzy coraz częściej będą musieli precyzyjnie dopasowywać format obiektu do lokalnego kontekstu, zamiast powielać jeden model. Rynek galerii handlowych przestaje być jednolitym krajobrazem. Konsekwencje koncentracji inwestycji – rynek pod presją lokalnej konkurencji Rosnąca koncentracja inwestycji handlowych w kilku głównych aglomeracjach niesie ze sobą zarówno szanse, jak i nowe wyzwania. Dla inwestorów oznacza to coraz ciaśniejszy rynek, na którym o sukcesie projektu nie decyduje już sam fakt lokalizacji w dużym mieście, lecz precyzyjne dopasowanie formatu do potrzeb konkretnej dzielnicy i profilu mieszkańców. W praktyce przewagę zyskują projekty o wyraźnej tożsamości, takie jak centra sąsiedzkie, parki convenience lub obiekty z rozbudowaną funkcją rozrywkową. Tendencja do skupiania inwestycji w kilku ośrodkach prowadzi też do rosnącej konkurencji o najemców. Sieci handlowe coraz ostrożniej podchodzą do ekspansji, nie chcą dublować lokalizacji, a preferują te obiekty, które gwarantują najwyższy footfall i właściwy miks marek. W efekcie rośnie presja na właścicieli starszych galerii, którzy muszą repozycjonować swoje obiekty, by utrzymać najemców i ruch. Część z nich przechodzi procesy modernizacji, inne zmieniają funkcję, włączając elementy rekreacyjne, gastronomiczne czy nawet biurowe. Z punktu widzenia inwestorów finansowych taka polaryzacja zwiększa znaczenie analizy mikroekonomicznej. Już nie wystarczy wiedzieć, w jakim mieście powstaje inwestycja, liczy się jej lokalny kontekst społeczny i urbanistyczny. Deweloperzy muszą brać pod uwagę m.in. gęstość zaludnienia, profil dochodowy mieszkańców, układ komunikacyjny czy nawet to, jak dana lokalizacja funkcjonuje w świadomości lokalnej społeczności. Z kolei w mniejszych miastach, gdzie inwestycji powstaje mniej, przewagę daje pierwszy ruch, zajęcie rynku zanim pojawi się konkurencja. To tam obserwujemy największe zainteresowanie formatami o niższych kosztach wejścia i krótszym czasie zwrotu. Parki handlowe i obiekty convenience stają się dla inwestorów strategią defensywną wobec rosnącej konkurencji w metropoliach. W rezultacie polski rynek galerii handlowych coraz bardziej przypomina mapę nacisku inwestycyjnego, z intensywnymi punktami w największych miastach i rozproszoną aktywnością na peryferiach. Dla całego sektora oznacza to koniec jednolitego modelu rozwoju i początek epoki lokalnych strategii, w których każda decyzja inwestycyjna wymaga nie tylko kapitału, ale i dogłębnego zrozumienia miejsca. Rynek galerii handlowych w Polsce dojrzewa. Po dwóch dekadach szybkiego wzrostu wkracza w etap redefinicji. Od pogoni za metrami kwadratowymi do poszukiwania jakości, różnorodności i trwałej funkcji w miejskim krajobrazie. Nowe inwestycje nie znikają, ale stają się bardziej przemyślane, a stare obiekty zyskują drugie życie dzięki modernizacjom i zmianie formatu. W tym pejzażu wygrają ci, którzy zrozumieją, że centrum handlowe nie jest już tylko miejscem zakupów, lecz elementem tkanki miejskiej, która musi reagować na rytm codziennego życia.

Pomimo trudnej koniunktury w budownictwie, wojny cenowej i deficytu inwestycji prywatnych, po trzech kwartałach 2025 roku Erbud odnotowuje 14 proc. wzrost przychodów. Budowlana grupa koncentruje się na trzech segmentach: budownictwie kubaturowym, OZE oraz usługach dla przemysłu. Zarząd Erbudu spodziewa się w 2026 roku wysypu nowych zleceń. Na koniec października 2025 r. portfel zamówień zewnętrznych Erbudu miał wartość ponad 2,5 mld zł (2,95 mld zł przed rokiem), doliczając projekty własne spółki Onde – przekracza 3,1 mld zł. – Portfel zleceń lekko się kurczy, lecz zamówienia na kwotę 2,5 mld dają nam bezpieczną perspektywę na przyszły rok. Widzimy szanse wzrostu przychodów, ponieważ rynek fotowoltaiki się rozwija, niedługo ruszą projekty wiatrowe. W segmencie budownictwa modułowego liczymy przede wszystkim na obiekty wojskowe, ale szansą są też dwie wielkie inwestycje, CPK i elektrownia jądrowa, wokół których w krótkim czasie trzeba będzie postawić mieszkania, także dla pracowników. Te dwa projekty będą wiodące, jeśli chodzi o moduły i budownictwo kubaturowe. Także wydaje nam się, że przyszły rok będzie przełomowym, jeśli chodzi o nowe zlecenia – powiedział Dariusz Grzeszczak, prezes Erbudu. 
Grupa Erbud od stycznia do września tego roku wypracowała 2,44 mld zł przychodów, wobec 2,1 mld zł rok wcześniej, co oznacza 16 proc. wzrost r/r. Spółka zamknęła ten okres z wynikiem 174,6 mln zł marży brutto na sprzedaży, przy 174,1 mln zł w tym samym okresie 2024 r. EBITDA Grupy wyniosła 54 mln zł i była o 11,1 mln zł (17 proc.) niższa od zanotowanej w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. Wynik operacyjny Grupy w raportowanym okresie spadł z 33,6 mln zł do 15,5 mln zł w stosunku do tego okresu 2024 r. Wynik netto ukształtował się zaś na poziomie -13 mln zł, wobec 7,7 mln zł zysku w analogicznym czasie 2024 r.

 – Produkcja budowlano-montażowa jest jeszcze cały czas pod kreską, aczkolwiek już wrzesień przyniósł pierwszy niewielki wzrost, niestety przyczyniło się do tego głównie budownictwo infrastrukturalne. Cały czas na rynku obserwujemy zamrożone inwestycje, brakuje projektów prywatnych. To powoduje, że do przetargów publicznych zgłasza się po kilkadziesiąt firm i mamy bardzo ostrą walkę cenową. Przekłada się to oczywiście na wskaźnik ogólnego klimatu w budownictwie, który cały czas jest ujemny – komentuje Agnieszka Głowacka, wiceprezes Erbudu. Na przestrzeni trzech kwartałów 2025 r. w budownictwie kubaturowym Erbud podpisał kontrakty o wartości ponad miliarda zł, zaś od początku października pozyskał zlecenia na 170 mln zł.

 – Mimo trudnego, bardzo konkurencyjnego rynku, jesteśmy zadowoleni z tego, że te kontrakty pozyskujemy, przy tym bardzo zwracamy uwagę na ich bezpieczeństwo, finansowanie i oczywiście marżowość. W związku z sytuacją rynkową i spadkiem inwestycji prywatnych, rośnie w naszym portfelu, relatywnie do lat poprzednich, udział zamówień publicznych. Jest ich ponad 60%, przy czym konkurencja jest ogromna – podkreśla Jacek Leczkowski, wiceprezes Erbudu. – Duża część naszego portfela to kontrakty z ochrony zdrowia. Jesteśmy też aktywni w mieszkaniówce, choć ilość pozwoleń na budowę spada. W segmencie usług dla przemysłu Erbud uzyskał w okresie 9 miesięcy br. wynik 470 mln zł przychodów (+14 proc. r/r), zwiększając jednocześnie zysk operacyjny w stosunku do trzech kwartałów 2024 r. o 23 proc. do kwoty 19 mln zł. Najbardziej rentowny był zaś segment OZE. Działająca w tym obszarze, jako wykonawca i deweloper, spółka Onde wypracowała 629,6 mln zł przychodów wobec 581,4 mln zł (+8,28 proc.) przed rokiem. Jednocześnie ONDE poprawiło rentowność sprzedaży brutto, uzyskując 75,6 mln zł, czyli o 31,5 proc. więcej niż w 9 miesiącach 2024 r. Spółka Onde rozszerzyła także zakres działalności, uzyskując koncesje na sprzedaż energii elektrycznej z projektu Lewałd.

Teren dawnej Cukrowni w Pruszczu Gdańskim, obejmujący blisko 20 hektarów, zostanie przekształcony w nowoczesną dzielnicę miejską. Spółka NDI Development uzyskała pozwolenie na budowę i rozpoczyna realizację pierwszego etapu inwestycji. Na rynek trafiło 100 mieszkań. Docelowo powstanie ponad 1700 mieszkań oraz 15 000 mkw. powierzchni komercyjnej. Przedsięwzięcie NDI Development jest jedną z największych rewitalizacji na Pomorzu. Realizacja pierwszego etapu inwestycji, za którego projekt odpowiada pracownia Open Architektura, rozpocznie się jeszcze w listopadzie. W planach jest budowa dwóch czteropiętrowych budynków mieszkalnych. Znajdzie się w nich łącznie 100 lokali – od kawalerek (28-41 mkw.) po mieszkania czteropokojowe (64-87 mkw.). Lokale na parterze posiadać będą prywatne ogródki, a te na wyższych kondygnacjach – balkony lub tarasy. Pomiędzy budynkami zaprojektowano zieloną przestrzeń wspólną z elementami małej architektury, ogrodami deszczowymi oraz infrastrukturą dla rowerzystów. Zgodnie z harmonogramem, przekazanie pierwszych mieszkań planowane jest na 2028 rok.
 – Zadaniem architekta było zaprojektować budynki łączące skalę zabudowy Pruszcza ze skalą i językiem architektonicznym Cukrowni. Dało to pretekst do powstania nowoczesnej zabudowy z korzeniami - zarówno w tradycji kształtowania bryły budynków jak i tradycji materiałów wykończeniowych. Pod czujnym spojrzeniem konserwatora zabytków powstała pierzeja nowego placu miejskiego, który zostanie zdefiniowany przez naszą architekturę i ceglaną majestatyczną bryłę Cukrowni. Razem zbudują nową jakość przestrzeni dla Pruszcza – mówi architekt Daniel Mermer, właściciel warszawskiej pracowni Open Architektura, odpowiedzialnej za projekt pierwszego etapu. Wieloetapowa inwestycja
 Projekt rewitalizacji Cukrowni to wieloetapowe przedsięwzięcie - na przestrzeni 10 lat powstanie w Pruszczu Gdańskim dzielnica oparta na idei „15-minutowego miasta”. Całość inwestycji obejmie osiem etapów, w ramach których powstanie docelowo ponad 1700 mieszkań oraz 15 000 mkw. powierzchni komercyjnej: usługowej, gastronomicznej, biurowej i hotelowej. Równolegle z budową części mieszkaniowej prowadzone będą prace nad adaptacją 29 zabytkowych budynków dawnego kompleksu fabrycznego. Inwestor planuje przekształcić je w centrum usługowo-kulturalno-rekreacyjne z restauracjami, kawiarniami, sklepami i przestrzeniami biurowymi. Centralnym punktem nowej dzielnicy stanie się plac miejski, miejsce spotkań i lokalnych wydarzeń. Zachowany zostanie również charakterystyczny ceglany komin będący symbolem przemysłowego dziedzictwa tego miejsca. Wysoki poziom zainteresowania na etapie przedsprzedaży potwierdza duży potencjał projektu. Pozwolenie na budowę, uzyskane we wrześniu, otworzyło drogę do uruchomienia oficjalnej sprzedaży mieszkań w październiku. – To projekt o wyjątkowej skali, który ma szansę stworzyć w Pruszczu Gdańskim nową, tętniącą życiem tkankę miejską – podkreśla Wioletta Kleniewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu NDI Development. NDI Development przygotowuje się do rozpoczęcia budowy, architekci już pracują nad koncepcją drugiego etapu.

Deweloper Equilis Polska rusza z przedsprzedażą mieszkań w swojej nowej inwestycji Orneko na warszawskiej Białołęce. Projekt zakłada budowę kameralnego osiedla składającego się z dwóch budynków, w których znajdzie się około 200 mieszkań. Inwestycja powstaje u zbiegu ulic Orneckiej i Cieślewskich w Warszawie, na działce o powierzchni 15 125 mkw. Autorem projektu jest Pracownia projektowa Archikar. Orneko obejmuje dwa budynki: 5- i 6- kondygnacyjne, w których zaplanowano około 200 mieszkań o metrażach od 25 do 145 mkw., w tym apartamenty z antresolami. Projekt architektoniczny Orneko łączy nowoczesny design z funkcjonalnością. Prosta, geometryczna forma budynków z jasno-ciemnymi elewacjami i dużymi przeszkleniami zapewni mieszkańcom pełne światła wnętrza. Część mieszkań położonych na ostatnim piętrze będzie miała antresole. Dla mieszkańców przewidziano miejsca postojowe zarówno naziemne, jak i w garażu podziemnym, w tym stanowiska wyposażone w infrastrukturę do ładowania samochodów elektrycznych. Na terenie osiedla znajdzie się także plac zabaw. Na osiedlu posadzonych zostanie około 100 drzew, w tym rzadko spotykane platany oraz dęby, lipy, sosny i modrzewie, tworząc leśną atmosferę osiedla. Obecnie trwa przygotowanie terenu pod inwestycję. Pierwsze prace budowlane ruszą w pierwszym kwartale 2026 roku, a zakończenie planowane jest na czwarty kwartał 2027 roku.

Warszawski Zarząd Zielni ogłosił przetarg na budowę wielofunkcyjnego budynku usługowego z bosmanatem w Porcie Czerniakowskim. Obiekt będzie otwarty dla mieszkańców zainteresowanych aktywną formą spędzania czasu na rzece. Projekt budynku wykonała pracownia GAB Piotr Grabowski Architekt z Poznania. Konkurs architektoniczny na budowę bosmanatu rozstrzygnięto w 2022 r., wygrała go pracownia GAB Piotr Grabowski Architekt z Poznania. W październiku 2024 r. autorzy zwycięskiej koncepcji zakończyli opracowanie kompletnej dokumentacji projektowej. Rok później rozpoczął się przetarg na prace budowlane. 
 Budynek będzie miał zielony dach, został zaprojektowany w konstrukcji drewniano-żelbetowej i, dzięki zastosowaniu paneli fotowoltaicznych i pomp ciepła, spełnia możliwie maksymalne ograniczenie emisji dwutlenku węgla do atmosfery. Będzie składał się z dwóch części, w niższej znajdzie się wypożyczalnia sprzętu, warsztat, pomieszczenie do przechowywania małych łodzi oraz sala treningowa dla wodniackich klubów sportowych, sauny, toalety i prysznice dla użytkowników portu. W wyższej trzypiętrowej części mieszkańcy będą mogli skorzystać z oferty gastronomicznej, sali konferencyjnej oraz tarasu widokowego. Teren wokół bosmanatu będzie dostępny dla wszystkich odwiedzających, powstaną nowe ścieżki, chodniki i podesty, stanie się także przestrzenią wypoczynkową - mieszkańcy będą mieli do dyspozycji tarasy, leżanki i ławki. Wokół budynku zaplanowano nową zieleń – byliny, rośliny cebulowe, trawy ozdobne, krzewy i drzewa oraz ogród deszczowy. Budowa bosmanatu zaplanowana jest na 21 miesięcy.

Resi Capital z grupy deweloperskiej Cavatina rozpoczyna budowę nowej inwestycji w Katowicach. Osiedle Jankego, zlokalizowane w zielonej dzielnicy Ochojec, pomieści 180 mieszkań. Projekt został przygotowany przez własną pracownię architektoniczną Resi Capital pod kierunkiem Piotra Jasińskiego. Dwa kaskadowe budynki zyskają duże przeszklenia, przestronne tarasy i balkony oraz zieleń wokół. Inwestycja będzie realizowana z uwzględnieniem dostępności dla osób z ograniczoną mobilnością. W ramach Osiedla Jankego powstanie łącznie 180 lokali mieszkalnych o metrażach od 25,6 do 96,6 mkw. Dla mieszkańców przewidziano wiele udogodnień, w tym: recepcję, wielofunkcyjną strefę mieszkańca z przestrzenią wypoczynkową, ogólnodostępną kuchnią i wydzieloną strefę zabaw dla dzieci. Na terenie osiedla powstanie także strefa fitness podzielona na dwie części: siłownię oraz salę do jogi czy pilatesu. Na parterze budynków znajdą się lokale usługowe. Projekt przewiduje 135 miejsc postojowych w garażu podziemnym oraz 45 miejsc naziemnych. Zaplanowano także możliwość montażu stacji ładowania aut elektrycznych. – Projektując Osiedle Jankego, skupiliśmy się na harmonii i spokoju. Lokalizacja w dzielnicy Ochojec, w bezpośrednim sąsiedztwie Lasów Murckowskich i Rezerwatu Przyrody Ochojec, dała nam wyjątkową możliwość połączenia miejskiej infrastruktury z codziennym dostępem do natury. To miejsce cenione przez mieszkańców za ciszę i możliwości rekreacji. Przenosimy ten klimat do wnętrza osiedla, tworząc przestrzeń, która autentycznie 'otula' – jest bezpieczna, komfortowa i sprzyja odpoczynkowi – mówi Anna Łagowska-Cioch, wiceprezes Resi Capital. 

 Osiedle Jankego to już piąta inwestycja mieszkaniowa Grupy Cavatina w Katowicach. Zakończenie jej budowy planowane jest na IV kwartał 2027 roku.

Od czasu przystąpienia Polski do UE rynek mieszkaniowy przeszedł głęboką transformację. Dziś mieszkania w dużej mierze traktuje się jak towar, a nie miejsce do życia. Brak jasnych standardów dla deweloperów i odpowiedniego nadzoru pozwala na powstawanie osiedli, które ekonomicznie mają sens, ale przestrzennie i społecznie zawodzą. Wejście Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku otworzyło nowy rozdział w historii krajowego rynku mieszkaniowego. Zmiany, które następowały od początku transformacji lat dziewięćdziesiątych, nabrały wówczas niezwykłego tempa i skali. Polska stała się atrakcyjnym miejscem dla zagranicznych inwestorów, którzy widzieli w niej dynamiczny i chłonny rynek. Wraz z nimi pojawiły się pierwsze spektakularne projekty – biurowce, osiedla w stylu „zachodnim”, a także wieżowce, które miały nadać polskim miastom nowoczesny charakter. Jeszcze wcześniej rynek ten kształtował się w sposób spontaniczny. Po upadku komunizmu inicjatywę przejęli lokalni przedsiębiorcy i prywatni inwestorzy, często działający bez większego doświadczenia. To oni, korzystając z nowych możliwości, rozpoczynali pierwsze inwestycje mieszkaniowe. Dopiero wejście Polski do wspólnoty europejskiej przyciągnęło kapitał na dużą skalę i sprawiło, że mieszkanie coraz częściej zaczęto traktować nie jako dobro społeczne, lecz jako produkt inwestycyjny. Zmieniła się również logika planowania przestrzeni. Deweloperzy coraz chętniej wybierali grunty na obrzeżach miast, gdzie ziemia była tańsza i łatwiej dostępna. Takie decyzje prowadziły do sytuacji, w których powstawały osiedla pozbawione podstawowej infrastruktury. To nie szkoła, przedszkole czy transport publiczny decydowały o lokalizacji nowych mieszkań – to nowe bloki wymuszały późniejsze inwestycje w infrastrukturę. W ten sposób w wielu miejscach zaczęła dominować praktyka, którą dziś określa się mianem patodeweloperki. Państwo przez długi czas nie reagowało na te procesy. Dopiero w 2011 roku przyjęto ustawę deweloperską, która wprowadziła elementarne zasady ochrony nabywców. Z czasem pojawił się także Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, jednak przepisy skupiają się głównie na bezpieczeństwie transakcji finansowych, a nie na jakości życia przyszłych mieszkańców. Dlatego, mimo rosnącego profesjonalizmu części rynku, problem chaosu przestrzennego i budowania w oderwaniu od miejskiego kontekstu wciąż pozostaje aktualny. Trzy typy deweloperów na polskim rynku Rynek deweloperski w Polsce nie jest jednolity. Tworzą go podmioty o zupełnie różnych historiach, możliwościach finansowych i podejściu do odpowiedzialności za przestrzeń. Z jednej strony mamy potężne korporacje działające w skali międzynarodowej, natomiast z drugiej drobnych inwestorów, którzy pojawiają się w branży często przypadkiem. Pomiędzy nimi funkcjonują polskie firmy budowane od podstaw przez profesjonalistów. To zderzenie różnych motywacji i ambicji sprawia, że rynek mieszkaniowy w Polsce ma tak złożony i niejednoznaczny charakter. Pierwszą grupę stanowią duże korporacje i zagraniczne grupy kapitałowe. To właśnie one wprowadziły na polski rynek zachodnie standardy, profesjonalne strategie sprzedaży i marketingu, a także duże projekty inwestycyjne. Kierują się jednak przede wszystkim wskaźnikami finansowymi, liczy się zwrot z inwestycji, szybki obrót kapitałem i utrzymanie wysokiej marży. W projektach realizowanych wspólnie z samorządami potrafią działać odpowiedzialnie, bo wymaga tego procedura i nadzór. Gdy jednak inwestują samodzielnie, ich głównym punktem odniesienia pozostaje rachunek ekonomiczny. Drugi typ to inwestorzy prywatni. Często są to osoby, które odziedziczyły działki lub kupiły grunty w odpowiednim momencie, nie mając przy tym dużego doświadczenia ani świadomości urbanistycznej. Ich działalność bywa chaotyczna i przypadkowa. Brak wiedzy i profesjonalnego zaplecza prowadzi do powstawania budynków pozbawionych spójności z otoczeniem, a czasem wręcz osiedli, które stają się symbolem patodeweloperki. To właśnie w tej grupie najczęściej rodzą się projekty krytykowane w debacie publicznej. Trzecią kategorię stanowią polskie firmy stworzone od podstaw przez specjalistów – architektów, inżynierów czy menedżerów, którzy postanowili samodzielnie budować swoją pozycję. Działają z większą odpowiedzialnością, dbają o jakość i reputację, ale nie dysponują taką siłą finansową jak międzynarodowe koncerny. Często są zmuszone konkurować zarówno z globalnymi gigantami, jak i z przypadkowymi inwestorami, którzy psują obraz całej branży. To właśnie te firmy najczęściej podkreślają potrzebę jasnych ram prawnych, które oddzieliłyby profesjonalistów od amatorów i spekulantów. Patodeweloperka — objaw systemowego braku regulacji Patodeweloperka nie powstała sama z siebie, to symptom szerszego problemu. Na papierze mamy dziś przepisy chroniące nabywców, od „ustawy deweloperskiej”, która reguluje formy zabezpieczenia wpłat kupujących, po kolejne zmiany wprowadzające Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Te regulacje faktycznie zwiększyły ochronę finansową konsumenta, ale koncentrują się głównie na sferze transakcji, kto i w jaki sposób ma odzyskać pieniądze, gdy inwestycja utknie lub deweloper upadnie. W praktyce oznacza to, że jeżeli chodzi o jakość przestrzeni, urbanistykę czy wymogi kompetencyjne wobec inwestora prawo nie nakłada twardych barier wejścia.  W polskim porządku prawnym rolę inwestora określa Prawo budowlane, które wskazuje, jakie obowiązki spoczywają na tej stronie procesu budowlanego — od zorganizowania inwestycji, przez przygotowanie projektu, aż po powołanie nadzoru. Jednocześnie praktyka pokazuje, że „inwestorem” może być bardzo różny podmiot: spółka handlowa, osoba fizyczna czy inna jednostka organizacyjna dysponująca środkami na realizację przedsięwzięcia. Innymi słowy nie istnieje odrębne, centralne „prawo do bycia deweloperem” ani obowiązkowy katalog kwalifikacji czy rejestr, który automatycznie oddziela profesjonalistę od przypadkowego inwestora. To sprawia, że ktoś może założyć spółkę, pozyskać ziemię i wejść w proces budowlany praktycznie bez żadnych uprawnień.  Druga poważna luka to planowanie przestrzenne. Ustawodawstwo przewiduje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako narzędzie regulujące przeznaczenie terenów i parametry zabudowy, ale uchwalanie planów jest w wielu wypadkach fakultatywne. Tam, gdzie planu brak, organ administracji wydaje decyzję o warunkach zabudowy — procedurę znacznie bardziej uznaniową i podatną na nadużycia. Kontrole wykazały, że organy wykonawcze gmin w praktyce bywają przeciążone, decydują arbitralnie lub wydają decyzje z naruszeniem prawa. W efekcie zamiast systemowego sterowania rozwojem przestrzennym mamy natłok decyzji i to właśnie w tej przestrzeni rodzą się najgorsze przykłady budowania „na szybko”, bez kontekstu miejskiego.  Do tego dochodzi zaniechanie po stronie samorządów. Gminy nie zawsze mają zasoby ani polityczną wolę, by planować długofalowo. Sporządzenie i uchwalenie planu miejscowego to proces kosztowny i czasochłonny, więc wiele obszarów przez lata pozostaje bez jasnych reguł. W praktyce oznacza to, że deweloper czy dowolny inwestor, który zdobędzie decyzję o warunkach zabudowy, może "wbić się" w tkankę miejską bez konieczności zapewnienia pełnej infrastruktury wokół inwestycji. To nie jest już tylko kwestia moralności firm, a skutek systemu, w którym instytucje publiczne nie zamykają luk prawnych ani proceduralnych.  Regulacje — co wiadomo, a czego brakuje Od 2022 roku w Polsce obowiązuje znowelizowana ustawa deweloperska, która znacząco zmieniła zasady gry na rynku mieszkaniowym. Najważniejsze zmiany dotyczyły przede wszystkim ochrony kupujących. Wprowadzono obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych, rozszerzono przepisy na umowy rezerwacyjne oraz włączono do regulacji lokale niemieszkalne sprzedawane razem z mieszkaniami, takie jak garaże czy komórki lokatorskie. Ustawa nakazuje również, by wszystkie umowy deweloperskie miały formę aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy były ujawniane w księdze wieczystej. Warto jednak podkreślić, że przepisy te chronią przede wszystkim konsumentów w wymiarze finansowym. Nie dotyczą natomiast kompetencji samych deweloperów. W Polsce wciąż nie istnieje żaden system licencji czy rejestru zawodowego dla tego zawodu, ale w praktyce każdy, kto ma działkę i zdolność do prowadzenia działalności gospodarczej, może rozpocząć inwestycję deweloperską. To oznacza, że na jednym rynku obok dużych profesjonalnych spółek działają także osoby prywatne, często pozbawione doświadczenia czy wiedzy urbanistycznej.  Deweloper jako zawód zaufania społecznego Na polskim rynku mieszkaniowym przez ostatnie dwie dekady zmieniło się niemal wszystko, poza faktem, że wciąż każdy może zostać deweloperem, niezależnie od doświadczenia czy przygotowania. To sytuacja paradoksalna, jeśli spojrzeć na wagę odpowiedzialności, jaką niesie ten zawód. To nie tylko luka prawna, ale też problem społeczny. Potrzeba minimalnych standardów kompetencji, obowiązku posiadania wykwalifikowanej kadry inżynierskiej i urbanistycznej, a także instytucji nadzoru etycznego – izby, licencji czy audytu. Dopiero wtedy można będzie mówić o równowadze między wolnym rynkiem a odpowiedzialnością społeczną. Bo mieszkanie to nie tylko produkt inwestycyjny, to przede wszystkim podstawowa przestrzeń do życia.