Patodeweloperka i brak reguł. Czy deweloper powinien być zawodem zaufania

Od czasu przystąpienia Polski do UE rynek mieszkaniowy przeszedł głęboką transformację. Dziś mieszkania w dużej mierze traktuje się jak towar, a nie miejsce do życia. Brak jasnych standardów dla deweloperów i odpowiedniego nadzoru pozwala na powstawanie osiedli, które ekonomicznie mają sens, ale przestrzennie i społecznie zawodzą. Wejście Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku otworzyło nowy rozdział w historii krajowego rynku mieszkaniowego. Zmiany, które następowały od początku transformacji lat dziewięćdziesiątych, nabrały wówczas niezwykłego tempa i skali. Polska stała się atrakcyjnym miejscem dla zagranicznych inwestorów, którzy widzieli w niej dynamiczny i chłonny rynek. Wraz z nimi pojawiły się pierwsze spektakularne projekty – biurowce, osiedla w stylu „zachodnim”, a także wieżowce, które miały nadać polskim miastom nowoczesny charakter. Jeszcze wcześniej rynek ten kształtował się w sposób spontaniczny. Po upadku komunizmu inicjatywę przejęli lokalni przedsiębiorcy i prywatni inwestorzy, często działający bez większego doświadczenia. To oni, korzystając z nowych możliwości, rozpoczynali pierwsze inwestycje mieszkaniowe. Dopiero wejście Polski do wspólnoty europejskiej przyciągnęło kapitał na dużą skalę i sprawiło, że mieszkanie coraz częściej zaczęto traktować nie jako dobro społeczne, lecz jako produkt inwestycyjny. Zmieniła się również logika planowania przestrzeni. Deweloperzy coraz chętniej wybierali grunty na obrzeżach miast, gdzie ziemia była tańsza i łatwiej dostępna. Takie decyzje prowadziły do sytuacji, w których powstawały osiedla pozbawione podstawowej infrastruktury. To nie szkoła, przedszkole czy transport publiczny decydowały o lokalizacji nowych mieszkań – to nowe bloki wymuszały późniejsze inwestycje w infrastrukturę. W ten sposób w wielu miejscach zaczęła dominować praktyka, którą dziś określa się mianem patodeweloperki. Państwo przez długi czas nie reagowało na te procesy. Dopiero w 2011 roku przyjęto ustawę deweloperską, która wprowadziła elementarne zasady ochrony nabywców. Z czasem pojawił się także Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, jednak przepisy skupiają się głównie na bezpieczeństwie transakcji finansowych, a nie na jakości życia przyszłych mieszkańców. Dlatego, mimo rosnącego profesjonalizmu części rynku, problem chaosu przestrzennego i budowania w oderwaniu od miejskiego kontekstu wciąż pozostaje aktualny. Trzy typy deweloperów na polskim rynku Rynek deweloperski w Polsce nie jest jednolity. Tworzą go podmioty o zupełnie różnych historiach, możliwościach finansowych i podejściu do odpowiedzialności za przestrzeń. Z jednej strony mamy potężne korporacje działające w skali międzynarodowej, natomiast z drugiej drobnych inwestorów, którzy pojawiają się w branży często przypadkiem. Pomiędzy nimi funkcjonują polskie firmy budowane od podstaw przez profesjonalistów. To zderzenie różnych motywacji i ambicji sprawia, że rynek mieszkaniowy w Polsce ma tak złożony i niejednoznaczny charakter. Pierwszą grupę stanowią duże korporacje i zagraniczne grupy kapitałowe. To właśnie one wprowadziły na polski rynek zachodnie standardy, profesjonalne strategie sprzedaży i marketingu, a także duże projekty inwestycyjne. Kierują się jednak przede wszystkim wskaźnikami finansowymi, liczy się zwrot z inwestycji, szybki obrót kapitałem i utrzymanie wysokiej marży. W projektach realizowanych wspólnie z samorządami potrafią działać odpowiedzialnie, bo wymaga tego procedura i nadzór. Gdy jednak inwestują samodzielnie, ich głównym punktem odniesienia pozostaje rachunek ekonomiczny. Drugi typ to inwestorzy prywatni. Często są to osoby, które odziedziczyły działki lub kupiły grunty w odpowiednim momencie, nie mając przy tym dużego doświadczenia ani świadomości urbanistycznej. Ich działalność bywa chaotyczna i przypadkowa. Brak wiedzy i profesjonalnego zaplecza prowadzi do powstawania budynków pozbawionych spójności z otoczeniem, a czasem wręcz osiedli, które stają się symbolem patodeweloperki. To właśnie w tej grupie najczęściej rodzą się projekty krytykowane w debacie publicznej. Trzecią kategorię stanowią polskie firmy stworzone od podstaw przez specjalistów – architektów, inżynierów czy menedżerów, którzy postanowili samodzielnie budować swoją pozycję. Działają z większą odpowiedzialnością, dbają o jakość i reputację, ale nie dysponują taką siłą finansową jak międzynarodowe koncerny. Często są zmuszone konkurować zarówno z globalnymi gigantami, jak i z przypadkowymi inwestorami, którzy psują obraz całej branży. To właśnie te firmy najczęściej podkreślają potrzebę jasnych ram prawnych, które oddzieliłyby profesjonalistów od amatorów i spekulantów. Patodeweloperka — objaw systemowego braku regulacji Patodeweloperka nie powstała sama z siebie, to symptom szerszego problemu. Na papierze mamy dziś przepisy chroniące nabywców, od „ustawy deweloperskiej”, która reguluje formy zabezpieczenia wpłat kupujących, po kolejne zmiany wprowadzające Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Te regulacje faktycznie zwiększyły ochronę finansową konsumenta, ale koncentrują się głównie na sferze transakcji, kto i w jaki sposób ma odzyskać pieniądze, gdy inwestycja utknie lub deweloper upadnie. W praktyce oznacza to, że jeżeli chodzi o jakość przestrzeni, urbanistykę czy wymogi kompetencyjne wobec inwestora prawo nie nakłada twardych barier wejścia.  W polskim porządku prawnym rolę inwestora określa Prawo budowlane, które wskazuje, jakie obowiązki spoczywają na tej stronie procesu budowlanego — od zorganizowania inwestycji, przez przygotowanie projektu, aż po powołanie nadzoru. Jednocześnie praktyka pokazuje, że „inwestorem” może być bardzo różny podmiot: spółka handlowa, osoba fizyczna czy inna jednostka organizacyjna dysponująca środkami na realizację przedsięwzięcia. Innymi słowy nie istnieje odrębne, centralne „prawo do bycia deweloperem” ani obowiązkowy katalog kwalifikacji czy rejestr, który automatycznie oddziela profesjonalistę od przypadkowego inwestora. To sprawia, że ktoś może założyć spółkę, pozyskać ziemię i wejść w proces budowlany praktycznie bez żadnych uprawnień.  Druga poważna luka to planowanie przestrzenne. Ustawodawstwo przewiduje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako narzędzie regulujące przeznaczenie terenów i parametry zabudowy, ale uchwalanie planów jest w wielu wypadkach fakultatywne. Tam, gdzie planu brak, organ administracji wydaje decyzję o warunkach zabudowy — procedurę znacznie bardziej uznaniową i podatną na nadużycia. Kontrole wykazały, że organy wykonawcze gmin w praktyce bywają przeciążone, decydują arbitralnie lub wydają decyzje z naruszeniem prawa. W efekcie zamiast systemowego sterowania rozwojem przestrzennym mamy natłok decyzji i to właśnie w tej przestrzeni rodzą się najgorsze przykłady budowania „na szybko”, bez kontekstu miejskiego.  Do tego dochodzi zaniechanie po stronie samorządów. Gminy nie zawsze mają zasoby ani polityczną wolę, by planować długofalowo. Sporządzenie i uchwalenie planu miejscowego to proces kosztowny i czasochłonny, więc wiele obszarów przez lata pozostaje bez jasnych reguł. W praktyce oznacza to, że deweloper czy dowolny inwestor, który zdobędzie decyzję o warunkach zabudowy, może "wbić się" w tkankę miejską bez konieczności zapewnienia pełnej infrastruktury wokół inwestycji. To nie jest już tylko kwestia moralności firm, a skutek systemu, w którym instytucje publiczne nie zamykają luk prawnych ani proceduralnych.  Regulacje — co wiadomo, a czego brakuje Od 2022 roku w Polsce obowiązuje znowelizowana ustawa deweloperska, która znacząco zmieniła zasady gry na rynku mieszkaniowym. Najważniejsze zmiany dotyczyły przede wszystkim ochrony kupujących. Wprowadzono obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych, rozszerzono przepisy na umowy rezerwacyjne oraz włączono do regulacji lokale niemieszkalne sprzedawane razem z mieszkaniami, takie jak garaże czy komórki lokatorskie. Ustawa nakazuje również, by wszystkie umowy deweloperskie miały formę aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy były ujawniane w księdze wieczystej. Warto jednak podkreślić, że przepisy te chronią przede wszystkim konsumentów w wymiarze finansowym. Nie dotyczą natomiast kompetencji samych deweloperów. W Polsce wciąż nie istnieje żaden system licencji czy rejestru zawodowego dla tego zawodu, ale w praktyce każdy, kto ma działkę i zdolność do prowadzenia działalności gospodarczej, może rozpocząć inwestycję deweloperską. To oznacza, że na jednym rynku obok dużych profesjonalnych spółek działają także osoby prywatne, często pozbawione doświadczenia czy wiedzy urbanistycznej.  Deweloper jako zawód zaufania społecznego Na polskim rynku mieszkaniowym przez ostatnie dwie dekady zmieniło się niemal wszystko, poza faktem, że wciąż każdy może zostać deweloperem, niezależnie od doświadczenia czy przygotowania. To sytuacja paradoksalna, jeśli spojrzeć na wagę odpowiedzialności, jaką niesie ten zawód. To nie tylko luka prawna, ale też problem społeczny. Potrzeba minimalnych standardów kompetencji, obowiązku posiadania wykwalifikowanej kadry inżynierskiej i urbanistycznej, a także instytucji nadzoru etycznego – izby, licencji czy audytu. Dopiero wtedy można będzie mówić o równowadze między wolnym rynkiem a odpowiedzialnością społeczną. Bo mieszkanie to nie tylko produkt inwestycyjny, to przede wszystkim podstawowa przestrzeń do życia.