Puls Budownictwa

Rok 2025 zapowiada się dla polskiego sektora budowlanego jako jeden z najbardziej intensywnych. Do realizacji trafią przetargi infrastrukturalne warte ponad 80 mld zł, przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i GDDKiA — obejmujące inwestycje w drogi, koleje, porty, lotniska i gospodarkę wodną. Taka skala inwestycji ma istotny wpływ zarówno na wykonawców, jak i na rynek materiałów budowlanych. Drogi krajowe i samorządowe GDDKiA w 2025 roku ogłosi przetargi na budowę około 392 km dróg krajowych (o wartości 20 mld zł), a w 2026 r. kolejne 500 km. W centrum uwagi pozostaje ekspresówka S6 – Zachodnia Obwodnica Szczecina, z tunelem pod Odrą (koszt ~ 8 mld zł, zakończenie ok. 2032). Poziom finansowania dróg samorządowych także jest rekordowy – 2,7 mld zł wsparcia z Rządowego Funduszu Rozwoju Dróg, również na zadania związane z obronnością i przeciwdziałaniem powodziom. To napędza popyt na kruszywa, asfalt, beton i rozwiązania inżynieryjne, zwłaszcza na terenach lokalnych. Koleje: szybkie i tradycyjne W sektorze kolejowym na 2025 planowane są przetargi o wartości ~16 mld zł, dotyczące modernizacji i budowy 1 300 km linii w ramach Krajowego Programu Kolejowego gov.pl. Największe inwestycje to: - linia Podłęże–Piekiełko w Małopolsce (75 km modernizacji + 58 km nowej trasy, za ok. 11 mld zł), - modernizacja trasy E75 Białystok–Ełk na Podlasiu i Mazurach (100 km, przetarg na 6 mld zł), kolejny odcinek Ełk–Trakiszki (94 km, za ok. 8 mld zł) w latach 2027–2031. Ponadto ruszył program Kolei Dużych Prędkości – linia Y (Warszawa–Łódź–Wrocław–Poznań; koszt ok. 80 mld zł), z ponad 13 km tuneli w Łodzi i Warszawie oraz etapami realizacji do 2035 roku. Te gigantyczne projekty wymagają m.in. prefabrykatów, betonów wytrzymałych, konstrukcji stalowych i zaawansowanych technologii torowych. Centralny Port Komunikacyjny Ta strategiczna inwestycja o wartości ponad 40 mld zł obejmuje port lotniczy, dworzec i 1 800 km nowych linii kolejowych oraz powiązania drogowe. Na 2025 r. zaplanowano przetargi na elementy terminala, dworca, budynków pomocniczych, a także dokumentację i badania geologiczne – wartość zamówień to około 30 mld zł. Materiały takie jak konstrukcje stalowe i betonowe, systemy BMS, a także systemy transportu i bezpieczeństwa stanowią trzon zakupów. Energetyka niskoemisyjna i jądrowa Jedną z kluczowych inwestycji jest budowa pierwszej elektrowni jądrowej Lubiatowo–Kopalino na Pomorzu, na którą przewidziano 53 mld zł do 2036 roku. Technologia AP1000 wymaga prefabrykatów, specjalistycznych konstrukcji betonowych i wykonawstwa inżynieryjnego. Istotne są także morskie farmy wiatrowe Baltica 2+3 (2,5 GW, koszt ok. 30–40 mld zł), startujące już w 2024 roku, z terminalem serwisowym w Ustce. Dodatkowo, modernizowana będzie sieć przesyłowa – zaangażowanie w wysokości 9 mld zł, wspierane obligacjami infrastrukturalnymi. Wsparcie unijno-samorządowe i energetyka odnawialna Polska skorzysta z ok. 180 mld zł z KPO na lata 2021–2027 (70 proc. na OZE, magazyny, ciepłownictwo), co obejmuje 32 inwestycje budowlane o łącznej wartości ok. 180 mld zł do 2025. Ponadto samorządy otrzymają wsparcie w ramach programów energooszczędnego budownictwa jednorodzinnego i infrastruktury lokalnej. Programy „Mój Dom – Oszczędny Start” czy „Mój Prąd” promują popyt na ekologiczne materiały, fotowoltaikę i pompy ciepła. Wpływ na rynek wykonawców i materiałów W obliczu rekordowego budżetu inwestycyjnego (od 2025 r. ok. 200 mld zł rocznie przez kilka lat) , wykonawcy mają szansę na stabilne zamówienia. Firmy spodziewają się pobudzenia – zwłaszcza w zakresie tuneli, prefabrykatów, kolejowych systemów i konstrukcji typu heavy civil. Z drugiej strony, sektor musi sprostać wyzwaniom: dostępności kompetentnej siły roboczej, kosztów materiałów oraz terminowości realizacji. Impuls dla budowlanki Inwestycje publiczne w 2025 roku – złożone z projektów drogowych, kolejowych, portowych i energetycznych – stworzą jednolity impuls dla branży budowlanej. Oczekuje się wzrostu popytu na kruszywa, stal konstrukcyjną, ciężkie prefabrykaty, technologie instalacyjne i zaawansowane systemy energetyczne. Wsparcie unijne oraz finansowanie samorządowe wspomogą decentralizację i neutralność klimatyczną. Jednocześnie wykonawcy muszą stawić czoła wyzwaniom kadrowym i dostawczym. Ostatecznie, inwestycyjna ofensywa prawdopodobnie przypieczętuje nadchodzące lata jako dobry okres dla polskiego budownictwa i technologii inżynieryjnych.

– Obniżka stóp procentowych wpłynęła na dobre wolumeny sprzedaży. Myślę, że kolejne miesiące zweryfikują, jak kształtuje się rynek – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom. Podsumowuje też sytuację na rynku mieszkaniowym po zakończeniu programu dopłat i zdradza plany dotyczące ekspansji spółki. Michał Oksiński, Komopas Inwestycji: Rząd zrezygnował z programu dopłat do kredytów hipotecznych. To dla branży deweloperskiej duże rozczarowanie?
 

Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom: Jako Victoria Dom nie potrzebujemy wsparcia rządu. To klienci przy wysokich stopach procentowych potrzebowali pomocy, bo nie mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania. Naszym zadaniem jest budowa i przygotowanie lokali do odbioru i to robimy bez względu na wsparcie. Na nowy program czekali przede wszystkim klienci.

 

A jaki efekt przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2%? 

Nasza oferta szybko została wyprzedana. Udało się ją odbudować w ciągu poprzednich czterech kwartałów do rekordowego poziomu. Teraz czekamy na klientów. Jeśli gospodarka jest w dobrej kondycji, jeśli są dostępne kredyty - rynek zwyczajowo zawsze rusza, bo mieszkania są potrzebne. Teraz, kiedy rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych, a wypowiedzi członków RPP wskazują, że to będzie kontynuowane, liczymy na dalszy spadek kosztów kredytu. To zawsze aktywizowało klientów. Ten biznes nie jest bardzo skomplikowany, beton jest ten sam u nas i u konkurencji. Różnimy się lokalizacją, metrażem, ale ogólnie rynek jest dość równy.

 

Spółka Victoria Dom odnotowała rekordowe wyniki za 2024 rok. To napawa optymizmem? 

Warunki makroekonomiczne, które obserwujemy w Polsce, będą wspierać budownictwo mieszkaniowe w popularnym segmencie i będzie to widoczne w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Pierwszy kwartał był lepszy niż poprzednie dwa. Obniżka stóp procentowych wpłynęła na dobre wolumeny sprzedaży. Myślę, że kolejne miesiące zweryfikują, jak kształtuje się rynek. Dziś oferta jest duża, zróżnicowana w segmencie wyższym, średnim, niższym. Klienci mają wybór, chętnie przychodzą do biur sprzedaży, sprawdzają zdolność kredytową, zawierają umowy. Wprowadziliśmy działania marketingowe, jak dni otwarte czy rabaty, jesteśmy bardziej elastyczni.
 

Tymczasem znów wrócił temat REIT-ów jako kolejnego narzędzia do zdobycia dodatkowych funduszy dla inwestorów. 

Wszystko zależy od tego, jak REIT-y będą zarządzane i kto będzie inwestował. W Polsce było kilka nieruchomościowych funduszy, które źle skończyły: inwestorzy odzyskali niewielką część swojego kapitału. Dzisiaj niemieckie fundusze sprzedają nieruchomości biurowe 30-40% poniżej kosztów. REIT-y to dobra formuła, ale pytanie, kto będzie operatorem, jaka będzie efektywność tych projektów. My produkujemy, jeśli cena ma sens i jeśli jest to opłacalne. Nie chcemy działać spekulacyjnie.
 Planujemy mocniej wejść na rynek Trójmiasta i ta akwizycja idealnie wpasowuje się w nasze plany ekspansji w regionie. 
 Co z ustawą podażową, która ma doprowadzić do uwolnienia gruntów rolnych w obrębie miast? 
Dziś grunty rolne w miastach można odrolnić, ale kluczowy jest plan zagospodarowania. Być może ustawa podażowa uprości procedury. To ustawa potrzebna, ale zobaczymy, w jakiej skali wpłynie na zmianę sytuacji w dużych miastach.
 
W których walka o nowe grunty jest dosyć krwawa.
 
Tak, trudno jest pozyskać nowe grunty. Jeśli chodzi o transakcje, które się przed chwilą zakończyły, bądź które się toczą, to nadal Warszawa jest w czołówce miast, gdzie ta walka jest najostrzejsza. Jeśli projekt jest ciekawy, sprzedający ma w czym wybierać.
 
Czyli Warszawa nadal w czołówce.
 
Spośród sześciu największych ośrodków miejskich, 40% sprzedaży odnotowuje się w Warszawie. Jeśli rynek zwalnia, to ostatnia zwalnia stolica i pierwsza się odbija. W ciągu najbliższych lat będzie coraz trudniej o grunty. Ale tutaj nadal są ciekawe działki, na Żeraniu czy Młocinach. Trzeba tylko zmienić plany miejscowe, uzbroić teren - to długi proces.
 
Co z mniejszymi miastami?
 
Tam rynek pierwszy pada i ostatni rusza. Był taki czas „miast powiatowych”, szybko jednak się skończył, co wynika z dostępności klientów.
 
Na ile perspektywiczny jest Wrocław?
 
To jeden z rynków, na których kiedyś chcemy być obecni. Na razie skupiamy się na rozwoju tam, gdzie już jesteśmy, ponieważ ekspansja wymaga zasobów ludzkich, banku ziemi, lokalnej ekspertyzy. Nie ma sensu działać przypadkowo, jeśli w grze są inwestycje warte dziesiątki milionów. Trzeba także uważać, żeby nie kanibalizować swoich projektów. Nie wprowadzamy do sprzedaży jednocześnie dwóch inwestycji w tej samej lokalizacji. 

 Victoria Dom złożyła wniosek w sprawie przejęcia Grupy Budner budującej mieszkania w Warszawie i Gdańsku. W jakim stopniu ta akwizycja może zwiększyć skalę działania spółki? Planujemy mocniej wejść na rynek Trójmiasta i ta akwizycja idealnie wpasowuje się w nasze plany ekspansji w regionie. Dzięki niej przejmiemy ciekawy bank ziemi i silny lokalny zespół, który od ponad dekady sprawnie działa na tamtejszym rynku. Aktualnie jako Victoria Dom budujemy swoją pierwszą inwestycję w Gdyni – Nowa Fala, którą planujemy oddać klientom w IV kwartale br. Victoria Dom wykorzystuje elementy budownictwa modułowego?

 W przypadku budownictwa modułowego koszty są podobne, czas realizacji jest krótszy, natomiast w praktyce to nie zawsze rozwiązuje główny problem inwestycji, którym jest infrastruktura. Można zbudować budynek w ekspresowym tempie, ale jeśli nie ma się zapewnionych przyłączy – kanalizacji, prądu – to ten budynek po prostu stoi. To jest prawdziwe wyzwanie. Deweloperzy mają obiekty, które stoją miesiącami, bo gdzieś po drodze pojawił się problem – prawny, techniczny, czasem zupełnie nieprzewidziany. My jako deweloperzy musimy umieć tym ryzykiem zarządzać.
 Klient czasem pyta, czemu podpisuje umowę dziś, a akt notarialny dostanie za trzy lata. Nawet jeśli budowę zrealizujemy szybciej, ryzyko, że pojawi się problem z przyłączami, jest realne. I musimy to wkalkulować. Dzisiaj koszty pracy w Polsce nadal nie są bardzo wysokie, czasem tańsze i bardziej elastyczne jest zatrudnienie lokalnej ekipy z betoniarką niż sprowadzanie prefabrykatów.
 

A jak wygląda kwestia generalnego wykonawstwa? Trzymacie się tego modelu czy idziecie w kierunku pakietowania?

 Victoria Construction to nasz generalny wykonawca, który realizuje około połowy naszych projektów. Drugą połowę zlecamy zewnętrznym firmom. Staramy się to dzielić pół na pół. Ostatnio trochę więcej realizujemy sami. Na niektórych projektach daje nam to lepszą kontrolę jakości i większą elastyczność.

 Czy to kierunek, który będziecie rozwijać?

 To wszystko zależy od ludzi i kalkulacji. Rentowność na generalnym wykonawstwie to nie są wielkie kwoty – kilka procent zysku przy dobrze zarządzanym ryzyku. Jeśli się okazuje, że z każdej strony trzeba gdzieś dołożyć, wtedy lepiej zlecić prace na zewnątrz. A jeśli umiemy to dobrze wykonać samodzielnie, to warto próbować.

Erbud podpisał umowę na przebudowę Szpitala Wojskowego przy ul. Piotra Skargi w Szczecinie. Wartość kontraktu to prawie 56 mln zł netto. 
 Umowa zakłada wykonanie przebudowy budynku Szpitala Wojskowego z przychodnią SP ZOZ w Szczecinie, w których skład wchodzą m.in. bloki operacyjne, centralna sterylizatornia oraz diagnostyka obrazowa wraz z dostawą i montażem urządzeń i wyposażenia. Szpital znajduje się przy ul. Piotra Skargi. Wartość kontraktu to 55,96 mln zł netto, a na realizację zlecenia Erbud ma czas do końca listopada 2027 r. 

 Po zagospodarowaniu terenu oraz sprzedaży i dostawie kontenera magazynowego, jest to już trzeci kontrakt dla tego inwestora. Ich łączna wartość to prawie 76 mln zł. W latach 2023-2024 Erbud przeprowadził już modernizację i przebudowę budynku przychodni specjalistycznej, wartość zlecenia wyniosła 26,5 mln zł netto.
 – Od lat budowa szpitali, przychodni i centrów medyczne to znak rozpoznawczy Erbudu, który w segmencie ochrony zdrowia ma mocną pozycję. To projekty ważne społecznie, będące wkładem biznesu w dobrostan i poprawę jakości życia obywateli. Szczególnie cieszy mnie, że kompetencje naszego zespołu przyczyniają się do realizacji takich obiektów. Kolejny kontrakt w tak wąskiej specjalizacji jest również potwierdzeniem naszej strategii kontraktacji w obszarze kubaturowym i selektywnego doboru zleceń – komentuje Dariusz Grzeszczak, prezes Erbudu.  W tym roku rozpoczęła się budowa Szpitala Uniwersyteckiego nr 1 im. dr. Antoniego Jurasza w Bydgoszczy – Erbud stoi na czele realizującego go konsorcjum. Projekt zakłada wzniesienie budynku Centrum Leczenia Dzieci, gdzie znajdą się poradnie pediatryczne rożnych specjalizacji. Jego wartość to 198,6 mln zł brutto.

Łodzianie i podróżni z całego kraju mogą odetchnąć z ulgą – jedna z największych modernizacji infrastrukturalnych w regionie dobiega końca. Dworzec Łódź Kaliska, który od dekad odgrywa istotną rolę w siatce połączeń kolejowych, wraca na mapę w nowej, imponującej odsłonie. Choć finisz prac zaplanowano na drugą połowę tego roku, pasażerowie już teraz mogą częściowo korzystać z odświeżonego budynku. Remont rozpoczął się w czerwcu 2023 roku i był długo wyczekiwanym krokiem w stronę przywrócenia temu miejscu należytej rangi. Obiekt, który przez lata tracił na znaczeniu, dziś odzyskuje swój prestiż – nie tylko dzięki nowoczesnej architekturze, ale i funkcjonalnym rozwiązaniom, mającym sprostać oczekiwaniom współczesnych użytkowników. Za projekt odpowiada gliwicka pracownia An Archi Group, a generalnym wykonawcą jest firma SKB LDR. Realizacja prowadzona w ramach Programu Inwestycji Dworcowych 2016–2023 pochłonęła ponad 56,5 mln zł. Mimo że dworzec zachował klasyczny, trójnawowy układ, to współczesność przejawia się przede wszystkim w detalu. Efektowna fasada z oksydowanej miedzi i duże przeszklenia od strony placu i parkingu tworzą wyrazisty, a zarazem stonowany wizerunek. Wewnątrz powstał przestronny, doświetlony hol z centralnym świetlikiem, otoczony strefami biletowymi, poczekalnią, miejscami dla rodzin oraz lokalami usługowymi. Nowoczesne instalacje – ogrzewanie podłogowe, klimatyzacja, monitoring, system informacji pasażerskiej, windy i inteligentny system zarządzania budynkiem – zapewniają komfort i dostępność dla wszystkich użytkowników, w tym dla osób z niepełnosprawnościami. Choć część udogodnień nadal czeka na uruchomienie – mowa m.in. o automatach czy toaletach – podróżni mogą już korzystać z podstawowych funkcji obiektu. Działają dwie kasy biletowe: Polregio i Łódzkiej Kolei Aglomeracyjnej, a PKP Intercity planuje otwarcie kolejnej. Udostępniono również przejście podziemne pod torami, łączące aleję Włókniarzy z ulicą Unii Lubelskiej – dziś ważny element układu komunikacyjnego. Modernizacja objęła nie tylko sam budynek, ale i jego otoczenie. Nowy węzeł komunikacyjny ma obsługiwać użytkowników kolei, autobusy, samochody, rowery i taksówki – z uwzględnieniem stacji ładowania dla pojazdów elektrycznych. Zieleń wokół dworca, uzupełniana o nowe nasadzenia drzew i krzewów, pełni funkcję rekreacyjną i porządkującą przestrzeń miejską. Według najnowszych danych z PKP S.A. całość inwestycji ma zostać ukończona i oficjalnie oddana do użytku na przełomie sierpnia i września 2025 roku. Wcześniej – jeszcze latem – zakończą się prace brukarskie, teletechniczne oraz odbiory instalacji wewnętrznych. Już teraz nowy dworzec staje się ważnym punktem na mapie kolejowej Łodzi, szczególnie w kontekście budowanego tunelu średnicowego, który dodatkowo wzmocni znaczenie Kaliskiej jako węzła przesiadkowego. Choć wśród mieszkańców i internautów nie brakuje głosów krytyki – dotyczących głównie miedzianej fasady i „surowego” charakteru bryły – to wielu komentujących docenia też nową jakość i liczy na dalszy rozwój tego rejonu. Finał inwestycji z pewnością przyciągnie uwagę – zarówno branży, jak i podróżnych, dla których Łódź Kaliska przez lata była synonimem niedoinwestowania. Dziś powraca jako nowoczesna wizytówka miasta i ważny przystanek w sieci krajowych i regionalnych połączeń. Zakończenie inwestycji będzie nie tylko symbolicznym domknięciem pewnej epoki, ale i otwarciem nowego rozdziału w historii łódzkiego transportu.

Archicom, spółka córka Echo Group, rusza z nową inwestycją mieszkaniową w Krakowie. Na Prądniku Białym powstanie osiedle Bociana 5, które pomieści 280 mieszkań. Inwestycja będzie wyposażona w panele fotowoltaiczne.

 Nowa inwestycja Archicom to kameralny kompleks dwóch budynków z 280 mieszkaniami o zróżnicowanych metrażach – od kompaktowych 1-pokojowych lokali po przestronne 4-pokojowe mieszkania. Osiedle będzie utrzymane w nowoczesnej architekturze. – Bociana 5 to wyjątkowy projekt, który łączy wszystkie elementy miejskiego życia w zasięgu spaceru. Sąsiedztwo Placu Imbramowskiego to codzienny dostęp do świeżych produktów, a kilka minut jazdy rowerem dzieli mieszkańców od Dworku Białoprądnickiego z bogatą ofertą kulturalną. Z kolei szybki tramwaj i bliskość głównych arterii czynią tę lokalizację wygodnym punktem wypadowym zarówno do centrum, jak i poza miasto. Do tego dodajemy sprawdzoną jakość i nowoczesne rozwiązania technologiczne, które wyróżniają ofertę Archicom – mówi Waldemar Olbryk, prezes zarządu w Archicom. Na terenie inwestycji zaplanowano 140 miejsc na rowery, w tym 32 w zamykanych rowerowniach, oraz 342 miejsca parkingowe w garażu podziemnym. Do dyspozycji mieszkańców będzie też ogólnodostępna ładowarka do samochodów elektrycznych i 60 komórek lokatorskich. Natomiast na dachach budynków zainstalowane zostaną panele fotowoltaiczne, które zasilać będą elementy części wspólnych np. oświetlenie.
 W inwestycji zastosowano przemyślane rozwiązania poprawiające codzienny komfort mieszkańców – takie jak udogodnienia w ramach pakietu Archicom Life Services oraz elementy systemu Archicom Smart, umożliwiające m.in. zdalne sterowanie oświetleniem i temperaturą. Budynek zostanie wyposażony w system Blue Bolt, który pozwoli na zdalne odblokowanie wejść do klatek i garażu oraz przywołanie windy z poziomu smartfona. Wszystkie mieszkania będą miały programowalny sterownik oświetlenia w salonie.

Park handlowy, który powstaje w Gliwicach przy ulicy Andersa i Okulickiego jest już w większości skomercjalizowany. Wśród najemców m.in. Sinsay, Żabka, Rossmann i Kaufland. Za proces inwestycyjny odpowiada firma SPEC BAU Polska.


 Nowy park handlowy o powierzchni ponad 4900 mkw. powstanie przy głównych, gliwickich ulicach Andersa i Okulickiego. Za zakres deweloperski i projektowy inwestycji odpowiada firma SPEC BAU Polska, która pełni również funkcję generalnego wykonawcy przy tym projekcie. Do najemców parku dołączyły marki z różnych segmentów m.in. Sinsay, Żabka, Rossmann, czy Fabryka Formy. Podpisane dotąd umowy najmu obejmują zdecydowaną większość powierzchni handlowej, którą dwukondygnacyjny obiekt dostarczy na gliwicki rynek. Operatorem spożywczym parku Andersa został Kaufland. Do dyspozycji klientów centrum zostanie oddany wspólny parking, liczący 278 miejsc postojowych. Lokalną ofertę handlową wzbogacają, położone w bliskim sąsiedztwie obiektu sklepy Lidl i Biedronka. Poza sklepami otworzy się w nim także klub fitness ogólnopolskiego operatora. – Każdy proces komercjalizacji ma swoją specyfikę. Gliwicki rynek jest szczególnie wymagający, funkcjonuje na nim duża ilość galerii i parków handlowych i nieustannie powstają nowe centra. Obecnie trwa m.in. przebudowa Tesco. Średnie nasycenie powierzchniami handlowymi w mieście jest większe niż dla województwa śląskiego i całej Polski. To sprawia, że wewnętrzna konkurencja w Gliwicach, które liczą przeszło 170 tys. mieszkańców jest silna. Oferta wchodząca na rynek musi być atrakcyjna dla okolicznych mieszkańców, wpisywać się w codzienne potrzeby i komplementarnie uzupełniać lokalną propozycję handlową. Niemniej, jak pokazuje proces komercjalizacji, zapotrzebowanie na powierzchnię wśród najemców jest nadal duże – mówi Piotr Szymoński, Director w firmie Walter Herz, która jest wyłącznym agentem komercjalizacji gliwickiego parku handlowego. 
Prace budowlane realizowane są zgodnie z założonym harmonogramem. Otwarcie parku planowane jest na pierwszą połowę 2026 roku.

Pomimo dynamicznego rozwoju rynku hotelowego w największych polskich aglomeracjach i miejscowościach wypoczynkowych, w niektórych regionach kraju aktywność inwestycyjna w sektorze hotelowym pozostaje zaskakująco niska lub wręcz nieobecna. W jakich regionach nie budują się żadne hotele, a powinny? Analiza danych Kompasu Inwestycji wskazuje, że na mapie Polski wciąż istnieją województwa i lokalizacje, w których nie planuje się żadnych nowych inwestycji hotelowych. To tym bardziej zaskakujące, że mowa o obszarach dysponujących atrakcyjnym położeniem geograficznym, unikalnymi zasobami przyrodniczymi i relatywnie niskimi kosztami gruntu oraz prowadzenia działalności. Czy zatem bierność inwestorów to efekt niskiego popytu, czy może niedostatecznej promocji i odwagi kapitałowej? Podkarpacie — region o wysokich walorach krajobrazowych, ale bez nowych hoteli Według danych Kompasu Inwestycji, w województwie podkarpackim obecnie nie realizuje się ani jedna inwestycja hotelowa o charakterze wakacyjnym. Aktywność ogranicza się wyłącznie do modernizacji istniejących obiektów, głównie w kategoriach agroturystyki i sanatoriów. Tymczasem region dysponuje jednymi z najbardziej atrakcyjnych zasobów krajobrazowych w kraju — od Bieszczad, przez dolinę Sanu, po zabytkowe zespoły miejskie w Przemyślu, Jarosławiu czy Sanoku. Na korzyść województwa przemawia również coraz lepsza infrastruktura drogowa (m.in. Via Carpatia – S19), a mimo to nie obserwuje się żadnego wzrostu aktywności inwestycyjnej w segmencie hotelarskim. Z punktu widzenia rynku, Podkarpacie pozostaje dziś rynkiem niezagospodarowanym. Dla inwestorów oznacza to jedno: brak konkurencji i realną szansę na budowę pozycji lidera lokalnego rynku. Lubuskie — nieodkryta alternatywa dla Mazur i Kaszub Województwo lubuskie również nie należy do regionów szczególnie rozwiniętych hotelowo. Obecnie, jak wynika z danych Kompasu Inwestycji, prowadzone są jedynie dwie inwestycje hotelowe, w Sławie i w Słubicach. Obie lokalizacje mają dostęp do jezior oraz infrastruktury rekreacyjnej i są postrzegane jako rosnące alternatywy dla zatłoczonych ośrodków wypoczynkowych w centralnej i północnej Polsce. Zaletą Lubuskiego jest stosunkowo niska konkurencja, umiarkowane ceny działek inwestycyjnych oraz stosunkowa bliskość granicy z Niemcami. Pomimo tego, region pozostaje turystycznie niedoinwestowany, a jego potencjał wykorzystywany jest głównie w sezonie letnim przez lokalnych turystów. W dalszej perspektywie województwo Lubuskie z dużą liczbą jezior i lasów, ale niewielką liczbą obiektów hotelowych może w perspektywie 5–10 lat stać się jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków drugiego rzutu dla turystyki weekendowej i przygranicznej. Podlasie — inwestycyjna pustka mimo rosnącego potencjału turystycznego W całym województwie podlaskim obecnie realizowany jest tylko jeden projekt hotelowy: Garnizon Arche Hotel w Białymstoku. To obiekt o charakterze miejskim, który nie odpowiada na potrzeby rozwijającej się turystyki wypoczynkowej w mniejszych ośrodkach regionu – takich jak Supraśl, Tykocin, Hajnówka czy Augustów. Region Podlasia coraz częściej pojawia się w mediach jako destynacja dla „nowej turystyki” – skoncentrowanej na ekologicznym wypoczynku, bliskości natury i regionalnej kuchni. Wciąż jednak nie przekłada się to na wzrost zainteresowania ze strony inwestorów. Z punktu widzenia gospodarki regionalnej, brak nowych obiektów noclegowych o wysokim standardzie może w dłuższym horyzoncie spowolnić rozwój sektora usług turystycznych i osłabić atrakcyjność regionu na rynku krajowym i zagranicznym. Opolskie — najmniejsze województwo, największa biała plama Opolskie jest dziś województwem, w którym – według Kompasu Inwestycji – nie powstaje ani jeden hotel o profilu wypoczynkowym czy kurortowym. Region ten od lat jest marginalizowany w debacie o rozwoju turystyki krajowej, choć dysponuje walorami historycznymi (zamki, pałace, skanseny), kulturalnymi (Śląsk Opolski) i przyrodniczymi (Park Krajobrazowy Góra Świętej Anny, dolina Odry). Brak inwestycji to efekt niedostatecznej promocji oraz ograniczonego napływu kapitału z zewnątrz. Jednak z biznesowego punktu widzenia może to oznaczać unikalną szansę na zdominowanie rynku regionalnego przez pierwsze większe inwestycje hotelowe. Warmińsko-Mazurskie: kraina lasów i jezior bez nowych hoteli Według danych Kompasu Inwestycji, w regionie warmińsko‑mazurskim realizowane są tylko dwie nowe inwestycje hotelowe: jeden hotel budowany w Giżycku oraz adaptacja dawnego biurowca na hotel w Olsztynie. To zaskakujące, bo mowa o jednym z najbardziej atrakcyjnych turystycznie województw w Polsce. Warmińsko‑Mazurskie to przede wszystkim Kraina Wielkich Jezior – ponad 2 000 akwenów, z których największe to Śniardwy i Mamry, stanowiące źródło dochodów sektora sportów wodnych i rekreacji. Centralnym ośrodkiem jest Giżycko, gdzie powstaje nowy hotel. To miasto z przewagą marin, zabytkową Twierdzą Boyen i unikalnym mostem obrotowym, rocznie przyciągające setki tysięcy turystów. Olsztyn, jako stolica regionu, zyskuje hotel w adaptowanym biurowcu, co wskazuje na rosnący popyt biznesowy i miejski. Poza tym jednak turystyka ekonomiczna i wypoczynkowa pozostaje silnie sezonowa i rozproszona, skoncentrowana głównie w Mikołajkach, Mrągowie czy Iławie. Region oferuje także mocne atuty pozawodne: zamki gotyckie (Lidzbark Warmiński, Reszel, zamek w Rynie), Kanał Elbląski, rezerwaty przyrody (Łuknajno, Mazurski Park Krajobrazowy, Puszcza Borecka) oraz ścieżki rowerowe i historyczne szlaki. Luka inwestycyjna czy szansa strategiczna? Dane wskazują jednoznacznie, że istnieją w Polsce regiony, które nie partycypują w dynamicznym rozwoju rynku hotelowego. Najczęściej nie dlatego, że brakuje tam walorów turystycznych, ale dlatego, że pozostają poza głównym nurtem inwestycyjnym. Z punktu widzenia inwestorów branżowych, mogą to być rynki o dużej barierze wejścia marketingowego, ale niskiej barierze cenowej. W długim horyzoncie czasowym to właśnie te „zapomniane” lokalizacje mogą zaoferować najwyższą stopę zwrotu, szczególnie jeśli zostaną odpowiednio skomunikowane, skojarzone z ekoturystyką i wspierane przez samorządy.