Koniec wuzetek dla każdego. Od 2027 roku liczy się prawo do nieruchomości

Dotychczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) mógł wystąpić praktycznie każdy zainteresowany, nawet jeśli nie był właścicielem nieruchomości ani nie posiadał innego tytułu prawnego do gruntu. Pozwalało to sprawdzić możliwości realizacji inwestycji jeszcze przed zakupem działki, ale również uzyskiwać decyzje wyłącznie w celu zwiększenia jej wartości.

Od początku 2027 roku zasady się zmienią. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 30 kwietnia 2026 roku (Dz.U. poz. 781) ogranicza krąg uprawnionych wnioskodawców. W założeniu ustawodawcy decyzje WZ mają być ściślej powiązane z przygotowaniem konkretnych przedsięwzięć, a nie jedynie badaniem potencjału inwestycyjnego gruntów.

Nowe przepisy nie oznaczają, że o warunki zabudowy wystąpi wyłącznie właściciel działki. Zgodnie z Prawem budowlanym uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać także z użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego możliwość wykonywania robót budowlanych.

Odpowiednią podstawą może być więc np. umowa zawarta z właścicielem gruntu, o ile rzeczywiście przyznaje takie uprawnienia. Samo zainteresowanie zakupem nieruchomości czy podpisanie typowej umowy przedwstępnej nie musi być wystarczające.

Do wniosku o WZ trzeba będzie dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na terenie objętym wnioskiem. Dokument będzie składany pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Zmiana może mieć znaczenie zwłaszcza dla deweloperów analizujących większe portfele gruntów oraz inwestorów poszukujących terenów pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną. Ocena potencjału działki pozostanie ważnym elementem procesu, ale wystąpienie o samą decyzję WZ będzie wymagało spełnienia dodatkowego warunku.

Ustawodawca przewidział jednak przepisy przejściowe. W sprawach wszczętych przed 1 stycznia 2027 roku i niezakończonych do tego czasu decyzją ostateczną dotychczasowe zasady dotyczące wnioskodawców pozostaną w mocy. Nie zwalnia to jednak z pozostałych wymagań planistycznych.

Ograniczenie kręgu wnioskodawców to część szerszej reformy planistycznej. Od 1 września 2026 roku w gminach bez obowiązującego planu ogólnego wydawanie nowych decyzji WZ zostało co do zasady ograniczone do postępowań wszczętych przed tą datą, z ustawowymi wyjątkami. Nie oznacza to jednak zakazu realizacji inwestycji na podstawie obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które zachowały moc.

Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jego ustalenia stanowią podstawę sporządzania nowych planów miejscowych oraz wydawania decyzji WZ. Na terenach objętych obowiązującym MPZP możliwości zabudowy określają natomiast ustalenia tego planu. Szczególne znaczenie dla wydawania WZ mają wyznaczane w planie ogólnym obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). To przede wszystkim na tych terenach możliwe będzie uzyskiwanie nowych decyzji WZ, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków. Samo posiadanie prawa do nieruchomości nie zagwarantuje więc możliwości realizacji inwestycji.

Skala wyzwania pozostaje duża. Według danych z połowy września 2026 roku plany ogólne uchwaliło 1148 gmin, czyli około 46 proc. samorządów.

Nowelizacja nie oznacza automatycznego unieważnienia dotychczasowych decyzji WZ. Samo uchwalenie planu ogólnego nie powoduje ich wygaśnięcia. Inaczej może być w przypadku wejścia w życie MPZP, którego ustalenia są odmienne od wydanej decyzji, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków.

Znaczenie ma również okres obowiązywania WZ. Od 2026 roku decyzje WZ co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Przepisy przejściowe przewidują jednak wyjątki, dlatego ograniczenie to nie dotyczy wszystkich decyzji. Oznacza to, że inwestorzy muszą sprawdzić nie tylko status planistyczny działki, ale także daty wszczęcia postępowania i prawomocności posiadanej decyzji.

Dla rynku nieruchomości najbliższe miesiące będą sprawdzianem funkcjonowania nowych regulacji. Dopiero praktyka pokaże, czy ograniczenie dostępu do decyzji WZ rzeczywiście zmniejszy skalę ich spekulacyjnego wykorzystywania, czy też przyniesie dodatkowe trudności inwestorom i administracji.