Cichsze mieszkania i windy już od trzech kondygnacji. Nadchodzą WT 2026

„Papierowe ściany” mają przejść do historii, a windy pojawić się w niższych budynkach wielorodzinnych. Projekt nowych warunków technicznych przewiduje konieczność spełnienia wymagań klasy akustycznej AQ-0. Dla deweloperów i projektantów oznacza to dodatkowe wytyczne już na etapie przygotowawczym, a dla przyszłych mieszkańców – wyższy standard inwestycji.

Rząd finalizuje prace nad rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Regulacje mają zastąpić przepisy, których podstawowa konstrukcja obowiązuje od ponad dwóch dekad.

Data 20 września 2026 r. wynika z przepisów ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami – dotychczasowe przepisy wykonawcze zachowują moc nie dłużej niż do tego dnia. Na ten moment nowe rozporządzenie nie zostało jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw, dlatego proponowanych regulacji nie można traktować jako obowiązującego już prawa.

Jedną z najważniejszych zmian dla rynku mieszkaniowego jest konieczność spełnienia wymagań klasy akustycznej AQ-0. Projekt obejmuje nimi budynki mieszkalne wielorodzinne, ale również domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynki jednorodzinne, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo lokal mieszkalny i użytkowy.

To szczególnie istotne w przypadku bliźniaków i szeregowców. Część szczegółowych zasad dotyczących ochrony przed hałasem, które obecnie odnoszą się do obiektów wielorodzinnych, ma zostać rozszerzona także na te rodzaje zabudowy. W uzasadnieniu wskazano na potrzebę ochrony przed nadmiernym hałasem i drganiami w budynkach, w których „oddziaływanie sąsiadów jest znaczne”.

AQ-0, kojarzona dotychczas przede wszystkim z inwestycjami o podwyższonym standardzie akustycznym, ma więc stać się punktem odniesienia dla znacznie większej części nowych realizacji mieszkaniowych.

Proponowane wymagania nie sprowadzają się do zwiększenia izolacyjności ścian. Na komfort akustyczny wpływają bowiem również stropy, układ funkcjonalny lokali oraz sposób prowadzenia i mocowania instalacji.

Projekt zakłada m.in., że izolacja akustyczna stropu między mieszkaniami ma zachowywać swoje właściwości niezależnie od zastosowanych warstw wykończeniowych. Należy unikać sytuacji, w których łazienka, kuchnia, aneks kuchenny lub pomieszczenie techniczne jednego lokalu przylega do pokoju mieszkalnego sąsiada. Jeśli taki układ będzie konieczny, trzeba będzie zastosować zabezpieczenia ograniczające przenoszenie dźwięków przez ścianę.

Zmiany obejmują też instalacje. Przy mocowaniu urządzeń i przewodów stanowiących wyposażenie techniczne lokalu mają być stosowane zabezpieczenia przeciwdrganiowe.

Drugą istotną zmianą dla budownictwa mieszkaniowego są windy. Projekt przewiduje, że obiekty mieszkalne wielorodzinne mające trzy lub więcej kondygnacji będą wyposażane w dźwig osobowy lub osobowo-towarowy. Dotyczy to także budynków składających się z parteru i dwóch pięter.

Obecnie obowiązek instalacji windy w zabudowie wielorodzinnej jest związany przede wszystkim z różnicą poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, która przekracza 9,5 m. Projekt odchodzi od tego kryterium na rzecz liczby kondygnacji.

Zmiana obejmie część stosunkowo niskiej zabudowy wielorodzinnej. Dla inwestorów oznacza konieczność uwzględnienia windy w projekcie i kosztorysie, a dla użytkowników – poprawę dostępności m.in. dla osób z niepełnosprawnościami, seniorów czy rodziców z małymi dziećmi.

Zakres aktualizowanych warunków technicznych jest znacznie szerszy. Projekt reguluje m.in. dostępność dojść, wejść i ciągów komunikacyjnych, wymagania przeciwpożarowe, instalacje fotowoltaiczne i magazyny energii, wentylację, zagospodarowanie działek czy rozwiązania dotyczące placów zabaw.

Nie wszystkie zmiany mają przy tym obowiązywać od tego samego momentu. Część wymagań związanych np. z efektywnością energetyczną i instalacjami słonecznymi została rozłożona w czasie. Dlatego WT 2026 nie należy utożsamiać z jednorazowym zaostrzeniem wszystkich parametrów budynków od 20 września.

Istotne są też przepisy przejściowe. Projekt przewiduje zachowanie dotychczasowych zasad m.in. dla inwestycji, w przypadku których przed wejściem nowych regulacji w życie złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano odpowiedniego zgłoszenia. Nowe warunki techniczne nie oznaczają automatycznego obowiązku modernizacji wszystkich istniejących obiektów.

Nowe wymagania mogą zwiększyć koszty części inwestycji, choć ich skala będzie zależała od rodzaju nieruchomości, zastosowanych rozwiązań i przyjętego standardu. Nie ma więc podstaw, by przypisywać WT 2026 jeden uniwersalny procent wzrostu kosztów budowy.

Znacznie łatwiej wskazać zmianę jakościową: rozwiązania, które jeszcze dziś mogą wyróżniać inwestycję, mają stać się wymaganym minimum. Po wejściu regulacji cisza za ścianą czy dostępność budynku przestaną być więc wyłącznie dodatkowym atutem.