Rynek handlowy w Polsce - między stabilizacją a redefinicją

Po latach ekspansji polski rynek galerii handlowych zaczyna zwalniać i przybierać nowy kształt. Nie ma już wyścigu na największe metraże, jest kalkulacja i precyzja. Centra handlowe w klasycznym rozumieniu tracą dynamikę, za to rosną formaty mniejsze, prostsze i bliższe codzienności. W tle tej zmiany widać coś więcej niż tylko korektę strategii, to odpowiedź na nową ekonomię konsumenta, który wybiera rozsądek zamiast rytuału weekendowych zakupów. Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła rynkowi handlowemu względną stabilizację, choć trudno mówić o powrocie do dawnych schematów. Po okresie spowolnienia i wysokiej inflacji gospodarka odbudowuje się, a realne dochody Polaków powoli rosną. Mimo to konsumenci pozostają ostrożni, a struktura ich wydatków ulega zmianie, bo w centrum zainteresowania coraz częściej znajdują się usługi, gastronomia i rekreacja. W efekcie handel stacjonarny nie tyle odzyskuje dawną pozycję, co szuka dla siebie nowej formuły. Galerie handlowe, niegdyś symbol nowoczesnego stylu życia i motory rozwoju lokalnych gospodarek, dziś stają wobec konieczności redefinicji roli. Utrzymanie pozycji wymaga znacznie więcej niż atrakcyjnego miksu najemców. W czasach, gdy klienta można stracić jednym kliknięciem, znaczenia nabiera doświadczenie miejsca, przestrzeń która angażuje, buduje emocje i daje powód, by przyjść nie tylko po towar, ale po kontakt, usługę czy chwilę odpoczynku. Jednocześnie rynek wciąż funkcjonuje pod presją kosztów i niepewności inwestycyjnej. Wysokie stopy procentowe, wzrost kosztów budowy i utrzymania obiektów oraz konieczność dostosowania się do wymogów ESG sprawiają, że wiele projektów realizowanych jest ostrożnie lub etapami. Choć dane z raportu PRCH wskazują na stabilny wzrost zasobów – 13,95 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej i 132,6 tys. m² oddanej w pierwszej połowie roku – za tą liczbą stoi zmiana jakościowa, nie ilościowa. To nie jest już rynek ekspansji, ale rynek selekcji: rośnie znaczenie lokalizacji, formatów i umiejętności dostosowania się do oczekiwań konsumenta. Dominacja parków handlowych i odwrót od wielkich galerii Struktura nowej podaży jednoznacznie potwierdza zmianę kierunku rozwoju sektora. W pierwszej połowie 2025 roku na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego aż 83,4% stanowiły parki handlowe, format, który jeszcze dekadę temu pozostawał na marginesie dużych inwestycji. Dziś to właśnie on definiuje dynamikę rynku, a jego przewaga nie jest przypadkowa. Parki handlowe są tańsze w realizacji, szybsze w budowie i bardziej odporne na wahania koniunktury. W warunkach rosnących kosztów finansowania i presji czynszowej to argumenty, które przesądzają o decyzjach inwestorów. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. Tendencja ta ma wymiar systemowy. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. To już nie epizod, lecz nowy model ekspansji. W przeciwieństwie do klasycznych galerii, które wymagają dużych miast i silnej bazy konsumenckiej, parki handlowe skutecznie wypełniają lukę w mniejszych ośrodkach, często tam, gdzie wcześniej dominował handel tradycyjny lub nie istniała żadna zorganizowana oferta nowoczesnego retailu. Zmiana formatu przekłada się na zmianę filozofii inwestowania. W miejsce projektów spektakularnych, wielofunkcyjnych i kapitałochłonnych pojawiają się obiekty kompaktowe, o ograniczonym ryzyku i krótszym okresie zwrotu. Z perspektywy inwestora to racjonalna decyzja, rynek coraz częściej nagradza efektywność operacyjną zamiast rozmachu. Z kolei z perspektywy konsumenta to powrót do prostoty: zakupy blisko domu, w funkcjonalnym układzie, bez konieczności przebijania się przez zatłoczone pasaże. Nie oznacza to jednak, że duże centra handlowe tracą rację bytu. Ich rola ewoluuje, stają się przestrzeniami doświadczenia i spędzania czasu, a nie tylko zakupów. To jednak wymaga inwestycji w nowe funkcje, modernizacji i dostosowania do oczekiwań odbiorcy, który coraz częściej wybiera jakość przeżycia ponad wygodę transakcji. Nowa podaż w I połowie 2025  Pierwsze półrocze 2025 roku potwierdziło utrzymanie wysokiej aktywności deweloperskiej, choć jej struktura jest coraz bardziej selektywna. Na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co oznacza stabilny, ale kontrolowany przyrost zasobów. Deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na inwestycjach o niskim progu ryzyka – parkach handlowych i obiektach typu convenience, które szybciej osiągają rentowność i lepiej wpisują się w zmieniające się zachowania zakupowe konsumentów. Największe projekty oddane w pierwszej połowie roku to m.in. A Centrum w Oświęcimiu (rozbudowa), Galeria Goplana w Lesznie, a także kolejne etapy sieciowych parków handlowych realizowanych przez Trei Real Estate, LCP Properties czy Napollo. Widoczna jest też aktywność nowych graczy kapitałowych, którzy przejmują gotowe portfele obiektów o ustabilizowanym najmie, traktując je jako bezpieczną alternatywę wobec zmiennych rynków biurowego i magazynowego. Cechą wspólną nowych realizacji jest ekonomiczna racjonalność. Obiekty są mniejsze, bardziej modułowe i zlokalizowane w średnich lub małych miastach, czyli tam, gdzie nie ma konkurencji dużych centrów. Strategia ta pozwala na szybsze skomercjalizowanie projektu i ograniczenie ekspozycji na wahania koniunktury. Coraz częściej widać też trend łączenia funkcji, w nowych parkach handlowych pojawiają się strefy usługowe, gastronomiczne, a nawet miejsca aktywności lokalnej. To już nie tylko przestrzeń zakupowa, ale punkt codziennego życia społeczności. Ważnym zjawiskiem pozostaje redewlopment starszych obiektów. W wielu przypadkach bardziej opłacalne jest przekształcenie istniejącej galerii w format convenience niż budowa od podstaw. Tak dzieje się m.in. z wybranymi obiektami z portfeli międzynarodowych funduszy, które dostrzegły potencjał w repozycjonowaniu aktywów. Modernizacje obejmują nie tylko zmiany układu najemców, ale też poprawę efektywności energetycznej i dostosowanie do wymogów ESG, które sprawiają, że dziś to już nie przewaga konkurencyjna, lecz konieczność. Całość układa się w wyraźny obraz rynku, który odchodzi od skali na rzecz precyzji. Zamiast kilku spektakularnych galerii o powierzchni powyżej 50 tys. m², deweloperzy realizują wiele mniejszych obiektów dopasowanych do lokalnego popytu. Ten trend, wzmacniany przez zmieniające się zwyczaje konsumenckie i ostrożność kapitału, definiuje nowy rozdział polskiego rynku handlowego, bardziej zrównoważony, ale też bardziej wymagający. Nasycenie przestrzenią handlową i siła nabywcza Polski rynek handlowy pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale dynamika jego wzrostu coraz wyraźniej zderza się z ograniczeniami popytowymi. Według danych PRCH zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie 13,95 mln m² GLA, a po ukończeniu projektów w budowie przekroczą 14,5 mln m². Nasycenie wynosi dziś około 372 m² na 1000 mieszkańców, a po realizacji rozpoczętych inwestycji wzrośnie do 387 m². W dużych miastach wskaźnik ten jest ponad dwukrotnie wyższy w ośrodkach z istniejącymi centrami handlowymi sięga 704 m², a wliczając projekty w toku nawet 732 m² na 1000 mieszkańców. Jak wynika z danych portalu Kompas Inwestycji, w fazie realizacji znajduje się 367 projektów budynków o charakterze handlowo-usługowym. To liczba, która pokazuje skalę aktywności sektora, ale też rodzi pytania o chłonność rynku i trwałość lokalnego popytu. W wielu średnich miastach rośnie ryzyko nadpodaży, szczególnie tam, gdzie rozwój nie idzie w parze ze wzrostem siły nabywczej mieszkańców. Analiza potencjału konsumpcyjnego potwierdza te dysproporcje. Z danych GfK przywoływanych w raporcie PRCH wynika, że w miastach z centrami handlowymi na każdy metr kwadratowy istniejącej i budowanej powierzchni przypada 84,5 tys. zł rocznych wydatków konsumenckich, podczas gdy w ośmiu największych aglomeracjach wartość ta sięga 96 tys. zł. Oznacza to, że możliwości absorpcyjne mniejszych rynków są istotnie niższe, co w praktyce przekłada się na większe ryzyko pustostanów i presję na czynsze. W efekcie rynek wyraźnie polaryzuje się między dużymi ośrodkami metropolitalnymi, które przyciągają inwestycje o charakterze doświadczeniowym, a mniejszymi miastami, gdzie rozwój ogranicza się do prostych formatów handlowych. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Regionalna mapa inwestycji – koncentracja i polaryzacja Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że 367 projektów handlowo-usługowych nie jest rozłożonych równomiernie w skali kraju. Największe skupiska inwestycji koncentrują się wokół największych aglomeracji, w Warszawie (63 projekty), Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (39), Krakowie i Bielsku-Białej (po 38), Poznaniu (37), a także Trójmieście (24). To obszary, w których wysoka siła nabywcza i dobrze rozwinięta infrastruktura przyciągają kapitał i stymulują kolejne inwestycje. Na drugim biegunie pozostają regiony Polski Wschodniej — m.in. Lublin, Białystok i Przemyśl, gdzie aktywność inwestycyjna jest znacznie niższa. Dysproporcja ta odzwierciedla nie tylko różnice gospodarcze między regionami, ale też wskazuje kierunek przyszłych napięć rynkowych. Tam, gdzie inwestycji jest najwięcej, szybciej może dojść do lokalnego nasycenia, podczas gdy obszary peryferyjne wciąż pozostają niedoinwestowane. W praktyce oznacza to, że inwestorzy coraz częściej będą musieli precyzyjnie dopasowywać format obiektu do lokalnego kontekstu, zamiast powielać jeden model. Rynek galerii handlowych przestaje być jednolitym krajobrazem. Konsekwencje koncentracji inwestycji – rynek pod presją lokalnej konkurencji Rosnąca koncentracja inwestycji handlowych w kilku głównych aglomeracjach niesie ze sobą zarówno szanse, jak i nowe wyzwania. Dla inwestorów oznacza to coraz ciaśniejszy rynek, na którym o sukcesie projektu nie decyduje już sam fakt lokalizacji w dużym mieście, lecz precyzyjne dopasowanie formatu do potrzeb konkretnej dzielnicy i profilu mieszkańców. W praktyce przewagę zyskują projekty o wyraźnej tożsamości, takie jak centra sąsiedzkie, parki convenience lub obiekty z rozbudowaną funkcją rozrywkową. Tendencja do skupiania inwestycji w kilku ośrodkach prowadzi też do rosnącej konkurencji o najemców. Sieci handlowe coraz ostrożniej podchodzą do ekspansji, nie chcą dublować lokalizacji, a preferują te obiekty, które gwarantują najwyższy footfall i właściwy miks marek. W efekcie rośnie presja na właścicieli starszych galerii, którzy muszą repozycjonować swoje obiekty, by utrzymać najemców i ruch. Część z nich przechodzi procesy modernizacji, inne zmieniają funkcję, włączając elementy rekreacyjne, gastronomiczne czy nawet biurowe. Z punktu widzenia inwestorów finansowych taka polaryzacja zwiększa znaczenie analizy mikroekonomicznej. Już nie wystarczy wiedzieć, w jakim mieście powstaje inwestycja, liczy się jej lokalny kontekst społeczny i urbanistyczny. Deweloperzy muszą brać pod uwagę m.in. gęstość zaludnienia, profil dochodowy mieszkańców, układ komunikacyjny czy nawet to, jak dana lokalizacja funkcjonuje w świadomości lokalnej społeczności. Z kolei w mniejszych miastach, gdzie inwestycji powstaje mniej, przewagę daje pierwszy ruch, zajęcie rynku zanim pojawi się konkurencja. To tam obserwujemy największe zainteresowanie formatami o niższych kosztach wejścia i krótszym czasie zwrotu. Parki handlowe i obiekty convenience stają się dla inwestorów strategią defensywną wobec rosnącej konkurencji w metropoliach. W rezultacie polski rynek galerii handlowych coraz bardziej przypomina mapę nacisku inwestycyjnego, z intensywnymi punktami w największych miastach i rozproszoną aktywnością na peryferiach. Dla całego sektora oznacza to koniec jednolitego modelu rozwoju i początek epoki lokalnych strategii, w których każda decyzja inwestycyjna wymaga nie tylko kapitału, ale i dogłębnego zrozumienia miejsca. Rynek galerii handlowych w Polsce dojrzewa. Po dwóch dekadach szybkiego wzrostu wkracza w etap redefinicji. Od pogoni za metrami kwadratowymi do poszukiwania jakości, różnorodności i trwałej funkcji w miejskim krajobrazie. Nowe inwestycje nie znikają, ale stają się bardziej przemyślane, a stare obiekty zyskują drugie życie dzięki modernizacjom i zmianie formatu. W tym pejzażu wygrają ci, którzy zrozumieją, że centrum handlowe nie jest już tylko miejscem zakupów, lecz elementem tkanki miejskiej, która musi reagować na rytm codziennego życia.