Puls Budownictwa

Budownictwo, jeszcze niedawno utożsamiane z betonem, stalą i fizyczną pracą, coraz częściej opiera się na danych i algorytmach. Sztuczna inteligencja wkracza na place budowy, do biur projektowych i systemów zarządzania miastem. Nie zastępuje ludzi, a jedynie zmienia ich rolę. To, co kiedyś wymagało doświadczenia i intuicji, dziś wspiera analiza predykcyjna, uczenie maszynowe i cyfrowe modele przestrzeni. Budownictwo to jedna z najstarszych gałęzi ludzkiej działalności, przez długi czas opierało się na doświadczeniu, intuicji i rzemieślniczym kunszcie. To inżynierowie, architekci i wykonawcy kształtowali przestrzeń w oparciu o wiedzę, tradycję i obowiązujące normy. Dziś jednak coraz częściej w tym procesie pojawia się sztuczna inteligencja. Nie projektuje jeszcze samodzielnie, nie buduje i nie bierze odpowiedzialności za decyzje, ale zaczyna realnie wpływać na sposób, w jaki powstają budynki, miasta i infrastruktura. Zmiana nie przyszła nagle. Od lat w branży mówiło się o cyfryzacji, modelowaniu BIM czy analizach danych. Jednak dopiero w ostatnich latach, gdy dostęp do mocy obliczeniowej i jakości danych znacząco wzrósł, AI zaczęła wkraczać w obszary, które wcześniej uznawano za domenę człowieka: kreatywne projektowanie, planowanie inwestycji czy ocenę ryzyk budowlanych. To już nie tylko automatyzacja obliczeń, ale próba zrozumienia procesów przestrzennych i ekonomicznych w sposób, który może wspierać decyzje projektantów i inwestorów. Sztuczna inteligencja stała się narzędziem, które potrafi analizować ogromne zbiory danych, od warunków geotechnicznych po prognozy klimatyczne, jak i proponować optymalne rozwiązania. Może sugerować układ konstrukcji, dobór materiałów, a nawet przewidywać wpływ inwestycji na środowisko. Tam, gdzie kiedyś potrzebne były tygodnie analiz i korekt, dziś algorytm jest w stanie przedstawić kilkanaście wariantów projektu w ciągu kilku minut. Dla branży przyzwyczajonej do schematów i powtarzalności to zmiana o charakterze strukturalnym. Czym jest sztuczna inteligencja w kontekście budownictwa Sztuczna inteligencja w budownictwie to nie futurystyczna wizja, lecz narzędzie, które coraz częściej staje się codziennością. AI w tej branży to przede wszystkim złożone algorytmy, które potrafią analizować dane, rozpoznawać wzorce i wyciągać wnioski szybciej, niż byłby w stanie zrobić to nawet najbardziej doświadczony zespół inżynierów. W praktyce oznacza to, że maszyna uczy się na podstawie wcześniejszych projektów, harmonogramów czy dokumentacji technicznej, a następnie potrafi przewidzieć, które rozwiązania konstrukcyjne będą najbardziej efektywne. W systemach projektowych – takich jak te stosowane przez firmy Strabag czy Skanska – AI analizuje setki parametrów, od nośności gruntu, przez dostępność materiałów, po wpływ budynku na otoczenie. Nie zastępuje architekta, ale podpowiada mu, jak osiągnąć lepszy balans między estetyką, funkcjonalnością a kosztem. Ten sposób pracy redefiniuje pojęcie twórczości. Architekt staje się kuratorem procesu projektowego, a nie jedynym autorem. Inżynier nie tyle „projektuje” konstrukcję, co nadzoruje proces jej tworzenia przez inteligentny system. Jednocześnie odpowiedzialność za decyzję wciąż pozostaje po stronie człowieka, ponieważ to on interpretuje dane, rozumie kontekst przestrzenny i społeczny, którego algorytm nie jest w stanie odczuć. AI to także nowe podejście do informacji. Dane, które przez lata gromadzono w formie rozproszonych dokumentacji – geodezyjnych, środowiskowych czy kosztorysowych – dziś mogą być integrowane w modelu BIM. Dzięki temu systemy uczące się mają dostęp do kompletnego obrazu inwestycji: od pierwszej koncepcji aż po eksploatację budynku. W tym sensie sztuczna inteligencja nie jest tylko technologicznym gadżetem, lecz narzędziem porządkującym cały cykl życia projektu. Zastosowania AI w projektowaniu architektonicznym Architektura zawsze balansowała pomiędzy sztuką a techniką. Z jednej strony wizja, intuicja i wrażliwość twórcy, z drugiej matematyka konstrukcji, przepisy i ograniczenia technologiczne. Sztuczna inteligencja wkracza właśnie w tę przestrzeń pośrodku, gdzie do niedawna panował wyłącznie człowiek. Wspiera proces twórczy, ale też wymusza nowy sposób myślenia o projektowaniu, bardziej analityczny, oparty na danych, a mniej intuicyjny. Nowoczesne systemy generatywne potrafią w kilka minut stworzyć dziesiątki wariantów budynku, analizując jednocześnie jego funkcjonalność, wpływ na środowisko, koszty materiałów i uwarunkowania przestrzenne. Architekt nie szkicuje już pojedynczej koncepcji, lecz definiuje cele, na przykład maksymalne nasłonecznienie, minimalne zużycie energii czy optymalny układ komunikacyjny. To algorytm szuka dla nich najlepszych rozwiązań, prezentując zestaw propozycji, z których projektant wybiera tę najbardziej adekwatną. W ten sposób kreatywność łączy się z precyzją obliczeń, a proces twórczy zyskuje nowy wymiar – bardziej analityczny, ale wciąż głęboko ludzki. Zmiana ta nie dotyczy tylko estetyki czy formy. AI coraz częściej uczestniczy w decyzjach konstrukcyjnych: potrafi ocenić nośność elementów, zaproponować alternatywne układy przestrzenne, a nawet przewidzieć, jak budynek będzie reagował na zmiany klimatyczne w przyszłości. W projektach biurowych czy przemysłowych algorytmy analizują przepływ ludzi, hałas, oświetlenie i mikroklimat, tak aby zaproponować rozwiązania, które poprawiają komfort użytkowania, zanim powstanie choćby fundament. AI coraz częściej uczestniczy w decyzjach konstrukcyjnych: potrafi ocenić nośność elementów, zaproponować alternatywne układy przestrzenne, a nawet przewidzieć, jak budynek będzie reagował na zmiany klimatyczne Sztuczna inteligencja nie zastępuje jednak człowieka. Raczej staje się jego partnerem, który uczy się na podstawie dotychczasowych realizacji i proponuje optymalne drogi dojścia do celu. W praktyce oznacza to, że doświadczenie całych zespołów projektowych, ich sukcesy, błędy i kompromisy może zostać zapisane w systemie i wykorzystane przy kolejnych inwestycjach. W branży, która przez dekady opierała się na powtarzalnych wzorcach, to fundamentalna zmiana gdzie wiedza nie ginie wraz z zakończeniem projektu, lecz staje się częścią zbiorowej inteligencji firmy. Wraz z rozwojem modelowania informacji o budynku (BIM) sztuczna inteligencja zyskała przestrzeń, w której może działać w sposób całościowy. Integruje dane z różnych etapów inwestycji, od analizy terenu po zarządzanie gotowym obiektem, tworząc spójny obraz projektu. W efekcie architektura przestaje być jedynie wytworem wyobraźni, a staje się systemem opartym na danych, reagującym na zmienne warunki ekonomiczne i środowiskowe. AI na placu budowy  To tu teoria projektowa zderza się z praktyką, a plan narysowany w biurze nabiera realnych kształtów. Przez dekady budowa opierała się na doświadczeniu majstrów, intuicji kierowników i rytmie codziennej rutyny. Dziś coraz częściej towarzyszy im coś nowego – systemy oparte na sztucznej inteligencji, które potrafią analizować, przewidywać i reagować szybciej niż człowiek. Współczesne budowy są nasycone danymi. Każdy etap prac, od dostaw materiałów po wylewanie betonu generuje ogromną ilość informacji, które jeszcze niedawno pozostawały nieużyteczne. Dziś czujniki, drony i kamery przesyłają je do systemów analitycznych, gdzie algorytmy uczące się potrafią wychwycić nieprawidłowości zanim staną się problemem. AI analizuje obraz w czasie rzeczywistym, rozpoznaje, czy pracownicy przestrzegają zasad bezpieczeństwa, czy elementy konstrukcyjne zostały zamontowane zgodnie z projektem, a nawet czy pogoda nie stwarza zagrożenia dla harmonogramu prac. Dzięki takim rozwiązaniom kontrola jakości przestaje być czynnością punktową, wykonywaną po fakcie. Staje się procesem ciągłym, w którym błędy można wychwycić natychmiast. W firmach, które wdrożyły tego rodzaju technologie, zauważalnie spadła liczba usterek i opóźnień. Algorytmy potrafią przewidzieć, które odcinki robót mogą generować ryzyko techniczne, a także optymalizować kolejność prac, by uniknąć przestojów. W praktyce oznacza to nie tylko większą efektywność, ale też realne oszczędności czasowe i finansowe. AI wspiera również logistykę. Złożone projekty infrastrukturalne wymagają koordynacji setek dostaw i podwykonawców. Systemy oparte na analizie predykcyjnej potrafią przewidywać opóźnienia, zarządzać zapasami materiałów i planować transport tak, by zminimalizować straty. To, co kiedyś było domeną doświadczonego kierownika budowy, dziś coraz częściej staje się wynikiem precyzyjnych obliczeń. Technologia, która uczy się odpowiedzialności Sztuczna inteligencja w budownictwie nie jest chwilową modą ani narzędziem do poprawy wizerunku branży. To zmiana o charakterze systemowym, która przesuwa punkt ciężkości z działania reaktywnego na planowanie oparte na wiedzy i danych. Dzięki niej budynki przestają być jedynie fizycznymi konstrukcjami, a stają się organizmami, które potrafią komunikować się z otoczeniem, reagować na użytkowników i uczyć się z własnych błędów. Jednocześnie AI obnaża coś, o czym w polskim budownictwie mówi się od lat, to że sama technologia nie wystarczy, jeśli brakuje kultury odpowiedzialności. Inteligentne systemy m6ogą wspierać projektantów i wykonawców, ale nie zastąpią wrażliwości na kontekst przestrzenny, społeczny i środowiskowy. Wciąż to człowiek decyduje, czy użyje technologii, by poprawić jakość życia, czy tylko przyspieszyć zysk. Być może właśnie tu leży największe wyzwanie nadchodzących lat: nauczyć się traktować sztuczną inteligencję nie jako narzędzie, ale jako partnera. Partnera, który wymusza transparentność, uczy precyzji i pozwala zobaczyć budynek nie jako skończony produkt, lecz jako proces.

Na budowie Centrum Himalaizmu im. Jerzego Kukuczki w Katowicach-Bogucicach na ukończeniu są prace fundamentowe. Wykonawcą inwestycji jest Budimex. Budowa potrwa jeszcze rok, spółka deklaruje, że gmach będzie gotowy w listopadzie 2026 roku. Centrum Himalaizmu im. Jerzego Kukuczki powstaje w miejscu urodzenia legendarnego alpinisty, u zbiegu ulic Markiefki i Katowickiej w stolicy województwa śląskiego. Projekt architektoniczny obiektu wyłoniono w drodze konkursu, w którym główną nagrodę zdobyła koncepcja krakowskiej pracowni KUMstudio Łukasz Skorek. Nowoczesny obiekt ma mieć formę kilku geometrycznych segmentów wykonanych z różnych materiałów i pomieści m.in. cztery sale wystawowe. Muzeum upamiętni dokonania jednego z najwybitniejszych polskich himalaistów, część ekspozycji będzie poświęcona historii polskiego himalaizmu oraz eksploracji najwyższych gór świata. Poza wystawami tematycznymi w jego wnętrzach znajdą się sala audytoryjna, grota śnieżna, ścianka wspinaczkowa oraz interaktywne stanowiska multimedialne. Budowa rozpoczęła się 20 stycznia 2025 roku. Całość realizowana jest w formule „zaprojektuj i wybuduj” przez spółkę Budimex. Obecnie, jak podaje wykonawca, prace budowlane na terenie inwestycji wchodzą w kolejną fazę. Zakończono już większość robót ziemnych i fundamentowych, a w najbliższych tygodniach rozpoczną się prace konstrukcyjne. Budynek o wartości ponad 47 mln zł będzie gotowy w IV kwartale 2026 r. Równolegle Budimex realizuje Muzeum bł. ks. Jerzego Popiełuszki w Okopach na Podlasiu. Wartość kontraktu wynosi 44,27 mln zł, a zakończenie inwestycji planowane jest na pierwszy kwartał 2027 roku. Spółka ma na koncie realizację wielu obiektów muzealnych i kulturalnych w Polsce m.in. Muzeum Historii Polski na warszawskiej Cytadeli, Muzeum Śląskie w Katowicach, Muzeum Pamięci Sybiru w Białymstoku, Muzeum Żołnierzy Wyklętych i Więźniów Politycznych PRL, Muzeum Inżynierii Miejskiej w Krakowie oraz Archiwum Akt Nowych w Bydgoszczy.

Spółka Marvipol Żubowiecka z Grupy Marvipol Development podpisała umowę z wykonawcą inwestycji mieszkaniowej Riviera 5, która powstanie w dzielnicy Białołęka w Warszawie.​ Za realizację prac będzie odpowiadać firma Techbau Budownictwo. Jak poinformował Marvipol Development, umowa z firmą Techbau Budownictwo obejmuje kompleksową realizację budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami i niezbędną infrastrukturą na nieruchomości przy ul. Żubowieckiej. Wartość umowy wynosi 69,49 mln zł netto. Projekt Riviera 5 powstanie na warszawskiej Białołęce, przy ul. Żubowieckiej, pomiędzy ulicami Modlińską, Płochocińską i Kanałem Żerańskim. Inwestycja będzie utrzymana w nowoczesnej, niskiej zabudowie. W projekcie Riviera 5 deweloper przewidział 216 lokali mieszkalnych. Rozpoczęcie prac budowlanych jest planowane na 1 grudnia 2025 roku. Całość projektu zostanie zrealizowana w ciągu 19 miesięcy.​ W ostatnim czasie Marvipol Development wyemitował obligacje o wartości 100 mln zł, pozyskane środki spółka zamierza przeznaczyć na optymalizację zobowiązań odsetkowych oraz na współfinansowanie projektów deweloperskich grupy.

Na papierze Polska inwestuje rekordowo. W praktyce – koparki stoją, a wykonawcy liczą miesiące. To nie brak pieniędzy, lecz urzędowych decyzji sprawia, że wiele dużych projektów drogowych i budowlanych pozostaje dziś w zawieszeniu. Choć Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, PKP Polskie Linie Kolejowe i Centralny Port Komunikacyjny mają zabezpieczone środki na inwestycje o łącznej wartości ok. 20 mld zł rocznie, tempo poszczególnych realizacji spowalniają procedury. Według szacunków branży – od otwarcia ofert przetargowych do podpisania umowy mija dziś średnio dziewięć miesięcy. Czas ten wydłużają przede wszystkim odwołania składane do Krajowej Izby Odwoławczej. W pierwszej połowie 2025 r. wpłynęło ponad 3200 spraw – niemal tyle, co w całym 2022 r. W lipcu tego roku na wyznaczenie pierwszego posiedzenia Krajowej Izby Odwoławczej czekało się ok. 36 dni. Ustawa przewiduje 15 dni na rozstrzygnięcie sprawy, ale w praktyce terminy są przekraczane. Środowisko, decyzje, poprawki Drugim hamulcem są decyzje administracyjne – środowiskowe i budowlane. W przypadku dróg i kolei średni czas oczekiwania na decyzję środowiskową sięga ok. 450 dni, a często jest dłuższy. Dla przykładu: dla odcinka S74 Opatów–Nisko wniosek złożono w 2022 r., a DŚU wydano dopiero w październiku tej jesieni (RDOŚ Rzeszów). Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska tłumaczy, że wiele wniosków jest niekompletnych, dlatego urzędy muszą je poprawiać i uzupełniać. Z kolei GDDKiA wskazuje na braki kadrowe w urzędach wojewódzkich i dyrekcjach ochrony środowiska, przez co instytucje te nie nadążają z obsługą dokumentacji. Biurokracja kontra liczby Statystyki jasno pokazują skutki proceduralnych zatorów. Według danych GUS w pierwszej połowie 2025 r. wydano 121,4 tys. pozwoleń na budowę – o 16% mniej niż rok wcześniej. W sektorze publicznym spadki są większe: GDDKiA ogłosiła tylko 10% z planowanych przetargów. Łączna wartość podpisanych kontraktów wyniosła 2,3 mld zł wobec 7 mld zł rok wcześniej. W Krajowej Izbie Odwoławczej i Urzędzie Zamówień Publicznych sytuacja także się komplikuje. Samo przekazanie odwołania z UZP do KIO trwa dziś 20–25 dni, ponieważ większość dokumentów wciąż ma formę nieprzeszukiwalnych skanów. KIO ma nieco ponad 50 członków, choć – jak przyznaje prezes Jan Kuzawiński – potrzeba co najmniej 80–90, by zachować terminowość rozpatrywania spraw. Inwestycje w zawieszeniu Skutki problemów administracyjnych widać nie tylko na drogach. W Chełmie, po 1,5 roku wstrzymania i braku rozstrzygnięć po stronie Agencji Rozwoju Przemysłu, państwowa spółka zrezygnowała z biurowca „Fabryka” – projektu, który miał symbolizować gospodarczą odbudowę miasta. Zamiast nowoczesnego obiektu w miejscu dawnego dworca PKS została tylko ogrodzona „dziura w ziemi” i wiszące nad nią pytanie, co dalej z terenem, w który wpompowano już miliony złotych. Z kolei w północno-wschodniej Polsce, po analizach przyrodniczych, rząd zrezygnował z budowy dwóch dróg ekspresowych – S8 Białystok–Augustów i S16 Białystok–Ełk, które miały przeciąć Biebrzański Park Narodowy. W zamian przewidziano rozbudowę drogi krajowej do 2×2, ale to rozwiązanie oznacza lata opóźnień w połączeniach regionu z resztą kraju. Cyfryzacja i kadry Państwo zapowiada reformy: analizuje podwyższenie opłaty za odwołanie do KIO (dziś to 20 tys. zł niezależnie od wartości kontraktu) oraz pełną cyfryzację obiegu dokumentów UZP–KIO. To ważne, ale niewystarczające. W 2025 r. problemem nie są pieniądze, lecz decyzje – od DŚU po procedury odwoławcze – oraz brak ludzi, który hamuje pracę. Dopóki nie przybędzie etatów i nie zadziała cyfryzacja, administracja pozostanie najwolniejszym elementem procesu inwestycyjnego, a miliardy złotych będą czekały w urzędowych segregatorach.

Skanska rozpoczyna budowę ostatniej części kompleksu biurowego Nowy Rynek w Poznaniu. Będzie to pierwszy w Polsce komercyjny biurowiec o zerowej emisji CO₂ netto na poziomie operacyjnym oraz całkowicie niezależny od miejskiej sieci ciepłowniczej. Projekt budynku Nowy Rynek C powstał na deskach pracowni Ultra Architects. Kompleks Nowy Rynek powstał u zbiegu ulic Przemysłowej i Wujka. Inwestycja jest realizowana zgodnie z koncepcją „miasta w mieście”. Składa się z pięciu budynków biurowych i handlowych z przestrzeniami publicznymi, restauracjami, obiektami kultury, małą architekturą i zielenią. Nowy Rynek C, zaprojektowany przez poznańską pracownię Ultra Architects, jest ostatnim etapem projektu Skanska w Poznaniu. Biurowiec zaoferuje łącznie ponad 28 700 mkw. powierzchni najmu GLA, w tym ok. 25 750 mkw. przestrzeni biurowej oraz 2 980 mkw. handlowo-usługowej. Obiekt będzie się składał z 6 kondygnacji naziemnych, a jego podziemny garaż pomieści 225 samochodów oraz ponad 100 rowerów. Dodatkowo, na terenach zewnętrznych przewidziano ponad 50 dodatkowych miejsc dla jednośladów. – Ruszamy z budową przełomowej inwestycji na skalę Europy, stawiając Poznań na równi z takimi miastami jak Londyn, Oslo, Sztokholm czy Kopenhaga. Budynek będzie wyjątkowy w skali Polski pod względem wysokiej efektywności energetycznej oraz zerowej emisji CO2 na poziomie operacyjnym. Planujemy oddać Nowy Rynek C do użytku w IV kwartale 2027 r. – komentuje Paweł Warda, Executive Vice President (EVP) Operations, Poland, Board Member, Skanska Commercial Development Europe. Energooszczędny i oddychający biurowiec 

 Przyznane 88 punktów w precertyfikacji LEED v4 na poziomie Platinum plasuje projekt w ścisłej czołówce najwyżej ocenianych budynków w Polsce pod względem zrównoważonego budownictwa. Nowy Rynek C będzie w 100% zasilany energią odnawialną. Obiekt będzie posiadał własne pompy ciepła – powietrzne oraz gruntowe, co zapewni mu całkowitą niezależność od miejskiej sieci ciepłowniczej.  Te drugie wymagają wykonania rekordowych 10 km odwiertów – to niespotykane na rynku rozwiązanie, które wykorzystuje naturalne zasoby energii zgromadzone w ziemi. Umożliwi to ogrzewanie całego budynku zimą oraz chłodzenie latem bez wsparcia zewnętrznej infrastruktury. Zastosowanie innowacyjnych rozwiązań technologicznych, w tym powietrznych i gruntowych pomp ciepła pozwoli na redukcję zużycia energii o ok. 40% w porównaniu do standardowych konstrukcji. Przyczyni się też to przede wszystkim do przewidywalności kosztów za zużycie mediów. Energia elektryczna, którą będzie zasilany budynek, będzie częściowo pochodziła z własnego źródła energii – największej instalacji PV umieszczonej na budynku biurowym w Polsce – oraz będzie kupowana na giełdzie, potwierdzona certyfikatami pochodzenia. Nowy Rynek C będzie wykorzystywał o ok. 18% mniej energii niż standardowe gospodarstwo domowe w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaś do jego budowy zostaną użyte niskoemisyjne materiały, m.in. beton, szkło o i aluminium o obniżonym śladzie węglowym w porównaniu do tradycyjnych materiałów. Najemcy biurowca będą mieli też dostęp do świeżego powietrza dzięki zautomatyzowanym uchylnym panelom okiennym. System AI-Enhanced BMS w połączeniu z innowacyjną fasadą pozwoli również na naturalny przepływ powietrza m.in. w nocy, gdy można schłodzić wnętrze, co zapewni oszczędność kosztów operacyjnych i energii niezbędnej do klimatyzowania pomieszczeń. Na 18 tys. mkw. wspólnych przestrzeni znajdują się m.in. zielone tarasy, tężnie czy budki lęgowe dla ptaków i hotele dla owadów. Inwestycja będzie pierwszym biurowym budynkiem w Polsce z umieszczonym na dachu tarasem przystosowanym do obsługi dronów, umożliwiającym szybkie dostawy przesyłek.

Po latach ekspansji polski rynek galerii handlowych zaczyna zwalniać i przybierać nowy kształt. Nie ma już wyścigu na największe metraże, jest kalkulacja i precyzja. Centra handlowe w klasycznym rozumieniu tracą dynamikę, za to rosną formaty mniejsze, prostsze i bliższe codzienności. W tle tej zmiany widać coś więcej niż tylko korektę strategii, to odpowiedź na nową ekonomię konsumenta, który wybiera rozsądek zamiast rytuału weekendowych zakupów. Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła rynkowi handlowemu względną stabilizację, choć trudno mówić o powrocie do dawnych schematów. Po okresie spowolnienia i wysokiej inflacji gospodarka odbudowuje się, a realne dochody Polaków powoli rosną. Mimo to konsumenci pozostają ostrożni, a struktura ich wydatków ulega zmianie, bo w centrum zainteresowania coraz częściej znajdują się usługi, gastronomia i rekreacja. W efekcie handel stacjonarny nie tyle odzyskuje dawną pozycję, co szuka dla siebie nowej formuły. Galerie handlowe, niegdyś symbol nowoczesnego stylu życia i motory rozwoju lokalnych gospodarek, dziś stają wobec konieczności redefinicji roli. Utrzymanie pozycji wymaga znacznie więcej niż atrakcyjnego miksu najemców. W czasach, gdy klienta można stracić jednym kliknięciem, znaczenia nabiera doświadczenie miejsca, przestrzeń która angażuje, buduje emocje i daje powód, by przyjść nie tylko po towar, ale po kontakt, usługę czy chwilę odpoczynku. Jednocześnie rynek wciąż funkcjonuje pod presją kosztów i niepewności inwestycyjnej. Wysokie stopy procentowe, wzrost kosztów budowy i utrzymania obiektów oraz konieczność dostosowania się do wymogów ESG sprawiają, że wiele projektów realizowanych jest ostrożnie lub etapami. Choć dane z raportu PRCH wskazują na stabilny wzrost zasobów – 13,95 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej i 132,6 tys. m² oddanej w pierwszej połowie roku – za tą liczbą stoi zmiana jakościowa, nie ilościowa. To nie jest już rynek ekspansji, ale rynek selekcji: rośnie znaczenie lokalizacji, formatów i umiejętności dostosowania się do oczekiwań konsumenta. Dominacja parków handlowych i odwrót od wielkich galerii Struktura nowej podaży jednoznacznie potwierdza zmianę kierunku rozwoju sektora. W pierwszej połowie 2025 roku na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego aż 83,4% stanowiły parki handlowe, format, który jeszcze dekadę temu pozostawał na marginesie dużych inwestycji. Dziś to właśnie on definiuje dynamikę rynku, a jego przewaga nie jest przypadkowa. Parki handlowe są tańsze w realizacji, szybsze w budowie i bardziej odporne na wahania koniunktury. W warunkach rosnących kosztów finansowania i presji czynszowej to argumenty, które przesądzają o decyzjach inwestorów. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. Tendencja ta ma wymiar systemowy. W budowie znajduje się obecnie około 561 tys. m² powierzchni handlowej, z czego 94% przypada na parki handlowe. To już nie epizod, lecz nowy model ekspansji. W przeciwieństwie do klasycznych galerii, które wymagają dużych miast i silnej bazy konsumenckiej, parki handlowe skutecznie wypełniają lukę w mniejszych ośrodkach, często tam, gdzie wcześniej dominował handel tradycyjny lub nie istniała żadna zorganizowana oferta nowoczesnego retailu. Zmiana formatu przekłada się na zmianę filozofii inwestowania. W miejsce projektów spektakularnych, wielofunkcyjnych i kapitałochłonnych pojawiają się obiekty kompaktowe, o ograniczonym ryzyku i krótszym okresie zwrotu. Z perspektywy inwestora to racjonalna decyzja, rynek coraz częściej nagradza efektywność operacyjną zamiast rozmachu. Z kolei z perspektywy konsumenta to powrót do prostoty: zakupy blisko domu, w funkcjonalnym układzie, bez konieczności przebijania się przez zatłoczone pasaże. Nie oznacza to jednak, że duże centra handlowe tracą rację bytu. Ich rola ewoluuje, stają się przestrzeniami doświadczenia i spędzania czasu, a nie tylko zakupów. To jednak wymaga inwestycji w nowe funkcje, modernizacji i dostosowania do oczekiwań odbiorcy, który coraz częściej wybiera jakość przeżycia ponad wygodę transakcji. Nowa podaż w I połowie 2025  Pierwsze półrocze 2025 roku potwierdziło utrzymanie wysokiej aktywności deweloperskiej, choć jej struktura jest coraz bardziej selektywna. Na rynek trafiło 132,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co oznacza stabilny, ale kontrolowany przyrost zasobów. Deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na inwestycjach o niskim progu ryzyka – parkach handlowych i obiektach typu convenience, które szybciej osiągają rentowność i lepiej wpisują się w zmieniające się zachowania zakupowe konsumentów. Największe projekty oddane w pierwszej połowie roku to m.in. A Centrum w Oświęcimiu (rozbudowa), Galeria Goplana w Lesznie, a także kolejne etapy sieciowych parków handlowych realizowanych przez Trei Real Estate, LCP Properties czy Napollo. Widoczna jest też aktywność nowych graczy kapitałowych, którzy przejmują gotowe portfele obiektów o ustabilizowanym najmie, traktując je jako bezpieczną alternatywę wobec zmiennych rynków biurowego i magazynowego. Cechą wspólną nowych realizacji jest ekonomiczna racjonalność. Obiekty są mniejsze, bardziej modułowe i zlokalizowane w średnich lub małych miastach, czyli tam, gdzie nie ma konkurencji dużych centrów. Strategia ta pozwala na szybsze skomercjalizowanie projektu i ograniczenie ekspozycji na wahania koniunktury. Coraz częściej widać też trend łączenia funkcji, w nowych parkach handlowych pojawiają się strefy usługowe, gastronomiczne, a nawet miejsca aktywności lokalnej. To już nie tylko przestrzeń zakupowa, ale punkt codziennego życia społeczności. Ważnym zjawiskiem pozostaje redewlopment starszych obiektów. W wielu przypadkach bardziej opłacalne jest przekształcenie istniejącej galerii w format convenience niż budowa od podstaw. Tak dzieje się m.in. z wybranymi obiektami z portfeli międzynarodowych funduszy, które dostrzegły potencjał w repozycjonowaniu aktywów. Modernizacje obejmują nie tylko zmiany układu najemców, ale też poprawę efektywności energetycznej i dostosowanie do wymogów ESG, które sprawiają, że dziś to już nie przewaga konkurencyjna, lecz konieczność. Całość układa się w wyraźny obraz rynku, który odchodzi od skali na rzecz precyzji. Zamiast kilku spektakularnych galerii o powierzchni powyżej 50 tys. m², deweloperzy realizują wiele mniejszych obiektów dopasowanych do lokalnego popytu. Ten trend, wzmacniany przez zmieniające się zwyczaje konsumenckie i ostrożność kapitału, definiuje nowy rozdział polskiego rynku handlowego, bardziej zrównoważony, ale też bardziej wymagający. Nasycenie przestrzenią handlową i siła nabywcza Polski rynek handlowy pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale dynamika jego wzrostu coraz wyraźniej zderza się z ograniczeniami popytowymi. Według danych PRCH zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie 13,95 mln m² GLA, a po ukończeniu projektów w budowie przekroczą 14,5 mln m². Nasycenie wynosi dziś około 372 m² na 1000 mieszkańców, a po realizacji rozpoczętych inwestycji wzrośnie do 387 m². W dużych miastach wskaźnik ten jest ponad dwukrotnie wyższy w ośrodkach z istniejącymi centrami handlowymi sięga 704 m², a wliczając projekty w toku nawet 732 m² na 1000 mieszkańców. Jak wynika z danych portalu Kompas Inwestycji, w fazie realizacji znajduje się 367 projektów budynków o charakterze handlowo-usługowym. To liczba, która pokazuje skalę aktywności sektora, ale też rodzi pytania o chłonność rynku i trwałość lokalnego popytu. W wielu średnich miastach rośnie ryzyko nadpodaży, szczególnie tam, gdzie rozwój nie idzie w parze ze wzrostem siły nabywczej mieszkańców. Analiza potencjału konsumpcyjnego potwierdza te dysproporcje. Z danych GfK przywoływanych w raporcie PRCH wynika, że w miastach z centrami handlowymi na każdy metr kwadratowy istniejącej i budowanej powierzchni przypada 84,5 tys. zł rocznych wydatków konsumenckich, podczas gdy w ośmiu największych aglomeracjach wartość ta sięga 96 tys. zł. Oznacza to, że możliwości absorpcyjne mniejszych rynków są istotnie niższe, co w praktyce przekłada się na większe ryzyko pustostanów i presję na czynsze. W efekcie rynek wyraźnie polaryzuje się między dużymi ośrodkami metropolitalnymi, które przyciągają inwestycje o charakterze doświadczeniowym, a mniejszymi miastami, gdzie rozwój ogranicza się do prostych formatów handlowych. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Deweloperzy i inwestorzy muszą więc coraz uważniej analizować nie tylko lokalizację, ale i strukturę siły nabywczej, bo to ona w najbliższych latach stanie się rzeczywistym wyznacznikiem potencjału nowych projektów. Regionalna mapa inwestycji – koncentracja i polaryzacja Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że 367 projektów handlowo-usługowych nie jest rozłożonych równomiernie w skali kraju. Największe skupiska inwestycji koncentrują się wokół największych aglomeracji, w Warszawie (63 projekty), Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (39), Krakowie i Bielsku-Białej (po 38), Poznaniu (37), a także Trójmieście (24). To obszary, w których wysoka siła nabywcza i dobrze rozwinięta infrastruktura przyciągają kapitał i stymulują kolejne inwestycje. Na drugim biegunie pozostają regiony Polski Wschodniej — m.in. Lublin, Białystok i Przemyśl, gdzie aktywność inwestycyjna jest znacznie niższa. Dysproporcja ta odzwierciedla nie tylko różnice gospodarcze między regionami, ale też wskazuje kierunek przyszłych napięć rynkowych. Tam, gdzie inwestycji jest najwięcej, szybciej może dojść do lokalnego nasycenia, podczas gdy obszary peryferyjne wciąż pozostają niedoinwestowane. W praktyce oznacza to, że inwestorzy coraz częściej będą musieli precyzyjnie dopasowywać format obiektu do lokalnego kontekstu, zamiast powielać jeden model. Rynek galerii handlowych przestaje być jednolitym krajobrazem. Konsekwencje koncentracji inwestycji – rynek pod presją lokalnej konkurencji Rosnąca koncentracja inwestycji handlowych w kilku głównych aglomeracjach niesie ze sobą zarówno szanse, jak i nowe wyzwania. Dla inwestorów oznacza to coraz ciaśniejszy rynek, na którym o sukcesie projektu nie decyduje już sam fakt lokalizacji w dużym mieście, lecz precyzyjne dopasowanie formatu do potrzeb konkretnej dzielnicy i profilu mieszkańców. W praktyce przewagę zyskują projekty o wyraźnej tożsamości, takie jak centra sąsiedzkie, parki convenience lub obiekty z rozbudowaną funkcją rozrywkową. Tendencja do skupiania inwestycji w kilku ośrodkach prowadzi też do rosnącej konkurencji o najemców. Sieci handlowe coraz ostrożniej podchodzą do ekspansji, nie chcą dublować lokalizacji, a preferują te obiekty, które gwarantują najwyższy footfall i właściwy miks marek. W efekcie rośnie presja na właścicieli starszych galerii, którzy muszą repozycjonować swoje obiekty, by utrzymać najemców i ruch. Część z nich przechodzi procesy modernizacji, inne zmieniają funkcję, włączając elementy rekreacyjne, gastronomiczne czy nawet biurowe. Z punktu widzenia inwestorów finansowych taka polaryzacja zwiększa znaczenie analizy mikroekonomicznej. Już nie wystarczy wiedzieć, w jakim mieście powstaje inwestycja, liczy się jej lokalny kontekst społeczny i urbanistyczny. Deweloperzy muszą brać pod uwagę m.in. gęstość zaludnienia, profil dochodowy mieszkańców, układ komunikacyjny czy nawet to, jak dana lokalizacja funkcjonuje w świadomości lokalnej społeczności. Z kolei w mniejszych miastach, gdzie inwestycji powstaje mniej, przewagę daje pierwszy ruch, zajęcie rynku zanim pojawi się konkurencja. To tam obserwujemy największe zainteresowanie formatami o niższych kosztach wejścia i krótszym czasie zwrotu. Parki handlowe i obiekty convenience stają się dla inwestorów strategią defensywną wobec rosnącej konkurencji w metropoliach. W rezultacie polski rynek galerii handlowych coraz bardziej przypomina mapę nacisku inwestycyjnego, z intensywnymi punktami w największych miastach i rozproszoną aktywnością na peryferiach. Dla całego sektora oznacza to koniec jednolitego modelu rozwoju i początek epoki lokalnych strategii, w których każda decyzja inwestycyjna wymaga nie tylko kapitału, ale i dogłębnego zrozumienia miejsca. Rynek galerii handlowych w Polsce dojrzewa. Po dwóch dekadach szybkiego wzrostu wkracza w etap redefinicji. Od pogoni za metrami kwadratowymi do poszukiwania jakości, różnorodności i trwałej funkcji w miejskim krajobrazie. Nowe inwestycje nie znikają, ale stają się bardziej przemyślane, a stare obiekty zyskują drugie życie dzięki modernizacjom i zmianie formatu. W tym pejzażu wygrają ci, którzy zrozumieją, że centrum handlowe nie jest już tylko miejscem zakupów, lecz elementem tkanki miejskiej, która musi reagować na rytm codziennego życia.

Pomimo trudnej koniunktury w budownictwie, wojny cenowej i deficytu inwestycji prywatnych, po trzech kwartałach 2025 roku Erbud odnotowuje 14 proc. wzrost przychodów. Budowlana grupa koncentruje się na trzech segmentach: budownictwie kubaturowym, OZE oraz usługach dla przemysłu. Zarząd Erbudu spodziewa się w 2026 roku wysypu nowych zleceń. Na koniec października 2025 r. portfel zamówień zewnętrznych Erbudu miał wartość ponad 2,5 mld zł (2,95 mld zł przed rokiem), doliczając projekty własne spółki Onde – przekracza 3,1 mld zł. – Portfel zleceń lekko się kurczy, lecz zamówienia na kwotę 2,5 mld dają nam bezpieczną perspektywę na przyszły rok. Widzimy szanse wzrostu przychodów, ponieważ rynek fotowoltaiki się rozwija, niedługo ruszą projekty wiatrowe. W segmencie budownictwa modułowego liczymy przede wszystkim na obiekty wojskowe, ale szansą są też dwie wielkie inwestycje, CPK i elektrownia jądrowa, wokół których w krótkim czasie trzeba będzie postawić mieszkania, także dla pracowników. Te dwa projekty będą wiodące, jeśli chodzi o moduły i budownictwo kubaturowe. Także wydaje nam się, że przyszły rok będzie przełomowym, jeśli chodzi o nowe zlecenia – powiedział Dariusz Grzeszczak, prezes Erbudu. 
Grupa Erbud od stycznia do września tego roku wypracowała 2,44 mld zł przychodów, wobec 2,1 mld zł rok wcześniej, co oznacza 16 proc. wzrost r/r. Spółka zamknęła ten okres z wynikiem 174,6 mln zł marży brutto na sprzedaży, przy 174,1 mln zł w tym samym okresie 2024 r. EBITDA Grupy wyniosła 54 mln zł i była o 11,1 mln zł (17 proc.) niższa od zanotowanej w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. Wynik operacyjny Grupy w raportowanym okresie spadł z 33,6 mln zł do 15,5 mln zł w stosunku do tego okresu 2024 r. Wynik netto ukształtował się zaś na poziomie -13 mln zł, wobec 7,7 mln zł zysku w analogicznym czasie 2024 r.

 – Produkcja budowlano-montażowa jest jeszcze cały czas pod kreską, aczkolwiek już wrzesień przyniósł pierwszy niewielki wzrost, niestety przyczyniło się do tego głównie budownictwo infrastrukturalne. Cały czas na rynku obserwujemy zamrożone inwestycje, brakuje projektów prywatnych. To powoduje, że do przetargów publicznych zgłasza się po kilkadziesiąt firm i mamy bardzo ostrą walkę cenową. Przekłada się to oczywiście na wskaźnik ogólnego klimatu w budownictwie, który cały czas jest ujemny – komentuje Agnieszka Głowacka, wiceprezes Erbudu. Na przestrzeni trzech kwartałów 2025 r. w budownictwie kubaturowym Erbud podpisał kontrakty o wartości ponad miliarda zł, zaś od początku października pozyskał zlecenia na 170 mln zł.

 – Mimo trudnego, bardzo konkurencyjnego rynku, jesteśmy zadowoleni z tego, że te kontrakty pozyskujemy, przy tym bardzo zwracamy uwagę na ich bezpieczeństwo, finansowanie i oczywiście marżowość. W związku z sytuacją rynkową i spadkiem inwestycji prywatnych, rośnie w naszym portfelu, relatywnie do lat poprzednich, udział zamówień publicznych. Jest ich ponad 60%, przy czym konkurencja jest ogromna – podkreśla Jacek Leczkowski, wiceprezes Erbudu. – Duża część naszego portfela to kontrakty z ochrony zdrowia. Jesteśmy też aktywni w mieszkaniówce, choć ilość pozwoleń na budowę spada. W segmencie usług dla przemysłu Erbud uzyskał w okresie 9 miesięcy br. wynik 470 mln zł przychodów (+14 proc. r/r), zwiększając jednocześnie zysk operacyjny w stosunku do trzech kwartałów 2024 r. o 23 proc. do kwoty 19 mln zł. Najbardziej rentowny był zaś segment OZE. Działająca w tym obszarze, jako wykonawca i deweloper, spółka Onde wypracowała 629,6 mln zł przychodów wobec 581,4 mln zł (+8,28 proc.) przed rokiem. Jednocześnie ONDE poprawiło rentowność sprzedaży brutto, uzyskując 75,6 mln zł, czyli o 31,5 proc. więcej niż w 9 miesiącach 2024 r. Spółka Onde rozszerzyła także zakres działalności, uzyskując koncesje na sprzedaż energii elektrycznej z projektu Lewałd.