Koniec z podnoszeniem cen mieszkań po podpisaniu umowy? Rząd szykuje duże zmiany dla deweloperów

Kupujący mieszkania i domy na rynku pierwotnym mają zyskać znacznie większą ochronę, a sam rynek ma stać się bardziej przejrzysty. Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień i konsultacji międzyresortowych projekt zmian ustawy deweloperskiej oznaczony numerem UD361. Proponowane przepisy obejmują m.in. zakaz waloryzacji ceny nieruchomości po zawarciu umowy deweloperskiej, rozbudowę Portalu DOM oraz nowe obowiązki informacyjne dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe.

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma – jak podkreśla resort – przede wszystkim wzmocnić pozycję kupujących. W komunikatach MRiT wyraźnie akcentowany jest problem asymetrii informacji pomiędzy klientem a profesjonalnym uczestnikiem rynku.

– Chcemy, by słabsza strona transakcji na rynku pierwotnym – czyli kupujący – była lepiej chroniona. Pełna transparentność oferty powinna być rzeczą oczywistą, ale nie zawsze tak się dzieje. Dlatego proponujemy rozwiązania, które pomogą kupującym podejmować racjonalne decyzje zakupowe na podstawie pełnej wiedzy na temat dewelopera czy danej inwestycji – powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Jednym z najważniejszych elementów projektu jest rozwinięcie funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portalu DOM. To właśnie tam mają trafiać informacje o firmach realizujących inwestycje na rynku pierwotnym. Kupujący będą mogli sprawdzić m.in. liczbę zakończonych przedsięwzięć, historię opóźnień w realizacji, kary administracyjne czy ostrzeżenia publikowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W praktyce oznacza to próbę stworzenia centralnego źródła wiedzy o rynku mieszkaniowym. Dziś weryfikacja wiarygodności inwestora wymaga często samodzielnego przeszukiwania rejestrów, analizowania opinii i sprawdzania wcześniejszych realizacji. Po zmianach część tych informacji ma być dostępna w jednym miejscu. Projekt wpisuje się tym samym w szerszy kierunek cyfryzacji rynku nieruchomości i ułatwiania dostępu do wiedzy o inwestycjach.

Istotną zmianą ma być zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej. To odpowiedź na sytuacje obserwowane w ostatnich latach, gdy część firm próbowała przenosić na klientów skutki wzrostu kosztów realizacji lub zmian sytuacji rynkowej. Zgodnie z projektem cena mieszkania określona w umowie ma pozostać niezmienna.

Nowelizacja przewiduje także zwiększenie ochrony kupujących przy umowach rezerwacyjnych. Obecnie w przypadku odmowy podpisania umowy przyrzeczonej przez dewelopera klient może liczyć na zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Projekt zakłada podniesienie tej kwoty do czterokrotności opłaty. Według resortu rozwiązanie ma ograniczyć przypadki jednostronnego wycofywania się z umów po wzroście cen mieszkań lub zmianie warunków rynkowych.

Zmiany obejmą również kwestie związane z odbiorem mieszkań i domów. Projekt przewiduje ułatwienia dla osób korzystających z usług profesjonalnych inspektorów technicznych podczas odbioru nieruchomości. Deweloper lub jego pełnomocnik będzie zobowiązany do uczestnictwa w odbiorze, a raporty przygotowane przez specjalistów mają zostać formalnie uwzględnione w procedurze.

Rozszerzony ma zostać zakres prospektu informacyjnego. Dokument będzie zawierał szczegóły dotyczące standardu wykończenia lokalu lub domu. Zmienią się też wymagania dotyczące ogłoszeń publikowanych przez firmy realizujące tego typu inwestycje. Na stronach internetowych mają pojawić się rzuty lokali z dokładnym metrażem poszczególnych pomieszczeń oraz wskazaniem części przynależnych. Wizualizacje inwestycji będą musiały zostać wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe.

Projekt odnosi się także do problemu spółek celowych wykorzystywanych przy prowadzeniu przedsięwzięć mieszkaniowych. W przypadku likwidacji takiej spółki przed upływem okresu rękojmi odpowiedzialność za wady nieruchomości ma przechodzić z mocy prawa na jej wspólników. To rozwiązanie ma ograniczyć sytuacje, w których nabywcy tracili możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń po zakończeniu prac.

Jeśli proponowane przepisy zostaną przyjęte w obecnym kształcie, rynek pierwotny może stanąć przed jedną z największych zmian regulacyjnych ostatnich lat.