Aktywność deweloperów na warszawskim rynku powierzchni biurowych powoli nabiera tempa. Ukończone do końca września 2024 r. ponad 70.000 mkw. i planowane na kolejne lata ok. 280.000 mkw. w budowie wskazuje, że inwestorzy i deweloperzy przechodzą do kolejnego etapu rozwoju w sektorze. Popyt pozostaje stabilny na poziomie ok. 490.000 mkw. w I-III kw. 2024 r.
Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO przygotowała raport „Rynek biurowy w Warszawie w I-III kw. 2024 roku”, podsumowujący aktualna sytuację na stołecznym rynku biurowym. Wg danych na zakończenie III kw. 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą 6,24 mln mkw. W okresie od stycznia do września 2024 r. na stołeczny rynek deweloperzy dostarczyli ponad 70.000 mkw., a wśród ukończonych inwestycji znalazły się m.in. Saski Crescent po modernizacji (15.500 mkw., CA Immo), Vibe A (15.000 mkw., Ghelamco), Lixa D i E (Yareal, odpowiednio 9.300 mkw. i 16.900 mkw.). Aż 76% nowej powierzchni powstało w centralnych strefach biurowych Warszawy.
– Na warszawskim rynku biurowym obserwujemy proces powolnego powrotu deweloperów do nieco większej aktywności. Deweloperzy otwierają nowe inwestycje, koncentrując się głównie na centralnych strefach miasta. Najdynamiczniej rozwijającą się podstrefą biurową jest Centrum-Zachód, w pobliżu Ronda Daszyńskiego, gdzie obecnie znajduje się aż 1,15 mln mkw. istniejącej powierzchni, czyli ponad 18% całkowitych zasobów biurowych stolicy. Z kolei na całym biurowym rynku warszawskim w budowie pozostaje 15% więcej nowej podaży niż w analogicznym okresie sprzed roku, co świadczy o stopniowym powrocie aktywności deweloperskiej oraz wskazuje na dalszy rozwój rynku w nadchodzących latach – komentuje Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.
Obecnie w budowie znajduje się ok. 280.000 mkw. (+15% r/r) nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ok. 200.000 mkw. powinno zostać oddane do końca 2025 r. Deweloperzy skoncentrowani są na centrum Warszawy, gdzie powstaje 82% nowego zasobu. Do końca 2024 r. spodziewane jest oddanie do użytku jednego projektu biurowego – The Form o powierzchni 28.300 mkw., wśród innych największych projektów w budowie znajdują się m.in.: The Bridge (47.000 mkw., Ghelamco), Upper One (35.900 mkw., Strabag), V Tower (32.700 mkw. w modernizacji, Cornerstone).
Na koniec III kw. 2024 r. średni wskaźnik pustostanów na rynku biurowym w Warszawie wyniósł 10,7% (-0,2 p.p. kw./kw. i +0,1 p.p. r/r). Tradycyjnie to Służewiec (19,7%) oraz korytarz ul. Żwirki i Wigury (15,2%) są strefami z najwyższym współczynnikiem powierzchni dostępnej od ręki.
Od początku 2024 r. popyt brutto na warszawskim rynku biurowym osiągnął poziom ok. 490.000 mkw., co wskazuje na stabilizację w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. Największy wolumen umów najmu w okresie od stycznia do września 2024 r. odnotowano w strefach Centrum, Służewiec oraz Centralnym Obszarze Biznesu. Z kolei rozbijając strukturę popytu nowe umowy stanowiły 44% wszystkich transakcji, podczas gdy ekspansje i powierzchnie przeznaczone na użytek własny odpowiadały odpowiednio za 7% i 6%.
– Od początku roku na warszawskim rynku biurowym najbardziej aktywni pozostają najemcy z sektorów bankowości, ubezpieczeń, IT, usług dla biznesu oraz produkcji. W kontekście obserwowanych trendów kluczowe pozostają relokacje Klientów z innych stref i podstref biurowych w okolice Ronda Daszyńskiego. Ich przykładem może być największa transakcja z III kw. 2024 r., w której w ramach umowy przednajmu Santander Bank przeniesie się ze strefy Centralnego Obszaru Biznesu do budynku The Bridge w strefie Centrum-Zachód, zajmując powierzchnię 24 500 mkw. Z kolei w innej, Klient reprezentowany przez AXI IMMO zdecydował się na relokację z Mokotowa-Służewca i otwarcie ok.1.300 mkw. nowego biura w okolicach Ronda Daszyńskiego – mówi Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Na koniec III kw. 2024 r. czynsze ofertowe w najbardziej prestiżowych, centralnie położonych budynkach biurowych w Warszawie kształtowały się w przedziale od 19,00 do 27,00 EUR/mkw./miesiąc, przy czym w niektórych obiektach sięgały nawet 30,00 EUR/mkw./miesiąc i więcej. W strefach pozacentralnych czynsze ofertowe rozpoczynały się od 10,00 EUR/mkw./miesiąc.
– Obserwujemy tendencję do wydłużania okresu, na jaki podpisywane są nowe umowy najmu, z coraz częstszym standardem umów 7-letnich. Po pandemii firmy dążą do optymalizacji powierzchni biurowej, relokując się do bardziej prestiżowych lokalizacji i dostosowując biura do potrzeb pracowników w modelu hybrydowym. Minimalny koszt wykończenia powierzchni typu shell&core pozostaje na poziomie około 800-900 EUR/mkw. Dodatkowo, na stołecznym rynku biurowym obserwujemy repozycjonowanie i refitting starszych budynków biurowych klasy B, a także zmianę ich funkcji na mieszkaniową, czego wiele przykładów można dziś zaobserwować m.in. w obszarze Służewca. Innym trendem są wyburzenia starszych biurowców w celu wykorzystania potencjału działki na budowę nowoczesnych i dostosowanych do aktualnych standardów rynkowych projektów biurowych – wyjaśnia Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.