Zmiany w uldze mieszkaniowej odłożone. Co to oznacza dla inwestorów i rynku?

Ministerstwo Finansów przygotowało pakiet modyfikacji, których celem jest „uszczelnienie” systemu podatkowego, w tym istotne ograniczenie ulgi mieszkaniowej. Resort zapowiadał odejście od utrwalonej w praktyce, szerokiej interpretacji ulgi i wyraźne powiązanie jej z rzeczywistym zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Problem w tym, że projekt nie przeszedł pełnej ścieżki legislacyjnej na czas. Zgodnie z zasadami dotyczącymi podatków rozliczanych rocznie, nowe regulacje powinny być uchwalone i opublikowane do końca listopada poprzedniego roku. Ten termin minął, dlatego w 2026 nadal będą stosowane bardziej liberalne zasady ulgi mieszkaniowej. Eksperci są zgodni: jeśli zmiany wrócą, to najwcześniej od 2027 roku.

Nowelizacja nie była rewolucją techniczną, lecz próbą przedefiniowania filozofii ulgi mieszkaniowej. Projekt zakładał odejście od szerokiego pojęcia „celów mieszkaniowych” na rzecz wymogu faktycznego zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. W praktyce oznaczałoby to, że z ulgi mogłyby korzystać wyłącznie osoby, które w momencie realizacji wydatku nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej lub prawa o charakterze mieszkaniowym, z ograniczonymi wyjątkami – m.in. dla nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz jednej nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską.

To właśnie ten element projektu budzi największe emocje, ponieważ bezpośrednio dotyka inwestorów indywidualnych, flipperów oraz osób budujących portfele mieszkań poza działalnością gospodarczą. Projekt przewidywał również inne rozwiązania uszczelniające, m.in. w zakresie leasingu i darowizn, potwierdzając kierunek ograniczania transakcji nastawionych na szybki zwrot.

Jeśli nowe zasady faktycznie wejdą w życie, najbardziej odczują je inwestorzy krótkoterminowi. Dla nich ulga była elementem poprawiającym opłacalność szybkich transakcji. W dłuższej perspektywie rynek może jednak na tym zyskać: mniej spekulacji, większa stabilność i przesunięcie kapitału w stronę najmu długoterminowego oraz segmentu PRS (Private Rented Sector). Co istotne, nawet przedstawiciele branży krytyczni wobec projektu podkreślają, że nie zagrozi on realizacji inwestycji deweloperskich. Reforma – jeśli nastąpi – wymusi raczej inne pozycjonowanie oferty i komunikacji niż ograniczenie skali budownictwa.

Dziś sytuacja jest klarowna: ulga mieszkaniowa w 2026 roku pozostaje bez zmian, a inwestorzy działają według obecnego reżimu podatkowego. Ostateczny kształt i termin ewentualnych modyfikacji pozostają uzależnione od dalszych prac ustawodawczych. Jednocześnie kierunek regulacyjny jest wyraźny i warto go brać pod uwagę w długofalowych strategiach. Sektor nieruchomości już wielokrotnie pokazywał, że potrafi adaptować się do nowych warunków, a planowane ograniczenia, zamiast go zdestabilizować, mogą w dłuższej perspektywie sprzyjać bardziej świadomemu i dojrzałemu inwestowaniu.