Ile naprawdę kosztują mieszkania? Dane z Rejestru Cen Nieruchomości wreszcie są jawne

Rejestr Cen Nieruchomości to publiczna baza transakcji prowadzona przez starostów w ramach ewidencji gruntów i budynków. Informacje trafiają do niej bezpośrednio z aktów notarialnych – notariusze mają obowiązek przekazywać wypisy dokumentów do starostw, które następnie wprowadzają je do rejestru. W bazie znajdują się m.in. cena i data sprzedaży, rodzaj nieruchomości oraz podstawowe parametry, takie jak powierzchnia czy liczba pomieszczeń.

Co roku do RCN trafia około 700 tys. transakcji z rynku pierwotnego i wtórnego. Wpisy pojawiają się zwykle w ciągu kilku tygodni od podpisania aktu. Dla analityków i rzeczoznawców od lat był to jeden z najważniejszych zbiorów informacji o rynku, jednak dostęp do niego wymagał złożenia wniosku i uiszczenia opłaty.

Sytuację zmieniła nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego przyjęta przez Sejm 26 września 2025 r., która weszła w życie 13 lutego 2026 r. Zniosła ona opłaty za udostępnianie danych z rejestru.

– Jedni milczą, drudzy głośno się cieszą! Wszem i wobec ogłaszam, że dzięki ustawie @PL2050 niemożliwe stało się możliwe – ceny transakcyjne (czyli ceny, po których sprzedawane zostały mieszkania) w końcu zostały ujawnione (…) – napisała 16 lutego w serwisie X Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej.

Najważniejszym miejscem jest dziś serwis geoportal.gov.pl prowadzony przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. W portalu udostępniono warstwę RCN, która pozwala przeglądać transakcje na mapie. Obecnie prezentowane są dane z około 320 powiatów. Po kliknięciu w wybraną lokalizację można sprawdzić cenę zakupu, powierzchnię danego gruntu lub lokalu, rodzaj rynku czy datę dokumentu notarialnego. Dodatkowo zestawienia można pobrać w formatach wykorzystywanych w analizach przestrzennych, co otwiera nowe możliwości dla analityków i inwestorów.

Jawność cen transakcyjnych może znacząco zmienić sposób funkcjonowania branży. Dotychczas kupujący porównywali głównie oferty z ogłoszeń, które często były wyższe od finalnych kwot uzgodnionych przy sprzedaży. Różnice między ceną ofertową a transakcyjną potrafią sięgać kilkunastu, a czasem nawet kilkudziesięciu procent. Dostęp do cen zapisanych w aktach notarialnych pozwala więc znacznie dokładniej oszacować wartość obiektu w danej lokalizacji.

Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim łatwiejsze rozeznanie w realiach rynku oraz dostęp do rzeczywistych cen podobnych nieruchomości. Zmniejsza się też asymetria informacji między profesjonalnymi graczami a osobami kupującymi mieszkanie czy działkę na własne potrzeby.

Co ciekawe, pierwsze czytelne bazy cen pojawiły się nie w systemach państwowych, lecz w ramach prywatnych inicjatyw. Już w dniu wejścia w życie nowych przepisów Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju, opublikował w serwisie mojgeoportal.pl dane z około 380 tys. transakcji z Warszawy. Podobne rozwiązania zaczęły pojawiać się również w innych portalach branżowych, które wykorzystują publiczne dane z rejestru.

Równolegle rząd przygotowuje Portal DOM – system, który ma prezentować informacje o rynku nieruchomości w bardziej przystępnej formie. Jego uruchomienie planowane jest na 2027 r., a koszt budowy szacowany jest na kilkadziesiąt milionów złotych. Część ekspertów wskazuje jednak, że wiele funkcji tego projektu już dziś realizują prywatne narzędzia oparte na danych z RCN.

Choć uwolnienie zapisów z rejestru jest istotnym krokiem w kierunku transparentności rynku, system wciąż ma ograniczenia. Dane są rozproszone między powiatami, a sposób ich publikacji bywa niejednolity. Dla wielu użytkowników – zwłaszcza spoza branży – korzystanie z narzędzi geoinformacyjnych nie jest też szczególnie intuicyjne.

Mimo to dostęp do rzeczywistych cen sprzedaży jest jedną z najważniejszych zmian na polskim rynku mieszkaniowym od lat. Po raz pierwszy w tak szerokim zakresie decyzje inwestycyjne mogą być oparte na faktycznych cenach, a nie jedynie tych zamieszczanych w ogłoszeniach. W dłuższej perspektywie może to oznaczać przejście od rynku domysłów do rynku bardziej przewidywalnego i przejrzystego dla wszystkich uczestników – zarówno inwestorów, jak i kupujących.