Rynek mieszkaniowy: gdy rekordowa podaż zderza się z selektywnym popytem

Powyższe dane to nie jest tylko statystyczna anomalia. To znaczący sygnał strukturalny. Czy mamy do czynienia z początkiem cyklicznego schłodzenia? Warto spojrzeć na skalę inwestycyjnego rozpędu, wyraźnie widocznego w danych Kompasu Inwestycji. Podsumowania pokazują, że 2025 r. był jednym z najmocniejszych pod względem liczby projektów budowlanych w całej dekadzie.

Według danych Kompasu Inwestycji w 2025 r. odnotowano 1 381 nowych projektów budowlanych, ich łączna powierzchnia przekroczyła 14 mln m², a szacunkowa wartość inwestycji sięgnęła 77 mld zł. Segment mieszkaniowy stanowił istotną część tej aktywności – zarówno w największych aglomeracjach, jak i w miastach regionalnych. W praktyce oznacza to, że fala projektów uruchamianych w latach 2023–2025 zaczęła materializować się w postaci gotowych lokali właśnie pod koniec 2025 r.

Jednocześnie prognozy Kompasu Inwestycji na 2026 r. wskazują na wyraźne wyhamowanie liczby nowych przedsięwzięć – do 478 potwierdzonych inwestycji, przy łącznej powierzchni przekraczającej 8 mln m² i wartości ok. 31 mld zł. Oznacza to zmianę jakościową: mniej projektów, większa selektywność, ostrożniejsze decyzje startowe. To właśnie ta zmiana tempa – przy jednoczesnym wzroście zapasu gotowych mieszkań – tworzy dzisiejszy obraz rynku.

Wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań o 46 proc. kw./kw. w IV kwartale 2025 r. oznacza, że podaż zaczęła wyraźnie wyprzedzać popyt. Na koniec roku gotowe lokale stanowiły ok. 20 proc. całej oferty na rynku pierwotnym w największych miastach.

Istotne są jednak różnice regionalne. W części rynków – jak Warszawa czy Trójmiasto – relacja popytu do podaży pozostaje względnie zrównoważona. W innych – jak Katowice czy Łódź – zapas gotowych mieszkań odpowiada nawet kilkudziesięciu procentom rocznej sprzedaży, co oznacza długi czas absorpcji oferty przy obecnym tempie transakcji. Dla deweloperów oznacza to rosnącą presję kosztową, gdyż utrzymanie gotowego produktu generuje koszty finansowe i wydłuża się cykl zamrożenia kapitału. Ponadto rośnie znaczenie polityki rabatowej i promocji. Jednocześnie obecnie nie obserwujemy gwałtownego załamania cen – raczej ich stabilizację lub lokalne korekty.

Rok 2025 zakończył się wzrostem PKB Polski o ok. 4 proc. r/r (wg. GUS). Jednocześnie w trakcie 2025 r. RPP obniżyła stopy procentowe łącznie o ok. 175 pb., a w na początku marca 2026 r. doszło do kolejnej obniżki o 25 pb i ustaliło stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. Poprawiło to znacząco zdolność kredytową gospodarstw domowych.

W efekcie coraz bardziej prawdopodobna jest odbudowa popytu kredytowego, wzrost liczby udzielanych hipotek oraz rosnąca aktywność nabywców w segmencie popularnym i średnim.

Najprawdopodobniej nie oznacza to jednak powrotu do boomu z lat 2020–2021. Popyt jest bardziej selektywny: klienci koncentrują się na lokalizacji, energooszczędności, funkcjonalności projektu. Słabsze projekty – zwłaszcza w peryferyjnych lokalizacjach – sprzedają się znacznie wolniej.

Obraz rynku dopełniają dane sprzedażowe największych graczy, publikowane w raportach okresowych. W 2025 r. Dom Development sprzedał 4 448 mieszkań – to historyczny rekord spółki (uwagę zwraca bardzo mocny IV kw.). Grupa Echo Investment / Archicom zawarła ok. 2 850 umów sprzedaży lokali, deklarując ambicję dojścia do poziomu 4 tys. rocznie w kolejnych latach. Robyg sprzedał ponad 2 570 lokali, utrzymując rozbudowany bank ziemi przekraczający 20 tys. potencjalnych jednostek. Victoria Dom zapowiada na 2026 r. sprzedaż rzędu 1 500–1 800 mieszkań, czyli kilkunastoprocentowy wzrost r/r.

Zestawienie tych danych z rosnącym zapasem gotowych mieszkań prowadzi do istotnego wniosku: sprzedaż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, ale podaż wywindowana w poprzednich latach jest jeszcze wyższa.

Prognozy branżowe wskazują, że sprzedaż w 2026 r. może wzrosnąć o 5–15 proc. r/r, przy umiarkowanej dynamice cen – ok. 3–5 proc. rocznie. Kluczowe w tej sytuacji będą trzy czynniki, po pierwsze – tempo absorpcji gotowej oferty – jeśli zapas będzie szybko maleć, deweloperzy wrócą do intensywnego uruchamiania projektów. Po drugie: polityka monetarna – dalsze obniżki stóp mogą istotnie zwiększyć zdolność kredytową. Trzecim czynnikiem są koszty wykonawstwa i regulacje – presja kosztowa ogranicza przestrzeń do głębokich obniżek cen.

Dane Kompasu Inwestycji sugerują, że branża już reaguje: mniejsza liczba nowych projektów w 2026 r. oznacza ostrożniejsze zarządzanie i koncentrację na najbardziej perspektywicznych lokalizacjach.

Polska mieszkaniówka nie wchodzi w fazę kryzysu, lecz w etap korekty równowagi. Rekordowa aktywność inwestycyjna 2025 r., udokumentowana w bazie KI, przełożyła się na wzrost podaży, który w IV kwartale przybrał skalę +46 proc. kw./kw. w segmencie gotowych mieszkań. Jednocześnie fundamenty makroekonomiczne pozostają relatywnie stabilne, a najwięksi deweloperzy raportują solidne wyniki sprzedażowe i ambitne plany na 2026 r. To sytuacja przejściowa – między fazą ekspansji a fazą stabilizacji. W 2026 r. kluczowe będzie tempo wchłaniania nadpodaży oraz zdolność firm do selektywnego zarządzania nowymi projektami. Warto sobie odpowiedzieć zatem nie na pytanie „czy popyt wróci?”, lecz raczej: „które projekty wybierze?”.