Nastroje na rynku nieruchomości po III kwartale 2025 roku

Trzy ostatnie miesiące 2025 roku przyniosły stabilizację na polskim rynku mieszkaniowym. W tym okresie popyt na lokale mieszkalne lekko rośnie, ceny w wielu miastach stabilizują się, a decyzje zakupowe są podejmowane wolniej. W tej sytuacji wyjątkowo ważny staje się rynek wtórny, bo na nim najszybciej widać różnice w aktywności kupujących. To właśnie w tej części rynku inwestorzy są też bardziej skłonni do negocjacji, co pozwala lepiej ocenić trendy cenowe.

Badanie nastrojów pośredników Nieruchomości-online.pl wykazało, że na rynku utrzymuje się nieznaczny optymizm. Wynik jest zbliżony do poprzednich dwóch kwartałów i tym razem wyniósł 53,83 pkt.

Pośrednicy opisują tę sytuację jako balans między ostrożnością a umiarkowaną wiarą w poprawę. W praktyce oznacza to mniej impulsywnych decyzji po obu stronach transakcji. Kupujący liczą, porównują i rozkładają zakupy w czasie, a sprzedający coraz częściej biorą pod uwagę korekty cen i rosnącą przewagę negocjacyjną nabywców.

W danych zebranych przez Nieruchomosci-online.pl widać, że w III kwartale 2025 r. osoby planujące zakup mieszkania z rynku wtórnego częściej reagowały na ogłoszenia niż w II kwartale. Liczba nawiązanych kontaktów za pośrednictwem portalu wzrosła o 7% kwartał do kwartału.

To zauważalna zmiana po wcześniejszym spadku zapytań. Wśród przyczyn takiego stanu rzeczy warto podkreślić:

Warto wspomnieć też o rezygnacji rządu z planów nowego programu dopłat do kredytów, co mogło przyspieszyć niektóre decyzje zakupowe.

Wrażenia z rynku potwierdzają też pośrednicy. W badaniu nastrojów 50% agentów stwierdziło, że popyt wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem. Różnicy nie zauważyło 27%, a spadek klientów dotyczył 23% respondentów. Jednocześnie 53,4% agentów jest zdania, że liczba ofert mieszkań wzrośnie. W przypadku kawalerek takie przypuszczenia ma 44,9% respondentów.

Z danych wynika, że największy spokój panował w segmencie mieszkań dwupokojowych. W aż dziesięciu miastach wojewódzkich średnie ceny ofert pozostały niemal bez zmian. Różnice w górę lub w dół wynosiły poniżej 1%. W niektórych przypadkach, na przykład w Warszawie, Toruniu czy Lublinie, stawki były niższe niż w 2024 roku. Mieszkania trzypokojowe zanotowały wzrost cen od 2 do 7%. Natomiast kawalerki pozostają drogie, a ich ceny są w większości dość stabilne.

Po okresie dominacji gotówki rynek stopniowo wraca do finansowania kredytem hipotecznym. Udział zakupów gotówkowych spada we wszystkich segmentach poza działkami. Rośnie znaczenie kredytu, czemu sprzyjają obniżki stóp i poprawa zdolności kredytowej części gospodarstw domowych.

Dane BIK pokazują wzrost zainteresowania ofertami banków. Liczba zapytań wzrosła o 40% r/r. Jednocześnie koszt kredytu wciąż stanowi barierę, bo RRSO nowych umów przekracza 8%, mimo że WIBOR 3M jest na poziomie ok. 4,7%.

W podziale na segmenty widać wyraźne różnice. W przypadku kawalerek co trzecia transakcja jest finansowana w ponad 40% ze środków własnych. W większych mieszkaniach ponad 57% pośredników twierdzi, że w gotówce opłacane jest mniej niż 40% wartości transakcji. Z kolei przy domach 70% transakcji realizowanych jest przy udziale mniej niż 40% własnego wkładu.

Na zachowania kupujących wpływa też większa przejrzystość rynku nowych mieszkań. Ustawa o jawności cen zwiększyła transparentność i dała klientom więcej możliwości. Łatwiej dziś porównać ofertę dewelopera z mieszkaniami wystawionymi na rynku wtórnym, a różnice w cenie muszą być uzasadnione. To oznacza większą presję na rzetelną wycenę nowych lokali oraz większą rolę promocji i rabatów, zwłaszcza przy większych metrażach. Dla kupujących to dobra wiadomość, bo rośnie przejrzystość i pole do negocjacji. Z kolei dla deweloperów to sygnał, że kluczowe stają się płynność sprzedaży i elastyczność oferty.