Nowe przepisy mogą przetasować rynek mieszkań i wzmocnić PRS

Rynek najmu krótkoterminowego, przez lata rozwijający się dynamicznie i często poza ścisłą kontrolą, zostanie objęty regulacjami. Impulsem do zmian jest unijne rozporządzenie STR, które wymusza na państwach członkowskich wprowadzenie mechanizmów monitorowania tego segmentu. W efekcie Polska wchodzi w etap, w którym działalność dotąd postrzegana jako forma dodatkowego dochodu zaczyna funkcjonować w bardziej sformalizowanych ramach prawnych.

Od 20 maja 2026 r. każdy lokal oferowany w najmie krótkoterminowym – najczęściej za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com – będzie musiał zostać wpisany do ewidencji i uzyskać indywidualny numer identyfikacyjny. Brak wpisu może skutkować karą administracyjną sięgającą nawet 50 tys. zł. Co istotne, numer ten będzie musiał być widoczny w ofertach publikowanych online, a platformy zostaną zobowiązane do weryfikowania ogłoszeń i usuwania tych, które nie spełniają wymogów.

Zmiany nie ograniczają się jednak wyłącznie do kwestii rejestracji. Nowe przepisy porządkują definicję najmu krótkoterminowego i w praktyce zbliżają go do działalności o charakterze hotelarskim, co oznacza objęcie tej aktywności reżimem właściwym dla przedsiębiorców, niezależnie od skali.

Wraz z formalizacją rośnie zakres obowiązków po stronie właścicieli mieszkań. Poza rejestracją pojawia się konieczność spełnienia określonych standardów, w tym podstawowych wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych, a także prowadzenia działalności zgodnie z przepisami właściwymi dla usług krótkoterminowego zakwaterowania. W kolejnych latach zakres tych regulacji może się rozszerzać, co w praktyce będzie oznaczało dalsze zbliżanie tego segmentu do standardów znanych z rynku hotelowego.

Równolegle do zmian ustawowych coraz wyraźniej widać napięcia na poziomie lokalnym. Wspólnoty mieszkaniowe, reagując na skargi mieszkańców dotyczące hałasu, rotacji gości czy zniszczeń części wspólnych, coraz częściej podejmują próby ograniczania najmu krótkoterminowego w budynkach. Choć dziś takie działania bywają kwestionowane prawnie, kierunek zmian legislacyjnych sugeruje, że rola wspólnot i samorządów może zostać wzmocniona. W projektach pojawiają się rozwiązania zakładające m.in. możliwość uzależnienia najmu od zgody wspólnoty oraz wprowadzania ograniczeń przez gminy, w tym wyznaczania stref, w których taka działalność byłaby ograniczona lub zakazana.

Zmiany regulacyjne mogą mieć bezpośredni wpływ na strukturę popytu inwestycyjnego. Dotychczas najem krótkoterminowy był dla wielu inwestorów atrakcyjną alternatywą wobec najmu długoterminowego, ponieważ często oferował wyższe stopy zwrotu przy większej elastyczności. Wprowadzenie nowych obowiązków oraz potencjalnych ograniczeń może skłonić część właścicieli lokali do rewizji swoich strategii.

Jak podkreśla Małgorzata Hess, Dyrektor ds. Inwestycji i Rozwoju Budimex SA, odpowiedzialna za działalność deweloperską w Grupie Budimex:

W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera PRS (Private Rented Sector), oparty na długoterminowym wynajmie i profesjonalnym zarządzaniu. W nowych realiach ten model może coraz częściej kształtować kierunki alokacji kapitału na rynku mieszkaniowym.