Waldemar Wasiluk, Victoria Dom: jesteśmy bardziej elastyczni

– Obniżka stóp procentowych wpłynęła na dobre wolumeny sprzedaży. Myślę, że kolejne miesiące zweryfikują, jak kształtuje się rynek – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom. Podsumowuje też sytuację na rynku mieszkaniowym po zakończeniu programu dopłat i zdradza plany dotyczące ekspansji spółki. Michał Oksiński, Komopas Inwestycji: Rząd zrezygnował z programu dopłat do kredytów hipotecznych. To dla branży deweloperskiej duże rozczarowanie?
 

Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom: Jako Victoria Dom nie potrzebujemy wsparcia rządu. To klienci przy wysokich stopach procentowych potrzebowali pomocy, bo nie mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania. Naszym zadaniem jest budowa i przygotowanie lokali do odbioru i to robimy bez względu na wsparcie. Na nowy program czekali przede wszystkim klienci.

 

A jaki efekt przyniósł program Bezpieczny Kredyt 2%? 

Nasza oferta szybko została wyprzedana. Udało się ją odbudować w ciągu poprzednich czterech kwartałów do rekordowego poziomu. Teraz czekamy na klientów. Jeśli gospodarka jest w dobrej kondycji, jeśli są dostępne kredyty - rynek zwyczajowo zawsze rusza, bo mieszkania są potrzebne. Teraz, kiedy rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych, a wypowiedzi członków RPP wskazują, że to będzie kontynuowane, liczymy na dalszy spadek kosztów kredytu. To zawsze aktywizowało klientów. Ten biznes nie jest bardzo skomplikowany, beton jest ten sam u nas i u konkurencji. Różnimy się lokalizacją, metrażem, ale ogólnie rynek jest dość równy.

 

Spółka Victoria Dom odnotowała rekordowe wyniki za 2024 rok. To napawa optymizmem? 

Warunki makroekonomiczne, które obserwujemy w Polsce, będą wspierać budownictwo mieszkaniowe w popularnym segmencie i będzie to widoczne w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Pierwszy kwartał był lepszy niż poprzednie dwa. Obniżka stóp procentowych wpłynęła na dobre wolumeny sprzedaży. Myślę, że kolejne miesiące zweryfikują, jak kształtuje się rynek. Dziś oferta jest duża, zróżnicowana w segmencie wyższym, średnim, niższym. Klienci mają wybór, chętnie przychodzą do biur sprzedaży, sprawdzają zdolność kredytową, zawierają umowy. Wprowadziliśmy działania marketingowe, jak dni otwarte czy rabaty, jesteśmy bardziej elastyczni.
 

Tymczasem znów wrócił temat REIT-ów jako kolejnego narzędzia do zdobycia dodatkowych funduszy dla inwestorów. 

Wszystko zależy od tego, jak REIT-y będą zarządzane i kto będzie inwestował. W Polsce było kilka nieruchomościowych funduszy, które źle skończyły: inwestorzy odzyskali niewielką część swojego kapitału. Dzisiaj niemieckie fundusze sprzedają nieruchomości biurowe 30-40% poniżej kosztów. REIT-y to dobra formuła, ale pytanie, kto będzie operatorem, jaka będzie efektywność tych projektów. My produkujemy, jeśli cena ma sens i jeśli jest to opłacalne. Nie chcemy działać spekulacyjnie.
 Planujemy mocniej wejść na rynek Trójmiasta i ta akwizycja idealnie wpasowuje się w nasze plany ekspansji w regionie. 
 Co z ustawą podażową, która ma doprowadzić do uwolnienia gruntów rolnych w obrębie miast? 
Dziś grunty rolne w miastach można odrolnić, ale kluczowy jest plan zagospodarowania. Być może ustawa podażowa uprości procedury. To ustawa potrzebna, ale zobaczymy, w jakiej skali wpłynie na zmianę sytuacji w dużych miastach.
 
W których walka o nowe grunty jest dosyć krwawa.
 
Tak, trudno jest pozyskać nowe grunty. Jeśli chodzi o transakcje, które się przed chwilą zakończyły, bądź które się toczą, to nadal Warszawa jest w czołówce miast, gdzie ta walka jest najostrzejsza. Jeśli projekt jest ciekawy, sprzedający ma w czym wybierać.
 
Czyli Warszawa nadal w czołówce.
 
Spośród sześciu największych ośrodków miejskich, 40% sprzedaży odnotowuje się w Warszawie. Jeśli rynek zwalnia, to ostatnia zwalnia stolica i pierwsza się odbija. W ciągu najbliższych lat będzie coraz trudniej o grunty. Ale tutaj nadal są ciekawe działki, na Żeraniu czy Młocinach. Trzeba tylko zmienić plany miejscowe, uzbroić teren - to długi proces.
 
Co z mniejszymi miastami?
 
Tam rynek pierwszy pada i ostatni rusza. Był taki czas „miast powiatowych”, szybko jednak się skończył, co wynika z dostępności klientów.
 
Na ile perspektywiczny jest Wrocław?
 
To jeden z rynków, na których kiedyś chcemy być obecni. Na razie skupiamy się na rozwoju tam, gdzie już jesteśmy, ponieważ ekspansja wymaga zasobów ludzkich, banku ziemi, lokalnej ekspertyzy. Nie ma sensu działać przypadkowo, jeśli w grze są inwestycje warte dziesiątki milionów. Trzeba także uważać, żeby nie kanibalizować swoich projektów. Nie wprowadzamy do sprzedaży jednocześnie dwóch inwestycji w tej samej lokalizacji. 

 Victoria Dom złożyła wniosek w sprawie przejęcia Grupy Budner budującej mieszkania w Warszawie i Gdańsku. W jakim stopniu ta akwizycja może zwiększyć skalę działania spółki? Planujemy mocniej wejść na rynek Trójmiasta i ta akwizycja idealnie wpasowuje się w nasze plany ekspansji w regionie. Dzięki niej przejmiemy ciekawy bank ziemi i silny lokalny zespół, który od ponad dekady sprawnie działa na tamtejszym rynku. Aktualnie jako Victoria Dom budujemy swoją pierwszą inwestycję w Gdyni – Nowa Fala, którą planujemy oddać klientom w IV kwartale br. Victoria Dom wykorzystuje elementy budownictwa modułowego?

 W przypadku budownictwa modułowego koszty są podobne, czas realizacji jest krótszy, natomiast w praktyce to nie zawsze rozwiązuje główny problem inwestycji, którym jest infrastruktura. Można zbudować budynek w ekspresowym tempie, ale jeśli nie ma się zapewnionych przyłączy – kanalizacji, prądu – to ten budynek po prostu stoi. To jest prawdziwe wyzwanie. Deweloperzy mają obiekty, które stoją miesiącami, bo gdzieś po drodze pojawił się problem – prawny, techniczny, czasem zupełnie nieprzewidziany. My jako deweloperzy musimy umieć tym ryzykiem zarządzać.
 Klient czasem pyta, czemu podpisuje umowę dziś, a akt notarialny dostanie za trzy lata. Nawet jeśli budowę zrealizujemy szybciej, ryzyko, że pojawi się problem z przyłączami, jest realne. I musimy to wkalkulować. Dzisiaj koszty pracy w Polsce nadal nie są bardzo wysokie, czasem tańsze i bardziej elastyczne jest zatrudnienie lokalnej ekipy z betoniarką niż sprowadzanie prefabrykatów.
 

A jak wygląda kwestia generalnego wykonawstwa? Trzymacie się tego modelu czy idziecie w kierunku pakietowania?

 Victoria Construction to nasz generalny wykonawca, który realizuje około połowy naszych projektów. Drugą połowę zlecamy zewnętrznym firmom. Staramy się to dzielić pół na pół. Ostatnio trochę więcej realizujemy sami. Na niektórych projektach daje nam to lepszą kontrolę jakości i większą elastyczność.

 Czy to kierunek, który będziecie rozwijać?

 To wszystko zależy od ludzi i kalkulacji. Rentowność na generalnym wykonawstwie to nie są wielkie kwoty – kilka procent zysku przy dobrze zarządzanym ryzyku. Jeśli się okazuje, że z każdej strony trzeba gdzieś dołożyć, wtedy lepiej zlecić prace na zewnątrz. A jeśli umiemy to dobrze wykonać samodzielnie, to warto próbować.