Gdzie w Polsce brakuje hoteli? Mapa białych plam

Pomimo dynamicznego rozwoju rynku hotelowego w największych polskich aglomeracjach i miejscowościach wypoczynkowych, w niektórych regionach kraju aktywność inwestycyjna w sektorze hotelowym pozostaje zaskakująco niska lub wręcz nieobecna. W jakich regionach nie budują się żadne hotele, a powinny? Analiza danych Kompasu Inwestycji wskazuje, że na mapie Polski wciąż istnieją województwa i lokalizacje, w których nie planuje się żadnych nowych inwestycji hotelowych. To tym bardziej zaskakujące, że mowa o obszarach dysponujących atrakcyjnym położeniem geograficznym, unikalnymi zasobami przyrodniczymi i relatywnie niskimi kosztami gruntu oraz prowadzenia działalności. Czy zatem bierność inwestorów to efekt niskiego popytu, czy może niedostatecznej promocji i odwagi kapitałowej? Podkarpacie — region o wysokich walorach krajobrazowych, ale bez nowych hoteli Według danych Kompasu Inwestycji, w województwie podkarpackim obecnie nie realizuje się ani jedna inwestycja hotelowa o charakterze wakacyjnym. Aktywność ogranicza się wyłącznie do modernizacji istniejących obiektów, głównie w kategoriach agroturystyki i sanatoriów. Tymczasem region dysponuje jednymi z najbardziej atrakcyjnych zasobów krajobrazowych w kraju — od Bieszczad, przez dolinę Sanu, po zabytkowe zespoły miejskie w Przemyślu, Jarosławiu czy Sanoku. Na korzyść województwa przemawia również coraz lepsza infrastruktura drogowa (m.in. Via Carpatia – S19), a mimo to nie obserwuje się żadnego wzrostu aktywności inwestycyjnej w segmencie hotelarskim. Z punktu widzenia rynku, Podkarpacie pozostaje dziś rynkiem niezagospodarowanym. Dla inwestorów oznacza to jedno: brak konkurencji i realną szansę na budowę pozycji lidera lokalnego rynku. Lubuskie — nieodkryta alternatywa dla Mazur i Kaszub Województwo lubuskie również nie należy do regionów szczególnie rozwiniętych hotelowo. Obecnie, jak wynika z danych Kompasu Inwestycji, prowadzone są jedynie dwie inwestycje hotelowe, w Sławie i w Słubicach. Obie lokalizacje mają dostęp do jezior oraz infrastruktury rekreacyjnej i są postrzegane jako rosnące alternatywy dla zatłoczonych ośrodków wypoczynkowych w centralnej i północnej Polsce. Zaletą Lubuskiego jest stosunkowo niska konkurencja, umiarkowane ceny działek inwestycyjnych oraz stosunkowa bliskość granicy z Niemcami. Pomimo tego, region pozostaje turystycznie niedoinwestowany, a jego potencjał wykorzystywany jest głównie w sezonie letnim przez lokalnych turystów. W dalszej perspektywie województwo Lubuskie z dużą liczbą jezior i lasów, ale niewielką liczbą obiektów hotelowych może w perspektywie 5–10 lat stać się jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków drugiego rzutu dla turystyki weekendowej i przygranicznej. Podlasie — inwestycyjna pustka mimo rosnącego potencjału turystycznego W całym województwie podlaskim obecnie realizowany jest tylko jeden projekt hotelowy: Garnizon Arche Hotel w Białymstoku. To obiekt o charakterze miejskim, który nie odpowiada na potrzeby rozwijającej się turystyki wypoczynkowej w mniejszych ośrodkach regionu – takich jak Supraśl, Tykocin, Hajnówka czy Augustów. Region Podlasia coraz częściej pojawia się w mediach jako destynacja dla „nowej turystyki” – skoncentrowanej na ekologicznym wypoczynku, bliskości natury i regionalnej kuchni. Wciąż jednak nie przekłada się to na wzrost zainteresowania ze strony inwestorów. Z punktu widzenia gospodarki regionalnej, brak nowych obiektów noclegowych o wysokim standardzie może w dłuższym horyzoncie spowolnić rozwój sektora usług turystycznych i osłabić atrakcyjność regionu na rynku krajowym i zagranicznym. Opolskie — najmniejsze województwo, największa biała plama Opolskie jest dziś województwem, w którym – według Kompasu Inwestycji – nie powstaje ani jeden hotel o profilu wypoczynkowym czy kurortowym. Region ten od lat jest marginalizowany w debacie o rozwoju turystyki krajowej, choć dysponuje walorami historycznymi (zamki, pałace, skanseny), kulturalnymi (Śląsk Opolski) i przyrodniczymi (Park Krajobrazowy Góra Świętej Anny, dolina Odry). Brak inwestycji to efekt niedostatecznej promocji oraz ograniczonego napływu kapitału z zewnątrz. Jednak z biznesowego punktu widzenia może to oznaczać unikalną szansę na zdominowanie rynku regionalnego przez pierwsze większe inwestycje hotelowe. Warmińsko-Mazurskie: kraina lasów i jezior bez nowych hoteli Według danych Kompasu Inwestycji, w regionie warmińsko‑mazurskim realizowane są tylko dwie nowe inwestycje hotelowe: jeden hotel budowany w Giżycku oraz adaptacja dawnego biurowca na hotel w Olsztynie. To zaskakujące, bo mowa o jednym z najbardziej atrakcyjnych turystycznie województw w Polsce. Warmińsko‑Mazurskie to przede wszystkim Kraina Wielkich Jezior – ponad 2 000 akwenów, z których największe to Śniardwy i Mamry, stanowiące źródło dochodów sektora sportów wodnych i rekreacji. Centralnym ośrodkiem jest Giżycko, gdzie powstaje nowy hotel. To miasto z przewagą marin, zabytkową Twierdzą Boyen i unikalnym mostem obrotowym, rocznie przyciągające setki tysięcy turystów. Olsztyn, jako stolica regionu, zyskuje hotel w adaptowanym biurowcu, co wskazuje na rosnący popyt biznesowy i miejski. Poza tym jednak turystyka ekonomiczna i wypoczynkowa pozostaje silnie sezonowa i rozproszona, skoncentrowana głównie w Mikołajkach, Mrągowie czy Iławie. Region oferuje także mocne atuty pozawodne: zamki gotyckie (Lidzbark Warmiński, Reszel, zamek w Rynie), Kanał Elbląski, rezerwaty przyrody (Łuknajno, Mazurski Park Krajobrazowy, Puszcza Borecka) oraz ścieżki rowerowe i historyczne szlaki. Luka inwestycyjna czy szansa strategiczna? Dane wskazują jednoznacznie, że istnieją w Polsce regiony, które nie partycypują w dynamicznym rozwoju rynku hotelowego. Najczęściej nie dlatego, że brakuje tam walorów turystycznych, ale dlatego, że pozostają poza głównym nurtem inwestycyjnym. Z punktu widzenia inwestorów branżowych, mogą to być rynki o dużej barierze wejścia marketingowego, ale niskiej barierze cenowej. W długim horyzoncie czasowym to właśnie te „zapomniane” lokalizacje mogą zaoferować najwyższą stopę zwrotu, szczególnie jeśli zostaną odpowiednio skomunikowane, skojarzone z ekoturystyką i wspierane przez samorządy.