Ukryte koszty inwestycji. Realna skala wydatków przy budowie i ryzyko kontraktowe

Z danych platformy Kompas Inwestycji wynika, że sektor inwestycji produkcyjnych i logistycznych w Polsce w ostatnich latach rozwija się dynamicznie. W 2024 roku odnotowano 756 inwestycji o łącznej powierzchni ok. 5,8 mln m² i wartości 27,64 mld zł. W 2025 roku liczba projektów wzrosła do 1381, a powierzchnia inwestycji niemal się podwoiła – do 13,96 mln m², przy wartości 77,04 mld zł. Prognozy dla 2026 roku wskazują na projekty o wartości ok. 31,83 mld zł oraz powierzchni nowych inwestycji przekraczającej 8,08 mln m².

Jednak sama liczba inwestycji nie przekłada się wprost na ich realizację. W analizowanych danych aż 29,4% projektów w 2025 roku było wstrzymanych, a kolejne 19,2% pozostawało na etapie zapowiedzi. Oznacza to, że aktywnie realizowanych było tylko ok. 51% z nich. Ten rozdźwięk między planowaniem a realizacją jest jednym z pierwszych sygnałów rosnącego ryzyka kosztowego – inwestycje wchodzące w fazę wykonawczą często podlegają innym warunkom ekonomicznym, niż w momencie ich projektowania.

Największe różnice między planowanym a rzeczywistym kosztem inwestycji powstają w okresie od opracowania dokumentacji do rozpoczęcia robót. W wielu projektach oznacza to nawet 12–24 miesięcy różnicy. W tym okresie kluczowe parametry kosztowe mogą znacząco się zmienić.

Według danych GUS ceny produkcji budowlano-montażowej w Polsce w 2025 roku rosły o ok. 3,3–3,8% rok do roku, przy jednoczesnych wzrostach miesięcznych rzędu 0,3–0,6%. Choć na pierwszy rzut oka tempo wzrostu wydaje się umiarkowane, w rzeczywistości oznacza to systematyczne podnoszenie kosztów realizacji kontraktów. W przypadku projektów wieloletnich kumulacja tych zmian może prowadzić do wzrostu nawet o kilkanaście procent. Dodatkowym czynnikiem są ceny materiałów budowlanych. Prognozy wskazują, że w 2025 roku koszty materiałów wzrosły o ok. 5–7%, a w kolejnych latach presja cenowa może się utrzymywać ze względu na rosnącą aktywność w sektorze infrastrukturalnym oraz wymagania związane z zieloną transformacją budownictwa.

Największy wzrost kosztów następuje zwykle na trzech etapach realizacji:

1. Mobilizacja budowy i przygotowanie placu budowy. 
Koszty organizacji budowy, zaplecza technicznego czy przygotowania infrastruktury tymczasowej często są niedoszacowane na etapie planowania. W projektach infrastrukturalnych mogą one stanowić nawet kilkanaście procent wartości kontraktu.

2. Roboty konstrukcyjne i instalacyjne
. To etap najbardziej wrażliwy na zmiany cen materiałów i robocizny. Wzrost kosztów stali, cementu czy energii natychmiast przekłada się na wzrost kosztów wykonawczych.

3. Opóźnienia i zmiany projektowe. Zmiany technologiczne, korekty dokumentacji lub problemy z uzyskaniem pozwoleń mogą wydłużać harmonogram inwestycji. Każdy miesiąc opóźnienia oznacza dla wykonawcy dodatkowe koszty utrzymania zaplecza budowy, sprzętu i zespołu projektowego.

W ostatnich latach wykonawcy coraz częściej podkreślają problem asymetrii ryzyka w kontraktach budowlanych. W wielu przypadkach umowy przenoszą na wykonawcę odpowiedzialność za wzrost kosztów materiałów, opóźnienia administracyjne czy zmiany projektowe.

Przy rosnącej liczbie inwestycji oznacza to rosnące ryzyko finansowe dla firm budowlanych. Szczególnie dotyczy to kontraktów publicznych, gdzie ceny ofertowe często ustalane są na wiele miesięcy przed rozpoczęciem prac.

Jeżeli w tym czasie nastąpi wzrost kosztów materiałów lub robocizny, wykonawca musi pokryć różnicę z własnej marży. W skrajnych przypadkach może to prowadzić do utraty rentowności.

Dane platformy Kompas Inwestycji pokazują wyraźne zróżnicowanie regionalne rynku inwestycyjnego. W województwie mazowieckim liczba projektów wzrosła z 81 w 2024 roku do 148 w 2025 roku, przy wzroście wartości inwestycji z ok. 2,14 mld zł do 6,43 mld zł. Podobną dynamikę widać w województwie śląskim, gdzie liczba inwestycji zwiększyła się ze 108 do 168 projektów. Z kolei w regionach takich jak Lubelskie wzrost wartości inwestycji jest napędzany pojedynczymi dużymi projektami przemysłowymi, które mogą znacząco zmieniać lokalną strukturę rynku.

Takie regionalne koncentracje inwestycji wpływają także na koszty realizacji – szczególnie w kontekście dostępności pracowników budowlanych i materiałów.

Na poziomie makro rynek budowlany wygląda stabilnie. Produkcja budowlano-montażowa w Polsce rośnie, a inwestycje publiczne i prywatne generują duży portfel projektów. Jednak analiza projektowa pokazuje, że rosnące koszty realizacji i ryzyka kontraktowe powodują presję na marże wykonawców. W praktyce oznacza to, że część firm realizuje projekty z niewielką rentownością, licząc na utrzymanie portfela zamówień lub budowanie referencji.

Najważniejszy wniosek płynący z analiz KI jest prosty: ogólne statystyki rynku budowlanego mówią tylko część prawdy o inwestycjach. Dopiero dane projektowe – uwzględniające etap inwestycji, harmonogram, status realizacji czy zmiany w dokumentacji – pokazują rzeczywisty obraz rynku. To właśnie w tych danych widać, gdzie koszty eskalują najszybciej i jakie projekty są najbardziej narażone na ryzyko finansowe.

W 2026 roku, przy rosnącej liczbie inwestycji infrastrukturalnych i przemysłowych, znaczenie takich analiz będzie tylko rosło. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładniejszego planowania budżetów, a dla wykonawców – większą ostrożność przy wycenie kontraktów. W nowej rzeczywistości rynku budowlanego największe koszty inwestycji często pozostają niewidoczne w oficjalnych statystykach – i ujawniają się dopiero wtedy, gdy projekt wchodzi w fazę realizacji.