Wyścig o mieszkańca już trwa. Czy miasta nadążą za zmianami?

Europejskie Forum Gospodarcze, które odbyło się w dniach 22–24 kwietnia, stało się miejscem debaty o przyszłości metropolii oraz roli rynku mieszkaniowego w zmieniających się realiach demograficznych i ekonomicznych. Wniosek był jednoznaczny: sektor nieruchomości jest dziś bezpośrednim barometrem kondycji całej gospodarki.

Tło tych zmian zarysował Maciej Fijałkowski, sekretarz m. st. Warszawy w trakcie panelu „Przyszłość metropolii”: – Polska w ciągu ostatniego pokolenia odniosła jeden z największych sukcesów w historii (…). W ciągu trzydziestu paru lat z jednego z najbiedniejszych krajów Europy staliśmy się naprawdę, na tle świata, krajem bogatym. Dokonaliśmy tego w bardzo dobrym stylu.

Ten sukces otwiera nowy etap rozwoju, w którym istotne stają się duże ośrodki miejskie. Generują ponad połowę krajowego PKB – wraz z otaczającymi je obszarami funkcjonalnymi – i koncentrują kapitał ludzki oraz innowacje. Ich potencjał ograniczają jednak bariery systemowe, w tym fragmentacja administracyjna, która utrudnia zarządzanie transportem i edukacją oraz kształtowanie zabudowy. Bez zmian instytucjonalnych koszty tych procesów będą rosły.

Z perspektywy sektora nieruchomości szczególnie ważne są procesy suburbanizacji i depopulacji rdzeni miast. W wielu metropoliach obserwujemy jednocześnie dwa przeciwstawne zjawiska: odpływ mieszkańców z centrów oraz dynamiczny rozwój gmin podmiejskich. To nie tylko zmiana trendu, ale rzeczywiste przesunięcie całej geografii popytu. Wraz z nim rosną wymagania wobec infrastruktury, komunikacji czy planowania przestrzennego.

Równolegle utrzymuje się silna presja na zwiększenie podaży mieszkań w skali europejskiej. Szacunki wskazują, że w UE konieczne jest budowanie ponad 2 mln lokali rocznie, aby odpowiedzieć na rosnący popyt. W Polsce odpowiedzią na te wyzwania ma być m.in. zwiększone finansowanie:

– W tym roku budżet na mieszkalnictwo to jest prawie 9 miliardów złotych i to jest budżet rekordowy. (…)  Z czego z tej kwoty 4 miliardy złotych to są bezzwrotne granty dla samorządów na remont oraz na budowanie nowych mieszkań komunalnych – mówiła Monika Rosa, poseł na Sejm RP, podczas panelu „Przyszłość metropolii”.

Problem nie sprowadza się jednak wyłącznie do nowych projektów – coraz wyraźniej widać znaczenie przekształcania istniejącej tkanki mieszkaniowej. Dotyczy to zwłaszcza miast o przemysłowej przeszłości, m.in. na Śląsku czy w Łodzi, gdzie duża część zasobów wymaga modernizacji. W praktyce oznacza to rosnące napięcie między ekspansją a odnową, a w efekcie trudniejsze decyzje planistyczne. To sprawia, że projekty rewitalizacyjne i adaptacyjne stają się mocną alternatywą dla budowy od podstaw.

Odpływ młodych ludzi – zarówno do innych ośrodków krajowych, jak i za granicę – staje się dziś jednym z największych wyzwań. Jak wskazywano w trakcie panelu „Przyszłość metropolii”, według niektórych badań tylko niewielki odsetek młodych deklaruje chęć pozostania w swoim mieście.

W dyskusji zwracano uwagę na potrzebę współpracy między aglomeracjami i budowania większych, spójnych organizmów miejskich. W praktyce chodzi o odejście od myślenia w kategoriach pojedynczych samorządów na rzecz całych obszarów metropolitalnych. Takie podejście dobrze ilustruje przykład Warszawy:

– Gdyby nie ta centralizacja zasobów, która nastąpiła, identyfikacja z jednym organizmem, efekt skali i efektywność, byśmy w życiu nie wybudowali metra, byśmy w życiu nie wybudowali bulwarów, nie przebudowali centrum, bo nie byłoby dla kogo – komentował Maciej Fijałkowski.

Taki model zarządzania – oparty na integracji i wspólnym planowaniu – przekłada się również na sposób realizacji projektów. Zyskują przedsięwzięcia ponadlokalne, wykraczające poza pojedyncze miasta. Znaczenie mają też działania strategiczne – w tym rozwój energetyki i transformacji przemysłowej – które mogą wpływać na atrakcyjność lokalizacji oraz rozwój nowych obszarów inwestycyjnych.

Z wypowiedzi uczestników forum wyłania się spójny kierunek działań: większa integracja dużych ośrodków miejskich, wspólne zarządzanie usługami publicznymi oraz łączenie polityki mieszkaniowej z rozwojem infrastruktury i rynku pracy. Bez tego sektor nieruchomości będzie raczej reagował na problemy systemowe, zamiast je wyprzedzać.

Jedno jest pewne – konkurencja między miastami przestaje być walką o inwestycje, a staje się wyścigiem o ludzi. Tam, gdzie będą chcieli żyć, popłynie też kapitał.