Rynek mieszkaniowy: popyt silniejszy niż podaż

Kluczowe czynniki, które będą decydować o kondycji rynku mieszkaniowego w 2026 roku to: poziom stóp procentowych, tempo wzrostu wynagrodzeń realnych, polityka fiskalna i dostępność finansowania hipotecznego.

W takiej kombinacji obserwujemy paradoks: z jednej strony rekordowa akcja kredytowa (listopad 2025 r. przyniósł wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 50,3% r/r – wnioskowało 37,06 tys. osób w porównaniu do 26,93 tys. rok wcześniej – przy miesięcznym wolumenie finansowania ponad 11 mld zł), z drugiej — ograniczenia po stronie podaży wynikające z opóźnień wykonawczych i wyższych kosztów materiałów. Dane Biura Informacji Kredytowej podkreślają siłę popytu, ale to podaż może okazać się głównym hamulcowym przyszłego równoważenia rynku.

Rok 2025 nie był prostą kontynuacją boomu sprzed kilku lat, lecz okresem korekty. Zauważalne było spowolnienie aktywności budowlanej. Platforma Kompas Inwestycji w analizach wskazuje na umiarkowany spadek koniunktury w budownictwie, tłumaczony m.in. przez wzrost kosztów materiałów, energii i ostrożność inwestorów. To objawia się wolniejszym tempem wydawania pozwoleń oraz mniejszą dynamiką produkcji budowlano-montażowej. Nasze zestawienia pokazujące liczbę projektów na różnych etapach (od przygotowania po oddanie do użytkowania) pozwalają śledzić impuls podaży w kolejnych kwartałach. Obserwujemy, że deweloperzy koncentrują się na uzyskiwaniu pozwoleń dla projektów, które mają zabezpieczony popyt lub bank ziemi, zamiast agresywnego akumulowania gruntów bez zezwoleń. Oznacza to, że w krótkim okresie podaż nowych lokali może być niższa niż wskazywałyby dane o wydanych pozwoleniach.

Wysoka liczba pozwoleń 


Według branżowych serwisów i analityków we wrześniu 2025 r. wydano około 23 646 pozwoleń na budowę mieszkań, a październik charakteryzował się ich dalszym wzrostem w ujęciu miesięcznym.

Reasumując: w ciągu 10 miesięcy 2025 roku rozpoczęto budowy ok. 112,9 tys. lokali – wskazują dane Głównego Urzędu Statystycznego. To sygnał, że choć rozpoczęcia nowych budów są na niższym poziomie, niż w najlepszych latach, to ich liczba pozostaje na wysokim poziomie.

Jeśli chodzi o przeciętną wielkość nowo projektowanych jednostek, obserwujemy dwoistość: w segmencie deweloperskim wciąż duży udział mają mieszkania kompaktowe (kawalerki i mieszkania 2-pokojowe), adresowane do singli, młodych par i inwestorów; równocześnie rośnie popyt na większe lokale oraz domy jednorodzinne. Zmniejsza to presję na ekstremalne „mikro-mieszkania” i powoduje zwiększenie średniego metrażu tam, gdzie dostępna jest praca hybrydowa.

Średni metraż nowych domów prywatnych w analizach rynkowych oscylował wokół 138 m² (dane za I połowę 2025). Pozwala to sądzić, że segment jednorodzinny nie kurczy się znacząco, a w wielu lokalizacjach rośnie jego konkurencyjność w stosunku do mieszkań w centrach metropolii.

Gdzie najwięcej projektów?


Geograficznie największą koncentrację inwestycji utrzymują metropolie: Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków oraz obszar aglomeracji śląskiej. Dane platformy Kompas Inwestycji pokazują, że Warszawa znacząco wyprzedza pozostałe ośrodki pod względem liczby projektów mieszkaniowych w przygotowaniu i realizacji.

Z punktu widzenia podmiotów na rynku, aktywność w 2025 cechuje się dominacją dużych grup: Dom Development, Grupa TAG / Robyg, Atal, Murapol, Matexi (w zależności od rynku) — to oni utrzymują największe banki ziemi i wolumeny lokali w budowie (np. Grupa TAG miała w połowie 2025 ponad 7 400 mieszkań w budowie w Polsce). Deweloperzy ci często wykazują największą odporność na wahania rynkowe, dyktując tempo w aglomeracjach.

Prognozy branżowe sporządzone w 2025 (np. szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich i analizy rynkowe) sugerowały, że w 2025 deweloperzy planowali wprowadzić do sprzedaży ok. 125 tys. mieszkań, a faktyczne uruchomienia i pozwolenia w kolejnych miesiącach wykazywały zmienność zależną od regionu i segmentu.

Zatem dla 2026 warto przygotować się na zakres możliwych wartości: w scenariuszu umiarkowanym liczba pozwoleń/rozpoczętych budów może utrzymać się w przedziale zbliżonym do 2024–2025 (rzędy kilkudziesięciu tysięcy mieszkań rocznie), natomiast w wariancie optymistycznym, przy przyspieszeniu kredytowym i stabilizacji kosztów, znaczący wzrost byłby możliwy.