Nowe fundamenty mieszkalnictwa. Rząd inwestuje w zasób komunalny

Budownictwo społeczne znów znajduje się w centrum działań państwa. Przewidziano miliardy na nowe mieszkania, zmienia się model finansowania, a zasady najmu stają się bardziej wymagające. Dla inwestorów i samorządów to jasny sygnał: rynek wchodzi w fazę stabilnych i długoterminowych projektów. Finansowanie społeczne 2.0 Projekt ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje, że już w tym roku na wsparcie najmu publicznego i komunalnego trafi co najmniej 2,5 mld zł. Budową około 15 tys. lokali zajmą się głównie samorządy, SIM-y, TBS-y i spółdzielnie. Łączne nakłady do 2030 r. szacuje się na 45–50 mld zł, przy rocznym celu budowy ustalonym na 20 tys. jednostek. System finansowania opiera się na połączeniu dotacji z tanim kredytem. Samorządy mogą otrzymać bezzwrotne wsparcie do 80% wartości inwestycji, natomiast TBS-y i SIM-y skorzystają z dotacji do 45%, wkładu lokatorskiego do 10% i 50-letniego kredytu z BGK z oprocentowaniem 1%. Koszt budowy 1 m2 nie powinien przekraczać 10 tys. zł, co pozwoli utrzymać przewidywalny czynsz – średnio ok. 20 zł/m2. Nowe przepisy wykluczają możliwość wykupu mieszkań społecznych na preferencyjnych warunkach – zasoby te mają pozostać trwałą własnością publiczną. Wyjątkiem są miasta poniżej 100 tys. mieszkańców, gdzie – ze względu na postępującą depopulację – nadal możliwe będzie dojście do własności na zasadach rynkowych. Mechanizm reinwestowania zysków zabezpieczy interesy lokalnych mieszkańców. REIT-y out, dochody in Istotnym elementem reformy jest obowiązkowa weryfikacja dochodów najemców lokali komunalnych co pięć lat. Dotyczy to wszystkich umów bezterminowych. Przekroczenie progu dochodowego nie spowoduje utraty prawa do zamieszkania, lecz będzie się wiązać z wyższym czynszem – według określonych limitów. W procedurze pominięci zostaną emeryci i renciści. Rząd zapowiada też likwidację automatycznego dziedziczenia umów najmu – po śmierci wynajmującego konieczne będzie złożenie nowego wniosku i oświadczenia majątkowego. Działaniom rozwojowym towarzyszą ograniczenia dla inwestorów instytucjonalnych. Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz odrzuciła udział REIT-ów w systemie mieszkaniowym, uznając je za czynnik podnoszący ceny i ograniczający dostępność. W zamian zapowiedziano pełną transparentność kosztów, ich racjonalizację oraz lepszą kontrolę nad komunalnym portfelem nieruchomości. Reforma wpisuje się w szerszy plan zmian – trwają prace nad ustawą o finansowaniu mieszkalnictwa społecznego i nad centralną ewidencją lokali, co ma usprawnić ich zarządzanie przez gminy. Rozważane są zmiany w planowaniu przestrzennym oraz włączenie spółdzielni do partnerstw publicznych. Strategia na przyszłość Nowa struktura społecznego najmu opiera się na utrzymaniu zasobu w rękach państwa, ograniczeniu nadużyć oraz zwiększeniu dostępności kwater dla osób, które nie chcą lub nie mogą korzystać z kredytów hipotecznych. Choć wsparcie kierowane jest głównie do sektora publicznego, jasne zasady finansowania oraz kontrola kosztów otwierają pole do działania także dla prywatnych firm budowlanych i projektowych. Polityka mieszkaniowa zmienia kierunek – od doraźnych interwencji ku długofalowej stabilizacji rynku najmu. Inwestorzy i samorządy zyskują nie tylko środki, ale też przewidywalność i klarowny plan działania. Dzięki temu w kolejnych latach to właśnie budownictwo społeczne może stać się jednym z głównych filarów rozwoju urbanistycznego w Polsce.