Czy stolice województw wciąż przyciągają deweloperów? Mapa inwestycji mieszkaniowych w 2025 roku

Jeszcze kilka lat temu inwestycje mieszkaniowe w stolicach województw uchodziły za niemal pewniaka, dobra lokalizacja często wystarczała, by projekt odniósł sukces. Dziś ten schemat przestaje obowiązywać. Choć największe miasta nadal zgarniają dużą część rynku, deweloperzy coraz ostrożniej analizują ich potencjał, a mniejsze ośrodki coraz częściej pojawiają się w strategiach ekspansji. Z danych Kompasu Inwestycji wynika, że krajobraz rynku mieszkaniowego w Polsce nie rozkłada się równomiernie, ponieważ widać wyraźną dominację kilku metropolii, ale też nowe kierunki i lokalizacje, które zyskują na znaczeniu. Metropolie nadal na czele, choć konkurencja rośnie Warszawa utrzymuje swoją pozycję lidera – obecnie realizowanych jest tam 233 inwestycji mieszkaniowych, co stanowi niemal dwukrotność liczby projektów w kolejnym Gdańsku. Pomimo rosnących kosztów realizacji, stołeczny rynek wciąż pozostaje chłonny, szczególnie w segmencie premium oraz w projektach wieloetapowych. W Wilanowie trwa realizacja inwestycji Enso Wilanów – etap I, której część B (86 lokali, 35 mln zł) i część C (70 lokali, 25 mln zł) zostaną ukończone do końca 2026 roku. To przykład nowoczesnego założenia osiedlowego, gdzie funkcjonalność i estetyka idą w parze z zielenią i przestrzenią wspólną. W I kwartale 2025 roku ma także ruszyć kameralna Jordanowska 18 (wartość 10 mln zł), z podziemnym garażem i pełnym zapleczem infrastrukturalnym. Gdańsk (101 inwestycji) oraz Wrocław (97) również pokazują wysoką dynamikę. Trójmiasto konsekwentnie rozwija projekty typu mixed-use, przykładem może być osiedle przy ul. Szczepana Pileckiego (13 mln zł). We Wrocławiu rośnie liczba rewitalizacji, dawniej przemysłowe kompleksy przekształcają się w nowoczesne dzielnice mieszkaniowe. Coraz częściej przypominają one charakterem warszawskie Powiśle czy łódzki Księży Młyn – łącząc funkcje mieszkaniowe, usługowe i społeczne. Średniej wielkości ośrodki z coraz większą ilością projektów W segmencie średnich miast wybijają się Poznań (80 inwestycji) i Katowice (75). Stolica Górnego Śląska zyskuje na atrakcyjności dzięki dostępowi do niezabudowanych terenów oraz planowanej rozbudowie infrastruktury. Przykład? Projekt Katowicka Residence – osiedle o wartości 80 mln zł, z terminem ukończenia przewidzianym na II kwartał 2027 roku. Zaskoczeniem, albo raczej konsekwencją długofalowego trendu pozostaje Rzeszów, który notuje aż 30 aktywnych projektów. Wśród nich szczególnie wyróżnia się Bella Dolina – etap IV, inwestycja o wartości 160 mln zł, której zakończenie zaplanowano na IV kwartał 2027 roku. To dowód na to, że nawet stolice wschodnich województw potrafią przyciągać kapitał, jeśli towarzyszy im sprawna administracja, infrastruktura i rosnące zapotrzebowanie lokalne. W Lublinie (54 inwestycje) i Bydgoszczy (38) dominuje bardziej rozproszona zabudowa, często realizowana przez lokalnych deweloperów. Wspólnym mianownikiem tych projektów są dobra dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo terenów zielonych, czyli czynniki mające coraz większy wpływ na decyzje zakupowe Polaków. Szczecin – kameralnie, ale z potencjałem Na zachodnich rubieżach Polski Szczecin może pochwalić się 34 aktywnymi inwestycjami mieszkaniowymi. Choć liczba ta jest mniejsza niż w największych metropoliach, to właśnie tu wyraźnie widoczna jest strategia mniejszych, ale dobrze zaplanowanych osiedli. W dzielnicy Puszcza Bukowa trwa budowa drugiego etapu osiedla przy ul. Nad Rudzianką, gdzie powstaną trzy budynki wielorodzinne. Inwestycja, o wartości 12,6 mln zł, ma zostać ukończona w połowie 2026 roku. Z kolei na północnym Warszewie, przy ul. Ostoi-Zagórskiego, realizowany jest czwarty etap zespołu 12 budynków, aktualnie powstaje jeden z nich, z oddaniem również zaplanowanym na II kwartał 2026 r. Bliskość terenów zielonych, spokojne tempo życia i poprawiająca się komunikacja z resztą kraju czynią Szczecin coraz bardziej konkurencyjnym – szczególnie dla osób szukających alternatywy dla przeludnionych i drogich aglomeracji centralnej Polski. Mniejsze stolice z potencjałem w uśpieniu Na końcu zestawienia znajdują się Zielona Góra (7 inwestycji), Kielce (19), Olsztyn (19) i Białystok (19). Mimo że są to stolice województw, ich potencjał deweloperski wciąż pozostaje niewykorzystany. Główne bariery? Ograniczony popyt, mniejsza dynamika rynku pierwotnego oraz dłuższe procesy administracyjne. Co ciekawe, również Kraków, uznawany za jeden z najbardziej dynamicznych rynków mieszkaniowych w kraju, w tej analizie prezentuje się mniej spektakularnie. Przyczyn należy szukać w barierach przestrzennych oraz intensywnych pracach infrastrukturalnych, które tymczasowo ograniczają nowe realizacje. Coraz więcej projektów przenosi się więc na obrzeża lub do gmin ościennych, gdzie warunki inwestycyjne są bardziej elastyczne. Trendy i prognozy: gdzie zmierza rynek 1. Rosnące koszty materiałów i pracy zmieniają geografię inwestycji Deweloperzy zaczynają szukać oszczędności, nie tylko w realizacji, ale i w lokalizacji. Projekty o wartości 10–20 mln zł, jak Jordanowska 18, zyskują na znaczeniu, ale pod warunkiem, że lokalizacja zapewnia dobrą komunikację i odpowiedni standard otoczenia. 2. Rewitalizacje i zabudowa typu mixed-use na fali wznoszącej Koncepcje urbanistyczne łączące funkcje mieszkaniowe, usługowe i społeczne stają się nowym standardem. Deweloperzy coraz chętniej wykorzystują zdegradowane przestrzenie – hale, magazyny, dawne fabryki – by tchnąć w nie nowe życie i stworzyć pełnowartościowe dzielnice. 3. Osiedla dla zdalnych pracowników i inwestycje w PRS Zmiana stylu życia po pandemii wpłynęła trwale na potrzeby mieszkaniowe. W większych miastach pojawiają się osiedla z coworkami, natomiast w mniejszych mieszkania projektowane z myślą o najemcach zdalnych. Inwestorzy instytucjonalni coraz uważniej analizują także rynek PRS (Private Rented Sector). Rynek inwestycji mieszkaniowych w Polsce przechodzi fazę dywersyfikacji i redefinicji lokalizacji. Metropolie jak Warszawa, Gdańsk czy Wrocław wciąż wyznaczają kierunek, ale coraz mocniej zaznaczają swoją obecność średnie ośrodki, z Rzeszowem, Katowicami czy Lublinem na czele. Z kolei miasta jak Olsztyn, Zielona Góra czy Kielce wciąż czekają na impuls, który przyciągnie większy kapitał i uruchomi potencjał rozwojowy. Deweloperzy stają dziś przed koniecznością nie tylko liczenia kosztów, ale i strategicznego wyboru lokalizacji bo przewaga konkurencyjna coraz częściej zaczyna się poza największymi miastami.