Mit stabilności inwestycji publicznych. Rola prywatnych inwestycji kubaturowych w budownictwie

W polskim budownictwie kontrakty publiczne, zwłaszcza te największe, infrastrukturalne, traktuje się jako gwarancję stabilności. Panuje przekonanie, że państwo zapłaci, a rozpisane na dekady programy inwestycyjne mają stanowić dla firm wykonawczych bezpieczną przystań w zmiennym otoczeniu gospodarczym. Tymczasem doświadczenia ostatnich lat pokazują, że obraz ten nie jest pełny. O ile publiczne zamówienia pozostają ważnym filarem rynku, o tyle rzeczywista stabilność bywa mniejsza, niż powszechnie się sądzi. Obietnice bez pokrycia Kiedy rząd ogłasza kolejne programy budowy dróg i modernizacji kolei, branża wykonawcza reaguje z nadzieją. Zapowiedzi są ambitne, a liczby imponujące. Jednak między planem a praktyką pojawia się coraz większa luka. W 2024 i 2025 roku rynek odnotował wyraźnie mniejszą liczbę przetargów niż zapowiadano. Opóźnienia proceduralne, przeciągające się decyzje środowiskowe i częste odwołania do Krajowej Izby Odwoławczej sprawiają, że harmonogramy przesuwają się w czasie. To rodzi napięcie, które sprawia, że firmy przygotowują zasoby, licząc na nowe kontrakty, a później zmuszone są do redukowania planów lub desperackiej walki o mniejszą liczbę zadań. W sektorze publicznym konkurencja jest ogromna. Większość dużych wykonawców kieruje swoje siły właśnie na ten obszar, co prowadzi do intensywnej presji cenowej. Przetargi rozstrzygają się często nie według jakości czy innowacyjności ofert, lecz po prostu według ceny. Efektem są kontrakty podpisywane z minimalną marżą, co w połączeniu z ograniczoną waloryzacją oznacza realne ryzyko strat. Długie cykle inwestycyjne dodatkowo zwiększają niepewność, bo zmieniają się ceny materiałów, koszty pracy, a nawet warunki gospodarcze. To wszystko sprawia, że deklarowana stabilność państwowych kontraktów nie zawsze przekłada się na pewność finansową wykonawców. Prywatne inwestycje kubaturowe  Inaczej wygląda sytuacja w sektorze prywatnym, a zwłaszcza w obszarze inwestycji kubaturowych, czyli mieszkaniowych, biurowych i magazynowych. To właśnie one w ostatnich latach napędzały rozwój budownictwa i przyciągały znaczący kapitał, również zagraniczny. Charakterystyczną cechą tych inwestycji jest ich większa elastyczność i krótsze cykle decyzyjne. Deweloperzy i fundusze inwestycyjne reagują na bieżące potrzeby rynku.  Gdy rośnie popyt na mieszkania czy powierzchnie logistyczne, projekty rozpoczynają się szybciej, a prace budowlane ruszają bez wieloletniego czekania na formalności. Dane z początku 2025 roku dobrze ilustrują tę dynamikę. Wartość całkowita inwestycji prywatnych w Polsce wzrosła o ponad 60 procent rok do roku, osiągając poziom około 686 milionów euro tylko w pierwszym kwartale. Największy udział przypadł na sektor magazynowy, który wspierany przez rozwój e-commerce i logistyki odpowiadał za niemal jedną trzecią wszystkich transakcji. Dynamicznie rozwijał się także rynek biurowy, dostosowujący się do wymogów ESG i zmieniających się modeli pracy, oraz segment mieszkaniowy, który mimo cyklicznych wahań pozostaje fundamentem polskiego rynku budowlanego. Ceny mieszkań w największych miastach, choć rosną wolniej niż jeszcze kilka lat temu, nadal pną się w górę, co pokazuje, że popyt na ten typ inwestycji utrzymuje się na wysokim poziomie. Z punktu widzenia wykonawców prywatne projekty oznaczają zazwyczaj bardziej przewidywalny przepływ finansowy. Inwestorzy zabezpieczają finansowanie jeszcze przed rozpoczęciem prac, a kontrakty negocjowane są w sposób bardziej elastyczny, dopasowany do realiów rynkowych. Dzięki temu wykonawcy mogą liczyć na stabilniejsze warunki współpracy, a niekiedy także na wyższe stawki niż w przypadku zamówień publicznych. Trochę historii rynku Warto przypomnieć, że nie zawsze tak było. Na początku lat 2000 polski rynek prywatny był rozproszony i słabo zorganizowany. Duże firmy deweloperskie dopiero zaczynały działalność, a zagraniczne inwestycje pojawiały się sporadycznie. Przełom nastąpił po wejściu Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku, kiedy to do kraju napłynął znaczny kapitał, zwłaszcza z Hiszpanii. Hiszpańskie firmy, dotknięte recesją na rodzimym rynku, przeniosły aktywność do Europy Środkowej, a Polska stała się dla nich atrakcyjnym miejscem rozwoju. W efekcie zaczęły powstawać duże przedsięwzięcia mieszkaniowe i biurowe, rozwinęły się joint venture, a wokół miast sprzedawano i zabudowywano kolejne grunty. Jednak brakowało systematyki w gromadzeniu informacji. Publiczne przetargi były dostępne, choć rozproszone, ale inwestycje prywatne często pozostawały poza radarem, trudno było śledzić ich dynamikę i skalę. To właśnie w odpowiedzi na te potrzeby pojawił się Kompas Inwestycji, jako pierwsza platforma, która zaczęła zbierać i porządkować dane o projektach prywatnych. Dziś ta przewaga informacyjna ma szczególne znaczenie. Uczestnicy rynku, chcąc podejmować świadome decyzje, potrzebują całościowego obrazu, a nie tylko tego, co dzieje się w sektorze publicznym, ale także jakie projekty powstają w mieszkaniowym, biurowym czy magazynowym segmencie. Dywersyfikacja jako odpowiedź na niepewność Patrząc na obecny krajobraz, trudno mówić o absolutnej przewadze jednego modelu inwestycyjnego nad drugim. Kontrakty publiczne pozostają istotne i w wielu przypadkach gwarantują dostęp do dużych projektów, które budują doświadczenie i prestiż firm. Z kolei inwestycje prywatne cechują się większą elastycznością i dynamiką, a w niektórych segmentach także wyższą rentownością. Wnioski są więc bardziej zniuansowane: prawdziwe bezpieczeństwo na rynku budowlanym nie wynika z koncentracji na jednym typie kontraktów, lecz z umiejętności dywersyfikacji portfela. Firmy, które łączą zlecenia publiczne z prywatnymi, a także projekty infrastrukturalne z kubaturowymi, budują odporność na wahania i ryzyka. W tym sensie kluczową rolę odgrywa dostęp do rzetelnych danych, które pozwalają śledzić rozwój różnych segmentów rynku i reagować na nadchodzące zmiany. Skala prywatnych inwestycji w rzeczywistości Patrząc na dane Kompasu Inwestycji, widać wyraźnie, że rynek prywatny charakteryzuje się ogromną dynamiką i przewidywalnością. Obecnie na etapie wizji i projektowania znajduje się 3154 inwestycji obejmujących zarówno duże obiekty kultury i rozrywki, projekty mieszkaniowe, placówki edukacyjne, jak i budynki handlowo-usługowe. Buduje się m.in. Kompleks Wierzeje w Piotrkowie Trybunalskim – projekt o wartości 77 mln zł, który ma dostarczyć mieszkania dla 200 seniorów, dom dziennego pobytu, zaplecze rehabilitacyjne i ośrodek badawczy. Ten przykład pokazuje, że prywatny kapitał angażuje się nie tylko w przedsięwzięcia stricte komercyjne, lecz także w infrastrukturę społeczną, odpowiadającą na potrzeby różnych grup. Na etapie realizacji i wykończenia znajduje się dziś 2664 prywatnych projektów. W tej grupie mieszczą się m.in. prestiżowe inwestycje wielofunkcyjne, jak Atal SKY+ w Katowicach. To pierwszy na Śląsku kompleks łączący mieszkania, apartamenty inwestycyjne, lokale usługowe i strefy rekreacyjne. II etap budowy obejmuje trzy budynki, w tym 35-kondygnacyjną dominantę, która zmieni panoramę Katowic. Wartość przedsięwzięcia wynosi około 95 mln zł, a zakończenie prac przewidziano na początek 2026 roku. Największa ilość jest inwestycji już zakończonych – 17 201 projektów, który ukazuje realny dorobek sektora prywatnego. Wśród nich można wskazać choćby MLP Poznań West – etap V, czyli rozbudowę parku logistycznego w Dąbrówce pod Poznaniem. Budynek F o wartości 100 mln zł powstał w ciągu jednego roku, co dobrze pokazuje sprawność organizacyjną prywatnych inwestorów oraz ich zdolność do szybkiego reagowania na potrzeby rynku. Łącznie w bazie platformy Kompas Inwestycji znajduje się aktualnie 10 641 aktywnych prywatnych inwestycji**** na różnych etapach cyklu życia, od koncepcji, przez budowy. W zestawieniu z ofertą przetargów publicznych, te liczby pokazują, że rynek prywatny stanowi nie tylko alternatywę, ale realne źródło stabilnych i różnorodnych zleceń dla firm budowlanych.