Jak budować w niepewnych czasach? VIII Forum Ekspertów o wyzwaniach branży

29 października w hotelu Golden Tulip Warsaw Centre odbyło się VIII Forum Ekspertów pod hasłem „Budownictwo w perspektywie zmian”. Trzy debaty, prezentacje branżowe, analizy rynku i gala Złotych Kompasów zgromadziły inwestorów, deweloperów, wykonawców, architektów oraz dostawców technologii. Konferencję i debaty moderował Michał Oksiński, redaktor Kompasu Inwestycji.

Otwierając konferencję, Maja Bromowska, CEO i współzałożycielka Kompasu, podkreśliła znaczenie rentowności kontraktów dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. Zwróciła również uwagę na potrzebę prognozowania zmian kosztów w całym okresie realizacji inwestycji. Ten problem powracał podczas kolejnych wystąpień, podobnie jak pytanie o to, gdzie szukać oszczędności bez rezygnacji z jakości.

Pierwszy blok pokazał, jak ważna staje się elastyczność wykonawców. Radosław Widłak z Kiloutou Polska przedstawił korzyści wynikające z wynajmu sprzętu – od dostosowania parku maszynowego do potrzeb budowy po ograniczenie obowiązków związanych z jego utrzymaniem.

Oszczędności można szukać także w technologii. Adrian Jankowiak (ZPB Kaczmarek), Łukasz Rogowski (MD Prefabrykacja) i Tomasz Zawadzki (POZBRUK) pokazali zastosowania prefabrykacji betonowej w budownictwie mieszkaniowym i obiektach wielkokubaturowych. Wśród przykładów znalazły się inwestycja we wrocławskim Ratyniu oraz Panoptikum – Centralny Magazyn Zbiorów Muzealnych w Lesznowoli.

Czy jednak sama zmiana technologii wystarczy, by przyspieszyć budowę? Podczas debaty „Modele realizacji inwestycji budowlanych” Piotr Najmark z Develia Construction przywołał projekt, w którym późne wdrożenie prefabrykacji nie przyniosło oczekiwanych oszczędności czasu. Z kolei w innym przedsięwzięciu, dzięki zastosowaniu tej techniki, konstrukcję sześciokondygnacyjnego budynku udało się wznieść w zaledwie siedem tygodni.

Wojciech Wodyński z Green Code wskazywał na znaczenie projektowania z myślą o prefabrykacji już od początku planowanych działań. Krzysztof Kowalski z Grupy WPIP mówił o ostrożności inwestorów magazynowych i przesuwanych terminach rozpoczęcia prac. Aleksandra Knapiuk z Unidevelopment poruszyła temat przechodzenia od specustawy mieszkaniowej do zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz dialogu z lokalnymi społecznościami. Wspólnym wnioskiem była potrzeba wcześniejszej współpracy inwestora, projektanta i wykonawcy, pozwalającej lepiej zarządzać kosztami, harmonogramem i ryzykiem.

O rozwiązaniach usprawniających cały proces mówili również Mirosław Rzeszutko i Anna Zagórska z Wienerberger, omawiając automatyzację murowania i projektowanie nawierzchni. Filip Osadca z ESPES zwrócił uwagę na znaczenie koordynacji prac i jakości wykonawstwa. Program pierwszego bloku obejmował także wystąpienie Grzegorza Wojtala z Getmed dotyczące bezpieczeństwa kontraktów i pracowników.

Czy rozwiązania środowiskowe muszą oznaczać wyższe koszty? Druga debata, „Budownictwo przyszłości – odpowiedzialne i efektywne”, pokazała, że wiele zależy od organizacji inwestycji i decyzji projektowych. Bruno Greslé z Yareal Polska przedstawił przykłady ponownego wykorzystania pozostałości betonu i gruzu na placu budowy oraz ograniczania zużycia surowców. Alicja Kuczera z PLGBC zwracała uwagę na opóźnienia we wdrażaniu dyrektywy EPBD i bariery prawne utrudniające ponowne wykorzystanie materiałów rozbiórkowych. Arch. Michał Tatjewski z 22Architekci odniósł się do o roli konkursów architektonicznych w podnoszeniu jakości budownictwa społecznego i przepisach, które nie zawsze nadążają za nowymi rozwiązaniami. Robert Orlewski z Appartme przekonywał natomiast, że automatyka mieszkaniowa powinna przede wszystkim przynosić użytkownikom praktyczne korzyści: ograniczać zużycie energii, usprawniać sterowanie ogrzewaniem i chronić przed zalaniem. Wspólnym mianownikiem rozważań było dążenie do ograniczania zużycia zasobów i kosztów eksploatacji, choć szersze wdrażanie takich rozwiązań nadal napotyka bariery prawne i organizacyjne.

Zagadnienia efektywności energetycznej w osobnym wystąpieniu rozwinęła Gabriela Walczyk z Somfy, prezentując wpływ automatycznych osłon przeciwsłonecznych na komfort cieplny i zapotrzebowanie na chłodzenie. Justyna Kozłowska z Funk International Polska przybliżyła temat odpowiedzialności zarządów spółek budowlanych i deweloperskich oraz roli ubezpieczeń D&O. Z kolei wystąpienie Piotra Giergielewicza z E.ON Polska było poświęcone wymaganiom ESG w łańcuchu dostaw.

Niepewność cen materiałów, paliw i kosztów finansowania pozostaje jednym z największych wyzwań branży. W ostatniej części wydarzenia Maja Bromowska i analityk Andrzej Kaczmarek przedstawili sytuację na rynku budowlanym oraz nowy model prognostyczny Kompasu Inwestycji. Narzędzie opracowano z wykorzystaniem danych o ponad 80 tys. inwestycji zgromadzonych w ciągu 17 lat działania platformy internetowej.

Model pozwala analizować scenariusze zmian wskaźnika kosztów produkcji budowlano-montażowej GUS przy różnych założeniach dotyczących m.in. cen cementu i betonu, oleju napędowego, kursu euro i WIBOR-u. Według autorów najbardziej miarodajne prognozy dotyczą najbliższych czterech kwartałów, choć narzędzie umożliwia symulacje obejmujące dwa lata. Ma wspierać ocenę ryzyka i planowanie kontraktów, a nie zastępować kosztorys konkretnego przedsięwzięcia.

Przedstawione dane stały się punktem wyjścia do debaty „Puls rynku inwestycji. Statystyki, trendy i prognozy”, w której uczestniczyli Andrzej Kaczmarek, Jarosław Bator z NDI Development i dr inż. Krzysztof Kaczorek z Politechniki Warszawskiej. Skalę ryzyka związanego z realizacją kontraktów pokazał dr inż. Krzysztof Kaczorek. Jak wskazywał, zależnie od sposobu liczenia, około połowa inwestycji kończy się po pierwotnym terminie, a blisko 30% przekracza budżet. Podkreślał, że marża wykonawcy jest nie tylko zyskiem, ale także zabezpieczeniem przed nieprzewidzianymi zdarzeniami. Bator mówił o ostrożnym doborze kontraktów i zmianach na rynku mieszkaniowym, zwracając uwagę na rosnące wymagania nabywców. W dyskusji pojawiły się również problemy z dokumentacją projektową, niedobór wykwalifikowanych pracowników i ryzyko spiętrzenia inwestycji w nadchodzącym roku. Eksperci zwracali uwagę na nieprzewidywalność sytuacji geopolitycznej oraz jej możliwy wpływ na koszty i rynek pracy. NDI Development przedstawiło przy tym plany kolejnych przedsięwzięć na Pomorzu i przy ul. Długiej w Warszawie.

Forum było okazją do wyróżnienia projektów łączących jakość architektury, rozwiązania środowiskowe i dbałość o użytkowników. Do szóstej edycji bezpłatnego konkursu Złote Kompasy 2026 zgłoszono blisko 60 realizacji.

W kategorii mieszkaniowej zwyciężyły Apartamenty WIMA C w Łodzi (Resi Capital by Cavatina). Wśród biurowców nagrodzono VENA w Warszawie (Polski Holding Nieruchomości), w kategorii logistycznej – City Point Okęcie (Peakside Capital Advisors), a wśród inwestycji wielofunkcyjnych – WITĘ w Krakowie (Archicom i Echo Investment).

Za najlepszą rewitalizację uznano pierwszy etap Sinfonii Varsovii. Wyróżnienia otrzymały Wawel Podziemny oraz Śląskie Centrum Wolności i Solidarności. W sektorze publicznym zwyciężyły ex aequo Panoptikum w Lesznowoli oraz Gminne Przedszkole w Michałowie. Autorskie wyróżnienie Kompasu Inwestycji przypadło drugiemu etapowi osiedla Rapsodia we Wrocławiu (Dom Construction).

VIII Forum Ekspertów pokazało, że w wymagających warunkach rynkowych o powodzeniu projektu decydują nie tylko nowoczesne technologie, lecz także odpowiednie przygotowanie, świadome zarządzanie ryzykiem i współpraca wszystkich stron procesu budowlanego.

Partnerami głównymi wydarzenia byli Green Code, ZPB Kaczmarek, MD Prefabrykacja i POZBRUK. Konferencję wsparli Appartme, E.ON Polska, ESPES, Funk International Polska, Getmed, Jadar, Kiloutou Polska, Somfy, Wienerberger i 2Partners. Patronat sprawowały PLGBC, PZPB oraz Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).