Błędne wprowadzanie planów zagospodarowania przestrzennego może kosztować gminy miliardy

Aż dwie trzecie inwestycji wPolsce realizuje się na podstawie warunków zabudowy, czyli słynnych „wuzetek”. Powód? Brak planów zagospodarowania przestrzennego. Sytuacji miast ideweloperów niepoprawia również pochopne uchwalanie takich planów, bo – jak się okazuje – urzędnicy nieuwzględniają wnich dotychczas przyznanych warunków zabudowy. Efekt jest taki, że do sądów wpływają od inwestorów wnioski owypłatę wielomilionowych odszkodowań.

Tak jest obecnie wPoznaniu. Teraz los Poznania może podzielić również Kraków, bo miejscy urzędnicy wpośpiechu próbują uchwalić plan zagospodarowania dlaniektórych dzielnic. Już teraz oba miasta borykają się zwielkim zadłużeniem, dodatkowe roszczenia igroźba wypłaty odszkodowań bez wątpienia mogą doprowadzić do ograniczenia inwestycji wtych miastach.

– Są wprawdzie takie miasta jak Gdańsk iGdynia, gdzie pokrycie planami jest prawie 100-procentowe, więc wystarczające dlainwestorów itam się realizuje inwestycje na podstawie planów. Ale są też miasta takie jak Kraków, Poznań, Łódź, wdużej mierze też Warszawa, gdzie te tereny, którymi głównie interesują się inwestorzy budowlani, niemają planów. I tam głównie posługujemy się warunkami zabudowy – wyjaśnia Agencji Informacyjnej Newseria Jacek Bielecki, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zanim bowiem inwestor wystąpi opozwolenie na budowę, musi najpierw uzyskać decyzję owarunkach zabudowy. Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego niebędzie uwzględniał przyznanych wcześniej warunków zabudowy, gminy narażają się na wielomilionowe roszczenia. W obawie przed nimi, gminy często rezygnują zwprowadzania planów.

– Nie chodzi tylko osame koszty sporządzenia planów, które niesą takie odstraszające, ale ewentualnie roszczenia związane wuchwaleniem planów: albo obniżenia wartości nieruchomości, albo konieczności przejęcia gruntów przezmiasto pod infrastrukturę publiczną – wyjaśnia prezes PZFD. – I te koszty odstraszają wznacznej mierze gminy od tego, żeby planować przestrzeń tak, jak powinno się to czynić.

Za niezaplanowanie przestrzeni publicznej niegrożą gminom żadne sankcje. A przykład Poznania pokazuje, że zpewnymi „sankcjami” wiąże się właśnie przyjęcie planów. Do władz miasta wpłynęły wnioski owypłatę odszkodowań włącznej wysokości kilkuset milionów złotych, niektóre znich znalazły się wsądzie irozstrzygnęły się na korzyść deweloperów.

– Jeżeli deweloper czy inny inwestor zaangażował już znaczne środki np. wzakup gruntu, wszystkie uzgodnienia, projekty, itd., inagle okazuje się, że wuchwalonym planie jest inne przeznaczenie terenu niż on zaplanował, to jest to poważny problem, również ekonomiczny – mówi Jacek Bielecki.

Jak podkreśla, wydatki na wszystkie projekty, uzgodnienia, niezbędne zgody, mogą wskrajnych przypadkach sięgać 7-10 proc. wartości inwestycji.

– Gminy wydając warunki zabudowy imając wperspektywie chęć sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dlatego obszaru, powinny to zgrać. Czyli te warunki zabudowy niepowinny być sprzeczne ztym, co gmina zamierza wramach planistycznych, ale taka sytuacja może się zdarzyć – dodaje prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem Jacka Bieleckiego wart rozważenia jest pomysł stosowany wniektórych krajach europejskich, który polega na odwróceniu dziś obowiązującej kolejności.

– Można przejść na taki system, że to inwestor proponuje zagospodarowanie terenu, a gmina na tej podstawie uchwala plan, czyli uchwala go pod konkretne zamierzenie, konkretnego inwestora. Zdaję sobie sprawę, że to jest kontrowersyjne rozwiązanie, ale to by właśnie uwolniło gminy od takich terenów, które zalegają ina których być może przeznajbliższych kilkadziesiąt lat itak się nic niebędzie działo – mówi ekspert.

Tym bardziej, że – jak dodaje – to inwestorzy prywatni na podstawie badania rynku mają wiedzę otym, które tereny iw jakim charakterze mogłyby być zagospodarowane.

– Sądzę, że władza publiczna ma mniejszą orientację wtym temacie. Nie chce do tej pory zasięgać opinii prywatnych inwestorów iczęsto te zamierzenia planistyczne gmin rozbiegają się zzainteresowaniem inwestorów co do konkretnych terenów – twierdzi Jacek Bielecki.

W lipcu ub. r. władze Warszawy podpisały zPolskim Związkiem Firm Deweloperskich porozumienie owspółpracy. Miało to zainicjować dialog m.in. wzakresie planowania przestrzennego.

Zarówno wprzypadku inwestycji opartej owarunki zabudowany, jak io plan zagospodarowania przestrzennego, największą bolączką deweloperów są niejasne ipiętrzące się procedury związane zuzyskaniem pozwolenia na budowę. Według najnowszego rankingu Banku Światowego Doing Business 2013 Polska znalazła się na 161. pozycję (na 183 państwa) pod względem przebiegu procesu inwestycyjnego (30 różnych procedur i300 dni na uzyskanie pozwolenia na budowę).

Jacek Bielecki zaznacza, że problemem jest również niejasność tych procedur iwymagań.

– Problem jest wniedookreśloności przezprzepisy prawa warunków, jakie należy spełnić, żeby otrzymać pozwolenie na budowę. Gdyby te warunki były ściśle skodyfikowane, wymienione wszystkie potrzebne uzgodnienia, dokumenty, decyzje pośrednie, to byłoby znacznie lepiej. W tej chwili można się spotkać zżądaniami ze strony urzędu wykraczającymi pozauzupełnienie różnych projektów czy dostarczenie pewnych załączników, dokumentów, uzgodnień, które niewynikają zżadnych przepisów prawa, tylko zwidzimisię niektórych urzędników – uważa prezes Związku.