O wprowadzanych do budynków mieszkaniowych rozwiązaniach związanych z efektywnością energetyczną, takich jak OZE czy wentylacja z odzyskiem energii, o budownictwie modułowym, różnych potrzebach użytkowników i o tym, jak taksonomia ESG wpłynie na rynek nieruchomości – rozmawiamy z Aleksandrą Goller i Arturem Łeszczyńskim ze Skanska Residential Development Poland.
Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Skanska buduje certyfikowane mieszkania od 10 lat. Planowana przy ulicy Mogilskiej w Krakowie inwestycja ma być dla firmy modelowym projektem, jeśli chodzi o rozwój rozwiązań ekologicznych. W jakich obszarach Skanska poszukuje większej efektywności?
Artur Łeszczyński, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Skanska Residential Development Poland:
Zarówno w tym, jak i w każdym innym projekcie, który realizujemy, kluczowe są dla nas kwestie związane z efektywnością energetyczną. Powód jest prosty – budynki konsumują ogromne ilości energii podczas ich użytkowania, generując tym samym bardzo istotny ślad węglowy – w Unii Europejskiej odpowiadają one aż za 40 proc. zużycia energii oraz za 36 proc. emisji gazów cieplarnianych związanych z energią.
Podstawowym wykorzystywanym przez nas rozwiązaniem są odnawialne źródła energii – stosujemy je zarówno na etapie budowy osiedli mieszkaniowych, jak i w fazie użytkowania obiektu. Na wielu naszych projektach standardem są już panele fotowoltaiczne, montowane najczęściej na dachach. Inne technologie, które podnoszą efektywność energetyczną budynków, są związane z produkcją i z wykorzystaniem ciepła. Przykładem niestandardowego rozwiązania w naszych budynkach mieszkaniowych w Polsce jest wentylacja z odzyskiem energii, którą wprowadzamy już na wybranych inwestycjach.
Kolejne rozwiązania związane są z odpowiednią izolacją, dzięki której budynek będzie potrzebował mniej energii sieciowej. Poprawna izolacja ścian zewnętrznych czy też zastosowanie przegród o wysokich parametrach cieplnych są już pewną oczywistością. Należy jednak również odpowiednio zaprojektować instalacje, zwłaszcza te związane z przesyłem ciepłej wody użytkowej czy ciepła do poszczególnych lokali.
Warto dodać, że ograniczanie zużycia energii leży nie tylko w gestii dewelopera, ale także samych użytkowników. Naszym zadaniem jako spółki odpowiedzialnej środowiskowo i społecznie jest wspieranie mieszkańców budowanych przez nas osiedli w prowadzeniu bardziej oszczędnego trybu życia. Z tego względu nasze nowe inwestycje wyposażamy w system smart home, który umożliwia zdalne sterowanie oświetleniem, urządzeniami wykorzystującymi energię elektryczną oraz temperaturą w pokojach, a w najnowszej wersji – także wodą. W pakietach powitalnych mieszkańcy otrzymują urządzenia zintegrowane z tym systemem. Edukujemy ich też jak z niego korzystać. Dzięki temu mogą oni znacząco zaoszczędzić na rachunkach za media – w przypadku energii cieplnej jest to oszczędność na poziomie nawet ok. 18 proc.
Warszawski projekt Holm House 5 celuje w certyfikat BREEAM na poziomie „Excellent”. Jakie czynniki przełożą się na tak wysoką ocenę?
Artur Łeszczyński:
Między innymi system odzysku wody szarej. Zastosowanie tej technologii oznacza, że woda wykorzystywana pierwotnie do mycia rąk i zębów czy wzięcia prysznica, posłuży w dalszej kolejności, po odpowiednim oczyszczeniu, do spłukiwania toalet. System został zaprojektowany tak, aby pokryć zapotrzebowanie na wodę w spłuczkach we wszystkich lokalach, co pozwoli mieszkańcom zmniejszyć rachunki za wodę średnio o ok. 30 proc.
W Holm House 5 zaprojektowaliśmy także dodatkową izolację instalacji w budynku odpowiedzialnych za przepływ ciepłej wody i ogrzewanie, dlatego straty energii będą na bardzo niskim poziomie. Ponadto inwestycję wyróżnią atrakcyjne tereny zielone, zaaranżowane wokół 150-letniego dębu. W planach mamy także zielony dach, który zapewni naturalną regulację temperatury – chłód w miesiącach letnich i ciepło zimą.
Pełen dostęp do informacji o inwestycjach, nowe zlecenia w budownictwie. Wypróbuj bez zobowiązań >>
Czy w planach jest implementacja elementów budownictwa modułowego? Kilka lat temu Skanska nawiązała współpracę z UniHouse, spółką, która specjalizuje się w tym segmencie rynku.
Aleksandra Goller, dyrektorka ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential Development Poland:
Uważamy, że budownictwo modułowe jest przyszłością naszego rynku – prawdopodobnie już niedługo przyjdzie czas, kiedy większość budynków będzie powstawała w tej technologii. Na naszych osiedlach mieszkaniowych stosujemy już elementy prefabrykowane, np. balkony czy schody. W przyszłości tych gotowych elementów będzie więcej.
Artur Łeszczyński:
Tak, UniHouse jest dostawcą modułów drewnianych, z którym rozmawialiśmy i prowadzimy konsultacje. Należy pamiętać, że obiekty drewniane mają około 50 proc. niższy ślad węglowy w porównaniu do konstrukcji stalowych czy betonowych. Mowa oczywiście o tzw. wbudowanym śladzie węglowym, czyli tym, który wynika z fazy realizacji budynku i zastosowanych materiałów. Jest to więc dla nas atrakcyjna technologia pod kątem realizacji celów środowiskowych i z tego względu analizowaliśmy różne wspólne projekty pilotażowe. Dotychczas nie pojawiły się jeszcze odpowiednie warunki biznesowe, które pozwoliłyby nam podjąć współpracę na jakimś projekcie, ale nie wykluczamy jej w przyszłości.
Nawiązując do tego, że transakcje tych działek nie doszły do skutku – dziś dostęp do nowych, dobrych gruntów jest w czołówce wśród wyzwań, z którymi mierzą się deweloperzy. Walka o dobre działki w Warszawie jest ostra.
Aleksandra Goller:
Dostęp do gruntów to największe wyzwanie. Działki, które jeszcze jakiś czas temu były do kupienia i były łatwe do zagospodarowania, w dużych miastach już się praktycznie skończyły. Obecnie przeważają tereny, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidują inne funkcje niż mieszkaniową. Zmiana tego przeznaczenia może być możliwa dzięki Zintegrowanym Planom Inwestycyjnym, ale nie wszystkie miasta posiadają już ZPI.
Wkrótce zacznie obowiązywać nowelizacja przepisów dotyczących projektu budowlanego i jest tam kilka zapisów, które mogą sprawić, że atrakcyjnych działek będzie jeszcze mniej.
Aleksandra Goller:
Nowe przepisy będą miały przede wszystkim wpływ na dostępność mieszkań dla kupujących, ponieważ spełnienie warunków technicznych, np. w zakresie odległości między budynkami, będzie z dużym prawdopodobieństwem skutkowało zmniejszeniem liczby lokali mieszkalnych powstających w ramach danej inwestycji. Spadek podaży mieszkań, przy dużym popycie, odbije się z kolei na ich cenach.
Oczywiście wchodzące w życie przepisy mają swoje zalety – ich celem jest zwiększenie komfortu życia na osiedlach, co dla nas zawsze było bardzo ważne. Realizując nasze inwestycje mieszkaniowe, bierzemy pod uwagę różne potrzeby mieszkańców – pomagamy im żyć w sposób bardziej oszczędny, a jednocześnie ekologiczny dzięki systemom smart home czy wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii, projektujemy atrakcyjne części wspólne, aby każdy znalazł w nich coś dla siebie, eliminujemy bariery architektoniczne, dbamy o bioróżnorodność. Chcemy, aby nasze osiedla były przyjazne dla wszystkich.
Na przestrzeni ostatnich lat rynek mieszkaniowy mocno się zmienił.
Aleksandra Goller:
Rynek jest w trudnym momencie. Podaż nie nadąża za popytem. Spada dostępność mieszkań, dlatego klienci muszą podejmować decyzje szybko. Z drugiej strony, zakup lokalu mieszkalnego musi być bardzo dobrze przemyślany. Polacy zwracają uwagę nie tylko na cenę i dogodną lokalizację, ale także na jakość wykonania, aranżację przestrzeni wspólnych czy zrównoważone rozwiązania, potwierdzone certyfikatami takimi, jak np. BREEAM. W Skanska przykładamy do tych aspektów bardzo dużą wagę – chcemy, aby nasze osiedla były bardzo przyjazne zarówno dla mieszkańców, jak i środowiska. Jak już wspomnieliśmy, priorytetem całej Grupy Skanska jest efektywność energetyczna budynków oraz redukcja śladu wodnego. Na naszych inwestycjach mieszkaniowych wykorzystujemy takie rozwiązania, jak: panele fotowoltaiczne, technologie rekuperacyjne, zbiorniki retencyjne na deszczówkę czy recykling wody szarej, a także system zdalnego zarządzania mieszkaniem. Nie tylko są one ekologiczne, ale przekładają się też na realne oszczędności dla mieszkańców.
Projektując osiedla bierzemy także pod uwagę różne potrzeby przyszłych użytkowników. Wiele naszych osiedli posiada certyfikat „Obiekt bez barier”, który potwierdza, że są one przyjazne m.in. dla osób z niepełnosprawnościami, seniorów o ograniczonej mobilności czy rodziców z małymi dziećmi. Już na etapie projektowania inwestycji, razem z Fundacją Integracja, pracujemy nad tym, aby dostęp do budynków i przestrzeni wspólnych był łatwiejszy. W praktyce oznacza to eliminację barier architektonicznych, takich jak progi, zapewnienie łatwego dostępu włączników dla osób o niskim wzroście lub poruszających się na wózkach inwalidzkich czy optymalne wytyczenie ciągów komunikacyjnych, prowadzących nie tylko do różnych przestrzeni na osiedlu, ale także do najbliższego przystanku autobusowego.
Inwestujemy także w przestrzenie wspólne. Na naszych osiedlach aranżujemy atrakcyjne tereny zielone, place zabaw, siłownie plenerowe i strefy fitness czy świetlice. W ten sposób nie tylko wypełniamy przestrzeń wokół budynków, ale robimy to tak, aby zachęcić mieszkańców do interakcji i do integracji sąsiedzkiej.
W ofercie mamy także mieszkania wykończone pod klucz. Usługa pod nazwą Sitta obejmuje wykonanie podłóg, wewnętrznych drzwi oraz łazienki, ale także kompleksowo wyposażonej kuchni z szafami wnękowymi i sprzętem AGD. To duży komfort i znacząca oszczędność czasu, a jednocześnie gwarancja jakości, dlatego Sitta cieszy się dużym zainteresowaniem, zarówno wśród osób kupujących mieszkanie na wynajem, jak i tych, którzy nabywają lokal mieszkalny na własne potrzeby.
ESG może być metodą na to, żeby budownictwo wzięło większą odpowiedzialność za to, jaki dostarcza produkt?
Artur Łeszczyński:
Wymagania ESG wynikające z taksonomii unijnej nie obowiązują jeszcze biznesu w pełnej skali, ale biorąc pod uwagę czas potrzebny na realizację inwestycji mieszkaniowych, deweloperzy już teraz powinni brać pod uwagę zawarte w niej zapisy.
W zamyśle i odniesieniu do rynku mieszkaniowego jest to rozwiązanie, które ma łączyć wymagania względem zielonego budownictwa z kwestiami finansowymi. Obrazując mechanizm: deweloper mieszkaniowy, który będzie chciał wybudować osiedle za 2-3 lata, a nie będzie miał swojego finansowania, będzie musiał pozyskać kredyt. Z kolei bank, chcąc być zgodnym z nowymi unijnymi regulacjami, będzie wymagał dowodów na to, że ta inwestycja będzie faktycznie „zielona”, czyli zgodna z wymaganiami taksonomii. A te odnoszą się m.in. do cyrkularności, bioróżnorodności, projektowania zgodnie z lokalnymi uwarunkowaniami, zużycia zasobów, takich jak np. woda, oraz efektywności energetycznej. Warunki finansowania będą zależały od stopnia realizacji wymogów taksonomii – im mniej „zielona” będzie inwestycja, tym warunki te będą gorsze. W praktyce może oznaczać to, że projekt nie zostanie w ogóle zrealizowany.
Ten etap weryfikacji rynku będzie trwał pewnie jakiś czas, ale docelowo powiązanie wymagań środowiskowych z finansowymi spowoduje ogromną zmianę. W Skanska już teraz jesteśmy do niej przygotowani – projektując nasze nowe osiedla mieszkaniowe, dążymy do tego, aby roczne zapotrzebowanie budynków na energię było niższe niż to wymagane przez polskie warunki techniczne. Ponadto, co zostało już wspomniane, certyfikujemy wszystkie nasze projekty w systemie wielokryterialnej oceny środowiskowej BREEAM, który pokrywa istotną część wymagań taksonomii. To nasza niewątpliwa przewaga, którą zdobyliśmy dzięki ambitnym decyzjom łączącym biznes ze zrównoważonym rozwojem.