Yareal Polska: szukamy rozwiązań odbiegających od utartych schematów

Michał Oksiński, Kompas Inwestycji:


Czy rewitalizacja w ramach projektu Soho by Yareal to początek nowej drogi dla Yareal Polska? Będą kolejne takie projekty?



Jacek Zengteler, Prezes Zarządu Yareal Polska: 


To na pewno początek pewnej zmiany. Polska, jak każdy rynek dojrzewający, przechodzi transformację w sposobie gospodarowania nieruchomościami. Kończy się czas łatwo dostępnych, niezabudowanych gruntów, a zaczyna czas pracy na istniejącej tkance. Warszawa ma akurat niewiele obiektów historycznych, ale przykłady takie jak Norblin, Elektrownia Powiśle czy Hala Koszyki pokazują, że to ma sens i że takie miejsca dobrze wpisują się w miasto. Nie budujemy jednak strategii firmy wokół rewitalizacji. W Soho zastaliśmy budynki historyczne i pomimo, że nie wszystkie są formalnie zabytkiem, podjęliśmy decyzję o ich zachowaniu i rewitalizacji. Trzeba jednak przyznać, że praca w tkance historycznej to zajęcie dla pasjonatów, ale szczęśliwie cały zaangażowany w tę realizacje zespół właśnie taki jest. Tego typu realizacje mają niewiele wspólnego z typową działalnością deweloperską. To jest praca na „żywym organizmie“ bo dopiero rozbierając budynek cegła po cegle, wiemy, co nadaje się do ponownego użycia i jak adaptować go do nowych funkcji oraz współczesnych standardów. Poza Soho mamy dziś w przygotowaniu projekt biurowy w centrum Warszawy, który zakłada przebudowę i rozbudowę istniejącego obiektu, jednak nie jest to budynek historyczny.





Nie, to dalej będzie budynek biurowy. Podnosimy jego standard, klasę i dostosowujemy projekt do dzisiejszych potrzeb najemców.



To element strategii na kolejne lata?



Tak, niemal od początku naszej dwudziestoletniej działalności dobrze czujemy się w pracy z istniejącymi obiektami. Pierwszym budynkiem, który realizowała nasza grupa był zabytkowy obiekt Renaissance Square przy Placu Zbawiciela i od tamtej pory tego typu projekty towarzyszą nam. Nasza strategia opiera się dostarczaniu jakościowej powierzchni w najlepszych lokalizacjach, a to często sprowadza się do pracy z zabudowanymi działkami.


Ile takich projektów może się pojawić?



Kilka, tego nie da się precyzyjnie zaplanować. Projekty inne niż greenfieldy są dużo bardziej złożone. Chcąc realizować projekty w określonych miejscach, w określonym standardzie, a tym bardziej projekty, które bazują na adaptowaniu istniejących budynków, podchodzimy do zagadnienia oportunistycznie i adaptacyjnie – jeśli pojawia się w naszym zasięgu ciekawa nieruchomość, nawet z pozoru bardzo trudna, szukamy rozwiązań często odbiegających od utartych schematów. 



Rynek biurowy nie podniósł się szczególnie.



Jeśli chodzi o najem, biura mają się bardzo dobrze. Mówię to także jako najemca, bo Yareal sam za moment stanie przed końcem umowy najmu. Dziś mamy realny problem z dostępnością powierzchni. Pandemia, potem wzrost stóp procentowych i wojna spowodowały, że inwestorzy zaciągnęli hamulec ręczny. Efektem jest poważna luka podażowa. Aktywność inwestorów jest ograniczona, ale jednocześnie na rynku pojawili się nowi gracze. Widzimy to szczególnie w tym roku – kapitał z regionu CEE i krajów bałtyckich, ale też, co najważniejsze, kapitał polski. Polskie firmy zaczynają inwestować w biura i to może być prawdziwy game changer.



Dla Yareal w Polsce dominujący będzie sektor biurowy czy w planach jest jakaś forma równowagi?



Od dłuższego czasu stawiamy na dywersyfikację naszej działalności. Nasza działalność opiera się mocno na obu segmentach rynkowych – biurowym i mieszkaniowym. Długofalowo planujemy obecność w obu segmentach, przyglądając się jednocześnie z uwagą także innym. 



Jakie plany na 2026 rok ma Yareal?



Bardzo ambitne. W zależności od decyzji administracyjnych chcemy uruchomić od czterech do sześciu nowych inwestycji mieszkaniowych w nowych lokalizacjach. W biurach ruszamy na dobre z Soho, kontynuujemy zarządzanie budynkami kompleksu Lixa, Wspólną 47/49, a także dalej prowadzimy komercjalizację lokali usługowych w Soho by Yareal.



Wspomniał Pan, że ekologiczna certyfikacja to w zasadzie koszt w Excelu. Czy klienci zaczynają doceniać rozwiązania, które towarzyszą inwestycjom certyfikowanym?



Jeśli zaczniemy od rzeczy najmniej namacalnych, to pierwszym etapem jest samo projektowanie. Budynki, które mają przejść proces certyfikacji, od początku powstają w oparciu o znacznie bardziej zaawansowane modelowanie niż standardowa „budowlanka” opisana w warunkach technicznych. Zanim cokolwiek trafi na papier, wykonuje się szereg symulacji: od nasłonecznienia, przez kwestie energetyczne i wentylacyjne. Architekci, zachowując cechy produktu, które są dla nas kluczowe – funkcjonalność mieszkań, okna, balkony – dobierają parametry izolacji, wentylacji czy ogrzewania tak, by były optymalne. To znaczy: to, co ma trzymać ciepło, trzyma go tyle, ile trzeba, a nie więcej; to, co nie powinno się nagrzewać, faktycznie się nie nagrzewa; a wymiana powietrza odbywa się możliwie naturalnie, bez nadmiernego wspomagania mechanicznego, które generuje zużycie energii. Żeby realnie zmierzyć wpływ takiej metodyki, trzeba by postawić dwa identyczne budynki obok siebie – jeden projektowany w ten sposób, drugi nie – i dopiero wtedy je badać. Tego się oczywiście nie da zrobić, więc w dużej mierze ufamy projektantom i specjalistom. Wierzymy, że to działa, skoro cały czas w to inwestujemy. Czy mieszkaniec odczuje realną różnicę? Powinien odczuwać większy komfort, ale trudno powiedzieć: „o ile większy” w porównaniu do innego, porównywalnego mieszkania. W naszych realizacjach stawiamy na szereg rozwiązań wpływających na dobrostan użytkowników poprzez stosowanie bezpiecznych materiałów, odpowiednio aranżując części wspólne i tereny zielone.

Kolejna grupa rozwiązań jest już dużo bardziej namacalna – zarządzanie energią elektryczną. Zarówno w częściach wspólnych, jak i na zewnątrz stosujemy wyłącznie LED-y, czujniki ruchu i staramy się, by światła nie było za dużo. Oczywiście działamy w ramach norm, musimy spełnić wymagania dotyczące natężenia światła, ale dobieramy rozwiązania tak, by zużycie energii było zoptymalizowane, a przestrzeń nadal atrakcyjna. Wszędzie gdzie to możliwe instalujemy panele fotowoltaiczne, dzięki czemu mieszkańcy mają realne oszczędności na poziomie eksploatacji.

Mocno stawiamy też na ograniczenie emisji CO2. Konstrukcje realizujemy już niemal wyłącznie przy zastosowaniu betonu niskoemisyjnego, niemal wszystkie materiały budowlane pochodzą od lokalnych dostawców, co pozwala uniknąć nadmiernej emisji przy transporcie, a to tylko wybrane przykłady w tym obszarze. 



A edukacja użytkowników? W biurach bywa tak, że nawet świetnie zaprojektowane, certyfikowane budynki nie działają optymalnie, bo użytkownicy nie wiedzą, jak z nich korzystać. Czy w mieszkaniach widzicie podobny problem?



Pierwsze działania odbywają się na etapie promocji i sprzedaży naszych inwestycji. Dalej staramy się odpowiadać na to poprzez materiały przekazywane klientom przy odbiorze mieszkań. To rozbudowane instrukcje użytkowania, w których zawieramy wskazówki dotyczące korzystania z rozwiązań technicznych oraz dobrych nawyków. Stawiamy na edukację w formie nieinwazyjnej. Zakładamy, że osoby, które kupują mieszkanie – często największą inwestycję w życiu – będą chciały się z tymi materiałami zapoznać. Dbamy też o to, by były one atrakcyjne wizualnie i przystępne. Wierzymy, że to jeden z realnych sposobów dotarcia do użytkownika.



Na koniec temat, który zelektryzował branżę - zarzuty prokuratorskie dla prezesa HREiT. Ta sytuacja prowadzi do pytania o kondycję rynku oraz finansowanie.



To bardzo źle, że taka sytuacja miała miejsce. Nie mam szczegółowej wiedzy na ten temat, ale to na pewno był bardzo specyficzny model, nietypowy dla profesjonalnej branży deweloperskiej w Polsce. Firmy zrzeszone w PZFD – do którego należymy – prowadzą biznes w sposób klasyczny, ograniczając do minimum ekspozycję klientów na ryzyko: budując mamy finansowanie, by dokończyć projekt nawet bez sprzedaży. Model oparty na partycypacji czy crowdfundingu, bo temu bliższe było działanie HREiT - jest ekstremalnie ryzykowny. To może działać przy zbiórce na mini start-up, ale nie przy budowie dużego biznesu nieruchomościowego, którego immanentną cechą jest wysoka kapitałochłonność. Nigdy w to nie wierzyłem i sam nigdy nie odważyłbym się na zakup mieszkania w takiej formule czy inwestycję w udziały takiej firmy.