Ronson Development: Nie musimy robić skoku jakościowego

Michał Oksiński, Kompas Inwestycji – Spółka zamierza wejść na poziom sprzedaży ponad tysiąca mieszkań rocznie. Czy w obecnych realiach rynkowych będzie to łatwe do osiągnięcia?

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development - Rynek jest odrobinę słabszy niż w okresie ostatnich dwóch lat, ale nic nie powinno stać na przeszkodzie, aby zrealizować taki wynik. Strukturalnie jesteśmy przygotowani nawet na wyższą sprzedaż, przy czym nie musimy robić żadnego skoku jakościowego. Z tym samym zespołem mogę sprzedawać 1200 czy nawet 1400 lokali. Plan jest taki, aby wprowadzać na rynek rocznie ponad tysiąc jednostek. Nie będzie tego jeszcze widać w wynikach sprzedaży w 2019 roku, ale w 2020 roku już tak.

Koniec ubiegłego roku rzeczywiście był wyraźnie słabszy niż poprzednie kwartały, gdyż mieliśmy w tamtym okresie mocno wyprzedaną ofertę. Problemem nie był popyt, lecz brak wystarczającej podaży. W ostatnim czasie istotnie wzmocniliśmy naszą ofertę sprzedaży. Mamy w niej między innymi dwa bardzo duże projekty – w Ursusie i na Białołęce – na łącznie ponad 3 tys. lokali. To projekty, z którymi wiążemy spore nadzieje. Będziemy współpracować z takimi wykonawcami, aby te inwestycje spinały się marżowo i cenowo. Nasze założenia przy obecnych realiach rynkowych nie są szczególnie agresywne, będziemy te projekty realizować etapami i spodziewamy się, że w każdym z nich będziemy sprzedawać około 200 mieszkań rocznie.

Sytuacja już się uspokoiła, ale mamy za sobą okres, w którym zaobserwowaliśmy wzrost kosztów nawet o ponad 30 procent. Deweloperzy zareagowali na tę sytuację w różny sposób, część tworzy własne zaplecze wykonawcze, np. przejmując firmy budowlane. My nie zdecydowaliśmy się na taki krok, choć niewykluczone, że w przyszłości rozważymy też takie rozwiązanie. Radzimy sobie w inny sposób. Do tej pory współpracowaliśmy z dużymi generalnymi wykonawcami – to firmy, którym można zaufać, ale mają też najwyższe ceny. Nasz pomysł jest taki, aby podjąć rozmowy i realizować wybrane projekty nie tylko z czołowymi firmami, ale także z tymi działającymi w średniej skali. Są to mniejsze przedsiębiorstwa, bardziej elastyczne. Stąd też pojawił się Totalbud, który wykonuje dla nas kolejny etap Nowej Królikarni. Sprawdziliśmy ich budowy, utrzymują wysoką jakość prac.

Sytuacja jest stabilna, ale na obniżkę cen mieszkań nie ma co liczyć. Przede wszystkim ceny gruntów pozostają bardzo wysokie, a ponadto w przypadku dostępnych działek często okazuje się, że mają one nieuregulowaną sytuację prawną, co oznacza dodatkowe koszty. Także same procesy administracyjne trwają na tyle długo, że oferta na rynku jest istotnie ograniczona. Dodatkowo wzrosły ceny za generalne wykonawstwo. To wszystko powoduje dużą presję na marże deweloperów. Nie widzę więc miejsca na korektę cenową. Klienci mają świadomość wysokich cen i obecnie w centralnych dzielnicach Warszawy cena 10 tys. zł za metr kwadratowy nie jest żadnym zaskoczeniem. Klienci dłużej natomiast zastanawiają się nad wyborem nowego lokum, nie ma już pogoni za mieszkaniem.

Na razie nie zauważyliśmy takiej tendencji. Ciągle dostajemy zapytania od klientów instytucjonalnych dotyczące możliwości zakupu większych pakietów mieszkań, głównie pod wynajem. Transakcji „hurtowych” co prawda nie jest zbyt wiele, ale pojedynczy inwestorzy są ciągle aktywni. Z uwagi na dość wysokie ceny, ostrożniej kalkulują oczekiwane stopy zwrotu. Mieszkania nie znikają z oferty sprzedaży tak szybko jak kiedyś.

Koncentrujemy się na rynkach, na których już jesteśmy obecni, czyli Warszawie, Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu. Rozglądamy się za kolejnymi gruntami w Warszawie, negocjujemy m.in. zakup kolejnej działki w sąsiedztwie inwestycji City Link, na której mogłoby powstać ok. 150 mieszkań. Trzymamy rękę na pulsie, ale jednocześnie jesteśmy w tej komfortowej sytuacji, że posiadany bank ziemi pozwala nam spokojnie działać w zakładanej skali przez najbliższe dwa lata, nawet bez nowych zakupów gruntu. Jeśli chodzi o geograficzną strukturę sprzedaży, to zakładamy, że od przyszłego roku rocznie będziemy sprzedawać około 700 mieszkań w stolicy i około 300 w pozostałych miastach.