Polska w budowie. Najbardziej perspektywiczne sektory budownictwa

Co to oznacza? Prawdopodobnie tyle, że do 2030 roku Polska będzie budowana równocześnie na dwóch frontach – w metropoliach rozwijać się będzie przede wszystkim budownictwo kubaturowe, natomiast poza największymi miastami dominować będą inwestycje drogowe, kolejowe, energetyczne i komunalne.

Przez ostatnią dekadę obraz polskiego budownictwa wyznaczały przede wszystkim żurawie nad osiedlami mieszkaniowymi. Liczba rozpoczynanych mieszkań, sprzedaż deweloperów i dostępność kredytów hipotecznych były podstawowym barometrem koniunktury. Dziś taki sposób oceny rynku staje się niewystarczający. Wchodzimy bowiem w okres bezprecedensowej kumulacji inwestycji publicznych i prywatnych, które obejmują nie tylko budownictwo mieszkaniowe, ale również infrastrukturę transportową, energetyczną, przemysłową oraz logistyczną.

Najlepiej pokazują to dane Kompasu Inwestycji, obejmujące przedsięwzięcia znajdujące się na etapie projektowania, a więc te, które w ciągu najbliższych kilkunastu lub kilkudziesięciu miesięcy będą trafiały do realizacji. Łącznie w bazie znajduje się obecnie 2848 projektów inwestycyjnych o wartości 204,76 mld zł, których realizacja obejmie ponad 13,7 mln m² nowej powierzchni użytkowej. Tak duży portfel inwestycji wygeneruje 2342 postępowania zakupowe, obejmujące zarówno generalne wykonawstwo, jak i zamówienia na materiały, instalacje oraz specjalistyczne technologie.

Same wartości zagregowane nie oddają jednak rzeczywistego obrazu rynku. Analiza struktury projektów prowadzi do bardzo interesujących wniosków. Największą grupę stanowią obecnie inwestycje niemieszkaniowe (w tym obiekty przemysłowe, biurowe, magazynowe, hotelowe, związane z administracją publiczną, ochroną zdrowia czy edukacją) – to 1283 projekty, co odpowiada około 45 proc. całego rynku przygotowywanych inwestycji. Na drugim miejscu znajduje się budownictwo mieszkaniowe z 914 projektami (32 proc.), natomiast inwestycje inżynieryjne odpowiadają za 651 przedsięwzięć, czyli niespełna jedną czwartą wszystkich projektów.

Taka klasyfikacja zmienia się jednak diametralnie, gdy zamiast liczby przedsięwzięć przeanalizujemy ich wartość. O ile inwestycje mieszkaniowe warte są obecnie 37,9 mld zł, a sektor niemieszkaniowy odpowiada za 40,1 mld zł, o tyle projekty infrastrukturalne osiągają wartość aż 126,8 mld zł. Innymi słowy, zaledwie 23 proc. wszystkich projektów odpowiada za niemal 62 proc. wartości całego rynku przygotowywanych inwestycji. To właśnie ten kontrast najlepiej pokazuje, dlaczego infrastruktura będzie w najbliższych latach głównym źródłem największych kontraktów dla wykonawców, mimo że liczbowo ustępuje budownictwu kubaturowemu.

Równie interesująco wygląda geografia inwestycji. Mieszkaniówka pozostaje domeną największych aglomeracji, gdzie koncentruje się kapitał prywatny i najwyższy popyt. Infrastruktura rozwija się natomiast przede wszystkim poza metropoliami, stając się impulsem rozwojowym dla mniejszych miast i regionów. Z kolei budownictwo przemysłowe i logistyczne skupia się wzdłuż głównych korytarzy transportowych, potwierdzając rosnącą rolę Polski jako zaplecza produkcyjnego i logistycznego Europy. Reasumując: Polskę 2030 będą budować równocześnie deweloperzy mieszkaniowi, inwestorzy przemysłowi oraz państwo realizujące największy od czasu akcesji do Unii Europejskiej program inwestycji infrastrukturalnych.

Na uwagę zasługuje zmieniająca się struktura przestrzenna rynku budowlanego. Spośród wszystkich projektów infrastrukturalnych jedynie 150 inwestycji realizowanych będzie w największych miastach, natomiast aż 501 przedsięwzięć powstanie poza nimi. To wyraźny sygnał, że nowa fala inwestycji publicznych będzie miała znacznie szerszy zasięg niż wcześniejsze cykle koniunkturalne, obejmując również miasta średniej wielkości i obszary peryferyjne. Szczególnie wysoka aktywność widoczna jest na Mazowszu, Pomorzu, w Małopolsce, na Podkarpaciu oraz w województwie łódzkim, gdzie kumulują się inwestycje drogowe, kolejowe, energetyczne i komunalne. W kolejnych latach to właśnie te regiony będą należały do największych placów budowy w kraju.

Dominacja infrastruktury nie jest zjawiskiem przypadkowym. Za rekordową wartością przygotowywanych inwestycji stoją programy, które będą realizowane przez niemal całą drugą połowę dekady. Program Budowy Dróg Krajowych zakłada nakłady przekraczające 290 mld zł, Krajowy Program Kolejowy wraz z nowymi przedsięwzięciami PKP Polskich Linii Kolejowych to kolejne ponad 180 mld zł, a do tego dochodzą inwestycje samorządowe współfinansowane z funduszy europejskich oraz Krajowego Planu Odbudowy. W praktyce oznacza to, że firmy wykonawcze będą mogły liczyć nie na pojedynczy boom inwestycyjny, lecz na kilkuletni, stosunkowo stabilny portfel zamówień.

To właśnie dlatego infrastruktura pozostaje segmentem o najwyższym potencjale rozwoju. W przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego czy biurowego, gdzie kapitał koncentruje się przede wszystkim w metropoliach, projekty drogowe, kolejowe, wodno-kanalizacyjne czy przeciwpowodziowe rozkładają się niemal na cały kraj. W praktyce oznacza to silniejszy impuls rozwojowy dla mniejszych miast i lokalnych przedsiębiorstw budowlanych.

Regionalny rozkład inwestycji pokazuje jednocześnie, że powstaje kilka wyraźnych biegunów wzrostu. Mazowsze pozostaje największym placem budowy dzięki kumulacji inwestycji centralnych, Pomorze korzysta z rozwoju portów oraz przygotowań do morskiej energetyki wiatrowej, Małopolska i Podkarpacie zwiększają znaczenie dzięki inwestycjom komunikacyjnym oraz przemysłowym, natomiast województwo łódzkie wzmacnia pozycję jako centralny węzeł logistyczny kraju.