Generalny wykonawca kontra model inwestora zastępczego. Jak zmienia się struktura realizacji projektów

Z analiz platformy Kompas Inwestycji wynika, że szczególnie mocno trend ten widoczny jest w projektach mieszkaniowych, logistycznych i przemysłowych. Według danych zgromadzonych w naszej bazie, jeszcze w 2019 roku zdecydowana większość inwestycji komercyjnych realizowana była w formule klasycznego generalnego wykonawstwa. Dziś w największych projektach deweloperskich udział inwestycji prowadzonych w modelu rozproszonego kontraktowania lub construction management przekracza lokalnie 25–30 proc. rynku.

To efekt kilku nakładających się zjawisk. Po pierwsze, inwestorzy coraz mocniej kontrolują koszty realizacji projektów. Po drugie, po okresie gwałtownego wzrostu cen materiałów i usług budowlanych generalni wykonawcy zaczęli istotnie podnosić wyceny kontraktów, uwzględniając w ofertach wysokie premie za ryzyko. Po trzecie, najwięksi inwestorzy zbudowali własne kompetencje zakupowe i techniczne, dzięki czemu mogą samodzielnie zarządzać coraz większą częścią procesu inwestycyjnego.

Lata 2021–2023 były dla rynku budowlanego okresem bezprecedensowej presji kosztowej. Według danych GUS ceny produkcji budowlano-montażowej rosły w szczytowym momencie w tempie przekraczającym 13 proc. rok do roku, a w niektórych segmentach materiałów budowlanych dynamika wzrostów była jeszcze wyższa. Stal konstrukcyjna, beton, izolacje czy instalacje techniczne notowały skoki cen sięgające nawet kilkudziesięciu procent. W rezultacie generalni wykonawcy zaczęli coraz ostrożniej podchodzić do nowych kontraktów. Wiele firm po doświadczeniach strat na kontraktach infrastrukturalnych oraz mieszkaniowych zaczęło wyceniać ryzyko znacznie bardziej agresywnie niż przed pandemią i wojną w Ukrainie. To właśnie wtedy część inwestorów zaczęła intensywnie rozwijać model inwestora zastępczego. W praktyce oznacza on, że inwestor kontraktuje bezpośrednio wykonawców poszczególnych pakietów robót – konstrukcyjnych, instalacyjnych, elewacyjnych czy wykończeniowych – a całość procesu koordynuje wyspecjalizowany project manager lub firma zarządzająca inwestycją.

Z analiz Kompasu Inwestycji wynika, że różnica pomiędzy kosztem realizacji inwestycji w modelu generalnego wykonawstwa a systemem wielopakietowym może obecnie wynosić od 5 do nawet 12 proc. wartości projektu, szczególnie przy dużych inwestycjach mieszkaniowych i magazynowych. Przy projektach liczonych w setkach milionów złotych oznacza to możliwość wygenerowania oszczędności rzędu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu milionów złotych.

Największą zmianę widać dziś po stronie dużych deweloperów. Jeszcze kilka lat temu większość firm mieszkaniowych w znacznym stopniu uzależniona była od dużych generalnych wykonawców. Dziś najwięksi gracze budują własne działy zakupów, kosztorysowania i zarządzania inwestycjami.

Według danych KI coraz więcej projektów mieszkaniowych realizowanych jest obecnie w formule bezpośredniego kontraktowania pakietów robót. Dotyczy to szczególnie największych grup deweloperskich, które realizują kilka lub kilkanaście projektów jednocześnie.

Kluczowym powodem pozostaje marżowość. W warunkach wysokich kosztów finansowania i rosnących cen gruntów inwestorzy coraz dokładniej analizują każdą pozycję kosztową. Model generalnego wykonawstwa oznacza bowiem nie tylko koszt robót budowlanych, ale także konieczność pokrycia kosztów finansowania wykonawcy, jego zabezpieczeń kontraktowych oraz marży.

Deweloperzy coraz częściej dochodzą do wniosku, że część tej marży mogą zatrzymać po swojej stronie. Przykładem są największe podmioty rynku mieszkaniowego, w tym Echo Investment, które mimo trudnego otoczenia kosztowego utrzymywały relatywnie wysoką rentowność projektów. Według danych finansowych spółki marża brutto ze sprzedaży mieszkań pozostawała w ostatnich kwartałach na poziomach wyraźnie wyższych niż przed pandemią. Rynek interpretuje to między innymi jako efekt większej kontroli kosztów realizacyjnych oraz bardziej selektywnego podejścia do kontraktowania wykonawców.

Z danych Kompasu Inwestycji wynika również, że coraz większa liczba inwestorów prowadzi centralizację zakupów materiałowych. Dotyczy to przede wszystkim stali, stolarki, instalacji HVAC oraz elementów prefabrykowanych. Dzięki efektowi skali inwestorzy uzyskują ceny, które wcześniej dostępne były wyłącznie dla największych generalnych wykonawców.