Capital Park: Unikamy oczywistych rozwiązań

O budowaniu tożsamości i otoczenia inwestycji, ekologicznej certyfikacji, a także – o gigantycznym warszawskim projekcie ArtN – rozmawiamy z Kingą Nowakowską, dyrektorem operacyjnym w Grupie Capital Park.

Kinga Nowakowska, dyrektor operacyjny w Grupie Capital Park: Oczywiście, jednak można to realnie policzyć i sprawdzić dopiero, kiedy budynek będzie w pełni wynajęty. Rozwiązania, takie jak choćby zielone dachy i atria, inteligentne oświetlenie, posiadające czujniki ruchu czy wodooszczędną armaturę łazienkową powodują realny spadek kosztów eksploatacji. Eurocentrum Office Complex zużywa 25 proc. mniej prądu i 60 proc. mniej wody. To realne oszczędności.

Wciąż jako społeczeństwo dojrzewamy do tego typu rozwiązań. Zdarza się, że jako zarządca toczymy walkę o segregowanie śmieci czy wyłączanie świateł. Na szczęście jednak coraz więcej ludzi jest świadomych i stara się żyć ekologicznie także w miejscu pracy. Z kolei sami najemcy zobowiązani są do przestrzegania zasad certyfikatu budynku, w którym zapisane jest, co wspólnie możemy zrobić, by dbać o środowisko.

Zależy nam na pozyskaniu środków na rozpoczęcie projektu ArtN na warszawskiej Woli. Sprzedaliśmy już kilka mniejszych nieruchomości m.in. w Krakowie i Gdańsku. Obecnie kluczowe są dla nas dwie transakcje – dla Eurocentrum i Royal Wilanów. Mamy już potencjalnych nabywców. Uważamy, że w przyszłości, podczas rekomercjalizacji, będziemy mogli wypracować wzrosty z tych inwestycji, dlatego będziemy robić wszystko, aby zatrzymać częściową własność tych projektów. Dla niektórych inwestorów ta formuła jest nowością, dlatego muszą dojrzeć do decyzji zakupowej.

Inwestycja jest na etapie pozyskiwania finansowania. Nie mamy jeszcze umowy kredytowej, ale uzyskaliśmy już pozytywną decyzję banku. To duży krok naprzód. Musimy zagwarantować komercjalizację na poziomie 30 proc. powierzchni. Obecnie poziom komercjalizacji wynosi 20 proc. i jesteśmy w trakcie negocjowania i podpisywania kolejnych umów najmu, o których będziemy informować już niebawem. W ostatnim czasie podpisaliśmy umowę z Elite Gym na otwarcie największego klubu fitness w Polsce o powierzchni 3200 mkw. W obecnej sytuacji rynkowej dużo trudniej jednak wynająć powierzchnię biurową, dlatego kładziemy większy nacisk na usługi i handel. Poszukujemy ciekawych konceptów handlowych, które stworzą różnorodność ArtN. Jesteśmy przekonani, że umowa kredytowa zostanie sfinalizowana do końca roku. Mamy już wstępnie wybranego generalnego wykonawcę, prace budowlane mogą rozpocząć się wiosną 2017 roku.

Koncepcja „Biuro Plus” wpisuje się w naszą strategię budowania wartości długoterminowej. Każdy z naszych obiektów ma swoją specyfikę i swoje uwarunkowania. Unikamy oczywistych rozwiązań, dlatego budując tożsamość poszczególnych inwestycji, wykorzystujemy nowatorskie narzędzia. Każdy z naszych obiektów połączony jest jednak wspólnym mianownikiem – dbałością o otoczenie, która przejawia się w certyfikatach ekologicznych i inicjatywach, jak tworzenie pszczelich pasiek na dachach inwestycji czy budek dla ptaków. Przez trudny rynek najmu wartość budynku można właściwie oszacować w okresie rekomercjalizacji, a nie w pierwszej komercjalizacji, która jest dość agresywna i w związku z tym mniej atrakcyjna finansowo dla dewelopera.

Place, które stworzyliśmy dla mieszkańców Wilanowa, są wynikiem kontekstu inwestycji. Koncepcja powstała przy udziale specjalistycznych firm, w tym animatorów przestrzeni publicznej. Podsumowaliśmy wszystkie nasze pomysły z oceną specjalistów od przestrzeni sportowo-rekreacyjnej. Zaufaliśmy im. Okazuje się teraz, że największym hitem wśród mieszkańców są trampoliny, do których niemal każdego dnia ustawiają się kolejki. Były również pomysły, z których się wycofaliśmy. Rozważaliśmy stworzenie multimedialnej sceny, okazało się, że jest to rozwiązanie atrakcyjne, ale krótkoterminowe. Program całoroczny jest niezwykle trudny lub wręcz niemożliwy do stworzenia, poza tym pochłonąłby ogromne nakłady finansowe.

Niewielkich, oczywiście w skali całej inwestycji, która wyniosła setki milionów. Zagospodarowanie przestrzeni przed Royal Wilanów kosztowało nas dwa miliony złotych. Utrzymanie tej infrastruktury, w tym bieżące naprawy, to także niemałe koszty. W naszym przypadku przeznaczamy na ten cel 300 tys. złotych rocznie. Możemy sobie na to pozwolić, bo korzyści z infrastruktury czerpią też sami najemcy. Mamy jednak nadzieję, że zainwestowane pieniądze do nas wrócą – z częścią najemców mamy podpisane umowy ze stawką uzależnioną od obrotów.

Na pewno, otoczenie jest kluczowe. Oczywiście – o ile działka nie zostanie maksymalnie zabudowana, choć regulują to pozwolenia na budowę, które określają ilość przestrzeni biologicznie czynnej. Od inwestora zależy, czy będzie tam tylko trawa rozjechana przez chaotycznie parkujące samochody, czy przestrzeń zagospodarowana z wizją i wpływająca na całą estetykę.