Budownictwo mieszkaniowe czy przemysłowe – które z nich napędza wzrost rynku

Budownictwo mieszkaniowe wciąż jest motorem wzrostu rynku, ale problemy z finalizacją inwestycji wskazują jego ograniczenia. Równolegle przyspiesza budowa magazynów i hoteli z segmentu premium, które mogą zrównoważyć cykliczne wahania mieszkaniówki. W 2025 roku dla inwestorów kluczowa staje się dywersyfikacja – od osiedli jednorodzinnych po logistykę i turystykę. W 2024 roku szczególnie wyraźnie wyróżniał się segment budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Produkcja budowlano-montażowa wzrosła tutaj o około 15 % rok do roku, a w ujęciu kwartalnym dynamika przekroczyła nawet 50%. Z analiz portalu Kompas Inwestycji wynika również, że liczba wydawanych pozwoleń na budowę powróciła do poziomów z rekordowego roku 2021. To dowód, że polskie rodziny wciąż traktują dom jednorodzinny jako podstawową inwestycję w bezpieczeństwo i stabilność finansową. Z drugiej strony, liczba faktycznie oddanych mieszkań okazała się najniższa od 2019 roku. Oznacza to, że pomimo rosnącego zainteresowania i dużej aktywności projektowej, na rynku występują problemy z finalizacją inwestycji – zarówno związane z kosztami materiałów, jak i ograniczeniami w dostępności ekip wykonawczych. Widać więc wyraźny rozdźwięk między „papierowym” potencjałem a realnym efektem w postaci oddawanych do użytku domów i mieszkań. To z kolei rodzi ryzyko, że popyt będzie się kumulował i w pewnym momencie trafi na mur barier podażowych, podbijając ceny i zwiększając presję inflacyjną w tym segmencie. Magazyny – stabilny fundament logistyki Drugi motor wzrostu stanowią inwestycje magazynowe. Jak pokazuje raport firmy doradczej AXI IMMO, w pierwszym kwartale 2025 roku popyt na powierzchnie magazynowe zwiększył się o 16 % w ujęciu rocznym. Firmy częściej decydowały się na przedłużenie istniejących umów niż na poszukiwanie nowych obiektów, co sprawiło, że podaż nowych projektów spadła aż o 20 %. Analizy Kompasu Inwestycji wskazują, że w Polsce realizowanych jest obecnie (na różnym poziomie) ponad 1000 inwestycji magazynowych, z czego najwięcej – ponad 1/3 stanowią te wielkopowierzchniowe (powyżej 10 tys. m kw). Przeważającą większość – ponad 90 proc. stanowią inwestycje prywatne. Najwięcej magazynów powstaje kolejno: w Wielkopolsce, na Śląsku i Mazowszu. Ten segment, choć pozornie mniej spektakularny od mieszkaniówki, ma ogromne znaczenie dla gospodarki. Każdy nowy magazyn to węzeł w sieci logistycznej, która podtrzymuje handel detaliczny i e-commerce. O ile w poprzednich latach mówiliśmy o „gorączce magazynowej” napędzanej rozwojem handlu internetowego i firm kurierskich, dziś widać fazę dojrzewania rynku – mniej jest nowych projektów, ale popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. To sygnał stabilizacji, który paradoksalnie czyni ten sektor atrakcyjnym dla inwestorów instytucjonalnych szukających bezpiecznego, długoterminowego dochodu. Jednocześnie warto zauważyć, że aktywność deweloperska znalazła się na najniższym poziomie od 2017 roku. To z jednej strony efekt wysokich kosztów finansowania, a z drugiej – świadomej ostrożności podmiotów, które wolą przeczekać okres niepewności. Można więc mówić o rynku, który przeszedł z fazy ekspansji w fazę selektywnego rozwoju. Hotele premium i SPA – sektor na fali wzrostu Wyraźną poprawę notuje również rynek hotelowy. Według danych zebranych przez audytorów KPMG, wartość usług hotelarskich i wellness w Polsce w 2024 roku wzrosła o ponad 16 %, osiągając poziom 7,8 mld zł. Prognozy wskazują, że do 2029 roku rynek ten może przekroczyć 11 mld zł. Rosnąca popularność turystyki krajowej, napędzana zarówno zmianami w stylu życia, jak i ograniczeniami podróży zagranicznych w ostatnich latach, sprawia, że inwestycje w hotele stają się szczególnie atrakcyjne. Inwestorzy widzą szansę w segmencie luksusowym – liczba hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych w Polsce wzrosła w ostatnim roku odpowiednio o 2,6 % i 4,3 %. To dowód, że polski klient staje się coraz bardziej wymagający i gotowy zapłacić więcej za komfort oraz dodatkowe usługi, takie jak strefy SPA, wellness czy rozbudowana gastronomia. Co więcej, sektor hotelarski wprowadza innowacje – od inteligentnych systemów rezerwacji, po inwestycje w zrównoważone technologie. To sprawia, że segment ten nie tylko rośnie wartościowo, ale i modernizuje się w tempie szybszym niż inne gałęzie budownictwa. Dane Kompasu Inwestycji pokazują, że w realizacji jest obecnie blisko 700 obiektów hotelowych, a wartość zaangażowanego kapitału sięga 30 mld zł. Najwięcej hoteli powstaje w województwach nadmorskich (pomorskie, zachodniopomorskie) lub w górach (małopolskie, dolnośląskie). Regionalne zróżnicowanie inwestycji Warto zwrócić uwagę, że rozwój rynku budowlanego w Polsce ma wyraźnie regionalny charakter. Największym placem budowy w kraju pozostaje Mazowsze (w tym głównie Warszawa) – odpowiada za blisko jedną piątą wartości produkcji budowlano-montażowej, a także notuje stabilny wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Stolica i jej otoczenie przyciągają zarówno klientów indywidualnych, jak i inwestorów instytucjonalnych, co tworzy swoisty „poligon” doświadczalny dla nowych trendów w architekturze i urbanistyce. Na Śląsku dominuje budownictwo przemysłowe i logistyczne. Region, dzięki swojemu przemysłowemu dziedzictwu i centralnemu położeniu, przyciąga inwestorów poszukujących dużych terenów pod hale i centra dystrybucyjne. To właśnie tutaj powstają projekty o skali trudnej do powtórzenia w innych częściach kraju. Z kolei Pomorze, mimo rosnącego zainteresowania wśród deweloperów mieszkaniowych, zmaga się z ograniczoną dostępnością gruntów. Bliskość morza i rozwinięty sektor turystyczny sprawiają, że popyt jest ogromny, ale bariery podażowe mogą skutkować dalszym wzrostem cen i ograniczeniem dostępności mieszkań dla przeciętnego nabywcy. To region o wielkim potencjale, ale też o największych ryzykach inwestycyjnych. Spośród około 20 tys. inwestycji analizowanych przez Kompas Inwestycji, te największe, szacowane na ponad 1 mld zł znajdują się na Mazowszu, Pomorzu, Małopolsce i Śląsku. Zwraca jednak uwagę wysoka pozycja województwa podkarpackiego, na co wpływ może mieć sytuacja geopolityczna i bliskość Ukrainy. Dywersyfikacja jako strategia bezpiecznego wzrostu Analiza rynkowa pokazuje, że budownictwo mieszkaniowe wciąż pełni rolę kluczowego motoru wzrostu, ale samo w sobie nie zapewnia stabilności. Problemy z oddawaniem mieszkań, długi cykl realizacyjny i rosnące koszty powodują, że inwestorzy coraz częściej poszukują uzupełniających źródeł przychodów. W tym kontekście najbardziej perspektywiczne wydają się dwa obszary: logistyka i magazyny, które oferują stabilny, długoterminowy strumień umów najmu, oraz hotele premium, stanowiące dynamicznie rosnący segment usług turystycznych i rekreacyjnych. To właśnie połączenie tradycyjnej mieszkaniówki z inwestycjami w aktywa komercyjne może zapewnić firmom budowlanym i deweloperom większą odporność na cykliczne wahania koniunktury. Warto podkreślić, że dywersyfikacja nie jest już luksusem, ale koniecznością. Deweloper, który dziś stawia wyłącznie na mieszkania, ryzykuje, że w przypadku spowolnienia popytu pozostanie z portfelem trudnym do sprzedaży. Tymczasem połączenie różnych segmentów – od osiedli podmiejskich, przez hale logistyczne, po hotele premium – pozwala zbudować model biznesowy odporny na szoki zewnętrzne. Strategie  na najbliższe lata Rynek budowlany w Polsce wchodzi w 2025 rok w fazę zróżnicowanego wzrostu. Segment mieszkaniowy, choć pozostaje silnym fundamentem, nie jest wolny od problemów. Równolegle jednak rozwijają się magazyny i hotele – obszary, które mogą skutecznie równoważyć ryzyka związane z mieszkaniówką. Strategia łącząca projekty mieszkaniowe z logistyczno-magazynowymi i hotelarskimi wydaje się obecnie najbezpieczniejszą ścieżką dla deweloperów i firm budowlanych, chcących wykorzystać potencjał wzrostowy rynku przy zachowaniu odporności na wahania w poszczególnych segmentach. W praktyce oznacza to, że zwycięzcami najbliższych lat będą nie ci, którzy „stawiają wszystko na jedną kartę”, ale ci, którzy umiejętnie rozkładają ryzyko i dostrzegają zmieniające się potrzeby polskich klientów.