To może być rok przesilenia na rynku mieszkaniowym

Kluczowe będą: decyzje banków centralnych dotyczące stóp procentowych, tempo wzrostu zatrudnienia i płac realnych oraz stabilizacja cen surowców i energii. Jeżeli stopy pozostaną wysokie lub wzrosną, a koszty materiałów utrzymają się na podwyższonym poziomie, to część projektów zostanie odroczona — nawet jeśli kupujący chętnie zawierają umowy kredytowe, wielu deweloperów woli dzielić inwestycje. W scenariuszu odwrotnym, przy spadku kosztu pieniądza i stabilizacji cen materiałowych, rok 2026 może stać się okresem odbicia w liczbie uruchamianych projektów. Ostatnie decyzje NBP uprawdopodobniają drugi scenariusz.

Co podnosi koszty?


Rosnące ceny stali, cementu, izolacji i energii zwiększają koszty realizacji i podnoszą próg opłacalności nowych projektów, a firmy, które nie udźwigną podwyższonych nakładów, przesuwają starty lub rewidują zakres inwestycji. Jednocześnie wzrost popytu wspierany jest przez wysoką akcję kredytową (BIK: październik 2025 — 10,86 mld zł), co powoduje, że zwiększone koszty produkcji zderzają się z rosnącą liczbą osób chętnych do zakupu mieszkań.

Kolejnym czynnikiem są regulacje: czas oczekiwania na decyzje administracyjne, problemy z uzyskaniem pełnych warunków zabudowy lub konieczność dodatkowych uzgodnień infrastrukturalnych wydłużają cykl inwestycyjny. W rezultacie obserwujemy zatory: dużo pozwoleń i projektów „na papierze”, ale ograniczona zdolność do szybkiego przełożenia ich na oddane do użytkowania lokale.

Finansowe ryzyka i szanse


Ryzyko systemowe wiąże się z zadłużeniem części firm budowlanych oraz ostrożnością banków wobec projektów. Analitycy i media branżowe zwracają uwagę, że w przypadku pogorszenia koniunktury możliwa jest fala konsolidacji: mniejsi deweloperzy i wykonawcy, którzy utrzymują wysoki poziom zadłużenia, mogą zostać przejęci lub wycofać się z rynku.

Segment PRS (mieszkania na wynajem instytucjonalny) rośnie i staje się naturalnym buforem popytowym, absorbując część inwestycji, które nie są nastawione na szybką sprzedaż detaliczną. Segment PRS oraz inwestycje przemyślane pod kątem długoterminowego najmu instytucjonalnego mogą przyspieszyć, jeżeli inwestorzy nadal będą widzieć w nim bezpieczną alternatywę.

W perspektywie lat 2026–2027 najbardziej prawdopodobny scenariusz to umiarkowana poprawa podaży przy utrzymaniu silnego popytu kredytowego, o ile banki centralne i rynek surowców nie wywołają perturbacji. Miejsca największych szans dla inwestorów to obecnie rynki podmiejskie i średnie miasta, gdzie relacja ceny do jakości jest korzystna, koszty gruntu niższe, a popyt na większe mieszkania i domy rośnie.

Bezdyskusyjnym liderem na polskim rynku pozostaje Dom Development, który w pierwszym półroczu 2025 roku sprzedał 2 742 lokale. Grupa utrzymuje wysoką aktywność w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie, dywersyfikując ryzyko geograficzne i produktowe.

Na drugim biegunie skali znajduje się Robyg działający w strukturach międzynarodowej Grupy TAG. Według danych z połowy 2025 roku w budowie znajduje się ponad 7,4 tys. mieszkań i lokali komercyjnych. Jeszcze większym wolumenem robót może pochwalić się Murapol, który na koniec czerwca 2025 roku posiadał w realizacji aż 8 630 lokali w 104 budynkach w 14 miastach, z czego niemal 7 tys. w segmencie sprzedaży detalicznej, a ponad 1,6 tys. w sektorze najmu instytucjonalnego. Murapol pokazuje, jak silnie zmienia się struktura rynku w kierunku mieszkań na wynajem.

W ścisłej czołówce pozostają także Atal oraz Develia, choć w ich przypadku 2025 rok ma charakter bardziej stabilizacyjny niż ekspansywny. Istotną rolę w czołowej dziesiątce odgrywają także Echo Investment oraz Spravia - spółki, które łączą działalność mieszkaniową z projektami komercyjnymi i mieszanymi.

W zestawieniach regularnie pojawia się również Victoria Dom, wyspecjalizowana w rynkach lokalnych i podmiejskich, a także Polski Holding Nieruchomości, który dzięki zapleczu instytucjonalnemu zachowuje zdolność do realizacji dużych projektów nawet w okresach podwyższonego ryzyka. Do grona największych producentów zaliczane są podmioty takie jak Arche z charyzmatycznym prezesem Władysławem Grochowskim, które zaznaczają obecność poza aglomeracjami.

Przedstawiony układ sił pokazuje, że choć formalnie na rynku działa kilkuset deweloperów, to realna podaż nowych mieszkań w coraz większym stopniu uzależniona jest od decyzji kilkunastu największych grup kapitałowych. To one posiadają banki ziemi, dostęp do długoterminowego finansowania i zdolność absorbowania okresowych spadków sprzedaży. Oznacza to, że tempo wychodzenia rynku ze spowolnienia będzie w ogromnej mierze decyzją zarządów kilku największych spółek, a nie efektem rozproszonej aktywności setek mniejszych firm.