Strategia Real Management: nowe projekty w Warszawie i logistyka w rejonie stolicy

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management: Ten projekt dobrze pokazuje, jak myślimy o rozwoju. To nie jest jednorazowa inwestycja, tylko przedsięwzięcie wieloetapowe, rozpisane na lata. Pierwszy etap – budowę 84 domów – zakończyliśmy w lipcu 2024 roku, a we wrześniu 2025 roku rozpoczęliśmy drugi, podzielony na dwie części: zaczęliśmy od 26 domów, kolejne 32 planujemy uruchomić w czwartym kwartale tego roku. W trzecim z kolei planujemy jeszcze rozpocząć sprzedaż i budowę odrębnej fazy projektu, zlokalizowanej przy ul. Gąsek, w bliskim sąsiedztwie Lasu Kabackiego. Tym razem zaoferujemy naszym klientom kolejne 18 domów.

Nasze inwestycje to nie tylko przedsięwzięcia skoncentrowane na realizacji budynków i ich komercjalizacji – jesteśmy zaangażowani w każdy etap procesu tworzenia nieruchomości i patrzymy na nie w szerszym ujęciu. Najpierw analizujemy lokalizację i otoczenie, to jak projekt wpisuje się w miasto, a dopiero później projektujemy właściwą przestrzeń. W Neo Natolinie punktem wyjścia do dalszych prac było właśnie jego położenie - z dostępem do metra i bliskością zieleni: Parku Natolińskiego, Lasu Kabackiego. I tę zieleń traktujemy jako część infrastruktury.


Do tej pory w Neo Natolinie zamieszkało już większość rodzin, które nabyły domy w I etapie, a w kilku przypadkach prace adaptacyjne są na ukończeniu. Dla naszych klientów to nie jest projekt inwestycyjny - większość z nich kupuje domy dla siebie, jako miejsce do życia, jako przestrzeń dla rodziny. Właśnie dlatego naszym założeniem od początku było, aby całe to przedsięwzięcie działało jak mikrodzielnica.

Jak wygląda dziś sprzedaż i czego się spodziewacie po kolejnych etapach? 



Jeżeli chodzi o sprzedaż, to realizujemy ją zgodnie z założeniami. Z 26 domów, których budowę rozpoczęliśmy we wrześniu 2025 roku, mamy podpisane umowy na 20 z nich, czyli prawie 80%. Widzimy duży popyt i przygotowujemy kolejne części inwestycji, zarówno drugą fazę drugiego etapu, jak i kolejne. Jesteśmy już w trakcie projektowania trzeciego i czwartego etapu.

Docelowo skala projektu się zwiększyła. W tym roku zakończyliśmy akwizycję dodatkowych 6 hektarów, które powiększają Neo Natolin. Dlatego dziś mówimy już o około 300 domach, a nie 200. Szukamy też kolejnych działek w tej okolicy, żeby dalej rozwijać ten projekt.

Na pewno lokalizacja, to jest punkt wyjścia. Drugi element to przestrzeń, rozumiana szerzej niż tylko metraż. Klienci szukają docelowego miejsca dla rodziny, z założeniem, że jeśli dzieci kiedyś się wyprowadzą, to żeby mogły tam wracać choćby na spotkania rodzinne. Trzeci element: czy projekt odpowiada ich oczekiwaniom, chodzi o jakość, układ, relację wnętrza z ogrodem.

Projektując budynki na bazie najnowszych trendów, widać wyraźnie, że ważne jest dziś tworzenie przestrzeni, która wspiera relacje rodzinne i sąsiedzkie. Stąd nacisk na układ osiedla, ciągi piesze, zieleń, miejsca wspólne. To wszystko buduje ogólny dobrostan mieszkańców i to jest bardzo istotne w tym segmencie.

Klienci nie zaczynają rozmów z nami od pytania o certyfikację, ale w praktyce rozwiązania proekologiczne są ważne zarówno dla nich, jak i dla nas – jako dewelopera, któremu nieobojętne są losy środowiska. Już na początku projektu, przy starcie budowy w 2023 roku, zdecydowaliśmy się postawić na pompy ciepła. Wyposażyliśmy też wszystkie domy w systemy rekuperacji oraz przygotowaliśmy instalacje pod fotowoltaikę. W drugim etapie panele będą już standardowym elementem budynku. To wynika m.in. ze zmiany stylu życia mieszkańców, coraz częściej pojawiają się np. samochody elektryczne.

Najtrudniejsze jest pogodzenie bardzo różnych oczekiwań klientów w 2-3 typach domów budowanych w ramach jednej fazy. Każdy klient ma swoją wizję, a my musimy stworzyć coś, co będzie jednocześnie spójne, oferowało wysoką jakość, ale było też elastyczne przy adaptacji do konkretnych potrzeb. Dlatego tak ważne są rozwiązania, które otwierają przestrzeń: duże przeszklenia, wysokość wnętrz, połączenie z ogrodem. Proponowany przez nas układ pomieszczeń to oczywiście baza do ewentualnych indywidualnych zmian. Większość klientów wprowadza jakieś modyfikacje wewnątrz domów. Te w elewacji nie są możliwe, bo zależy nam na spójności wizualnej całego osiedla.

To rozwiązanie rozważamy ewentualnie przy realizacji kolejnych etapów, ale tylko w formule prefabrykacji betonowej. Widzimy, że ten typ realizacji jest coraz częściej akceptowany przez rynek., natomiast cały czas analizujemy ekonomię i proces. W przypadku domów jest to nieco trudniejsze niż w budynkach wielorodzinnych, tutaj mamy większą różnorodność, mniejszą powtarzalność lokali i ogromny udział infrastruktury towarzyszącej osiedla. Dlatego na razie analizujemy, jak to może się sprawdzić.

W perspektywie kilku najbliższych lat chcielibyśmy rozwijać drugi filar w mieszkaniówce. Planujemy kupić kilka działek pod realizację budynków wielorodzinnych

W perspektywie kilku najbliższych lat chcielibyśmy rozwijać drugi filar w mieszkaniówce. Planujemy kupić kilka działek pod realizację budynków wielorodzinnych z mieszkaniami o wyższym standardzie. W najbliższych 12 miesiącach chcemy zakupić kilkanaście tysięcy PUM, zarówno poprzez rozwój istniejących projektów, jak i nowe inwestycje w segmencie budynków wielorodzinnych. Patrzymy przede wszystkim na Warszawę, rozważamy w tej chwili projekty na Wilanowie i Mokotowie. W naszej ocenie to nadal najlepszy rynek.

Jeśli chodzi o inne miasta, to podchodzimy do tego raczej przez pryzmat ewentualnych przejęć niż pojedynczych zakupów działek. Analizowaliśmy projekty we Wrocławiu czy Trójmieście, ale nie planujemy dziś wchodzić tam „od zera”, kupując pojedyncze grunty. Zamiast tego patrzymy na rynek pod kątem konsolidacji. Co roku oglądamy kilka spółek, które mogłyby być przedmiotem przejęcia. Do tej pory nie podjęliśmy decyzji, ale obecnie analizujemy dokumenty jednego dewelopera. To naturalny kierunek, konsolidacja może być sposobem na skalowanie działalności i pozyskanie wartościowego banku ziemi.

Na pewno widzimy presję kosztową. Firmy generalnego wykonawstwa czują ją na co dzień, rosną ceny materiałów, okien, drewna. Pytanie, jak trwały będzie ten trend. Widzieliśmy już duże wzrosty cen stali w 2022 roku i późniejsze spadki. Natomiast w tej chwili na pewno musimy te zmiany brać pod uwagę przy planowaniu kolejnych projektów.

Planujemy w maju uzyskać pozwolenie na budowę. W tej chwili prowadzimy przetarg na generalnego wykonawcę i zakładamy, że budowa ruszy na przełomie września i października.

Karczew to około 85 tys. m², mamy też zabezpieczony grunt pod kolejne 15 tys. m². Jeśli więc chodzi o docelowe 200 tys. m², to część gruntów posiadamy, a część jest w trakcie zabezpieczania.

Szukamy nisz. Jedną z nich są small warehouse units — moduły magazynowe dla firm potrzebujących około 1000–2000 m². Dziś takie firmy mają ograniczone możliwości. Duże obiekty są trudne do podziału i mało elastyczne, a budowa własnego magazynu przez przedsiębiorstwa oznacza duże zaangażowanie kapitału. Chcemy stworzyć produkt bardziej dopasowany do oczekiwań rynku, z modułami, które można łączyć. Widzimy na to realny popyt, szczególnie wśród małych i średnich firm. Obecnie pracujemy nad docelową koncepcją takich projektów oraz analizujemy najbardziej atrakcyjne lokalizacje.

Same banki nie są problemem, jeżeli projekt jest dobrze zlokalizowany i ma odpowiedni poziom wynajęcia, zwykle powyżej 60%, to nie doświadczamy większych trudności z finansowaniem. Natomiast sytuacja po stronie inwestorów jest bardziej zmienna. Wyższe są dziś rentowności obligacji, co nie zachęca do przenoszenia kapitału w nieruchomości. Do tego dochodzą czynniki geopolityczne i wydarzenia, takie jak napięcia wokół Iranu czy kwestie związane z transportem. To one potrafią wpływać na decyzje inwestorów i cały rynek.