Praca hybrydowa napędza ewolucję rynku biurowego

O tym jak hybrydowy system pracy, wymuszony przez pandemię, wpłynął na rynek biurowy, o elastyczności i w jaki sposób zmienia się aranżacja biur - rozmawiamy z Jarosławem Batorem, dyrektorem zarządzającym CitySpace, operatora elastycznych przestrzeni biurowych z grupy kapitałowej Echo Investment. Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Pandemia mocno wpłynęła na ewolucję rynku biurowego. Z jednej strony wprowadziła do niego więcej digitalizacji, z drugiej - ostudziła mocno rozwój całego segmentu. Jesteśmy w trakcie trzeciej fali pandemii. Jak będzie wyglądała przyszłość biur z perspektywy CitySpace? Mniej nowych inwestycji a więcej modernizacji istniejącej przestrzeni, aby była bardziej atrakcyjna dla najemcy? Jarosław Bator – dyrektor zarządzający CitySpace: Trzeba na wstępie podkreślić, że pandemia nie wywołała ewolucji na rynku biurowym, bo ta trwa od kilku lat. Pandemia ją tylko przyspieszyła. Proces zmian, skierowany ku większej elastyczności, dokonuje się teraz w naprawdę szybkim tempie. Główną tego przyczyną jest przejście dużej liczby firm na hybrydowy model pracy, do czego najlepiej przystosowane są biura elastyczne. To jeden z efektów pandemii, która w wielu miejscach wymusiła wprowadzenie pracy zdalnej. Okazało się jednak, że sama praca zdalna nie wystarczy. Niezbędne jest jej połączenie z pracą biurową. W biurach firmy zaczęły ograniczać liczbę wynajmowanych stanowisk pracy w zamian za większy dostęp do salek spotkań i przestrzeni wspólnych. Zjawisko pracy hybrydowej napędza ewolucję rynku biurowego. CitySpace jest aktywnym uczestnikiem i inicjatorem tego procesu. Świadczą o tym zarówno modernizacje, podjęte już wcześniej, na samym początku pandemii, jak i otwarcia dodatkowych lokalizacji oraz planowana ekspansja na nowe rynki. W ostatnim czasie przeprowadziliśmy modernizację, zuwzględnieniem reżimu sanitarnego, biur Park Rozwoju Warszawa, a także kończymy modernizację biur Rondo 1 w Warszawie. Nasze działania obejmują również powiększanie istniejących przestrzeni. Dodatkowe sektory uruchomiliśmy w biurach Beethovena Warszawa, O3 Business Campus Kraków, Tryton Gdańsk oraz Nobilis Business House Wrocław. Nasze biura elastyczne powiększyły się łącznie o 4200 metrów kwadratowych oraz o 600 stanowisk pracy. Niezależnie od prac modernizacyjnych planujemy otwarcia w nowych lokalizacjach. Wtym roku zamierzamy uruchomić biura w Face2Face w Katowicach oraz nowe centym we Wrocławiu, już trzecie w tym mieście. Dość prawdopodobne wydaje się, że upowszechni się model pracy hybrydowej. Dla CitySpace to szansa? Model pracy hybrydowej, na który przechodzą kolejne firmy, zostanie na stałe. Dla CitySpace jest to szansa na rozwój i wzmocnienie pozycji na rynku. Elastyczne przestrzenie biurowe są kompatybilne z hybrydowym modelem pracy. Biura elastyczne dają firmom swobodny wybór pomiędzy trzema najbardziej prawdopodobnymi scenariuszami używania przestrzeni biurowej wnowych czasach. Pierwszy scenariusz zakłada biuro elastyczne jako główną lub jedyną siedzibę. W tym scenariuszu firma dobiera liczbę stanowisk do swoich aktualnych potrzeb, jednakże cały czas ma możliwość dopasowania ich liczby i metrażu na bieżąco. Na takie płynne zmiany pozwalają umowy krótkoterminowe i na czas nieokreślony. Dodatkowo firma może w czasie rzeczywistym dobierać hot deski i biura prywatne przy użyciu naszej nowej aplikacji, która umożliwia ponadto rezerwację biurek w wynajmowanej przestrzeni na dany dzień dla określonej grupy pracowników, która w tym dniu zamierza przyjść do biura. Wszystkie warianty w ramach tego scenariusza, z racji swojej płynnej specyfiki, łatwo łączą się z pracą zdalną części zespołu. Drugim scenariuszem jest tzw. swing space – biuro elastyczne spełniające funkcję tymczasowego, zastępczego – na czas remontu, wyprowadzki lub do czasu znalezienia nowego biura docelowego. Funkcja biura tymczasowego jest szczególnie ważna w dobie wychodzenia z pandemii lub intensywnej rekrutacji. W trzecim scenariuszu biuro elastyczne używane jest jako komplementarne uzupełnienie siedziby głównej. Na ten scenariusz decydują się firmy, które chcą zdywersyfikować portfel wynajmowanej powierzchni biurowej i dopiero planują zmiany w najmie biura głównego. CitySpace współpracuje z pracownią Medusa Group. Jak wygląda wspólny proces kreowania przestrzeni biurowej? Proces przebiega wspólnie, a efekt końcowy jest wynikiem pracy zespołowej. Wszystko zaczyna się od analizy planu przestrzeni. Później, na postawie naszych wytycznych oraz firmowej koncepcji wizualnej, pracownia Medusa przygotowuje propozycje aranżacji części wspólnych. Propozycje zawierają dobór materiałów, mebli, oświetlenia i dodatków. My wybieramy z nich rozwiązania, które odpowiadają nam najbardziej. Rola naszego partnera na tym się nie kończy. Medusa pomaga nam później w weryfikacji poprawności realizacji wybranych wcześniej koncepcji i pomysłów. Jesteśmy bardzo zadowoleni z tej współpracy, wwyniku której powstają nowoczesne, funkcjonalne i bardzo ładne wnętrza biurowe. [ ](https://www.kompasinwestycji.pl/auth/rejestracja) W kontekście zmian, które dotknęły biura, kluczowa jest elastyczność - rozumiana także dosłownie, jako zwiększenie wielkości powierzchni wspólnych i miejsc spotkań. Wygląda na to, że przeważa tendencja zmian korzystnych dla samego pracownika, finalnie użytkownika biur. Będzie mniej nieszczęsnej przestrzeni open space? Jeżeli mamy na myśli niekończące się morze biurek, rodem z amerykańskich filmów prezentujących tamtejszą kulturę korporacyjną lat 80-tych i 90-tych, to możemy być pewni, że nowoczesne biura będą pozbawione takich przestrzeni. Najnowsze raporty udowadniają, że cechy takie jak duża interakcja między pracownikami czy większa produktywność przypisywane są przestrzeniom open space tego rodzaju na wyrost lub zupełnie błędnie, często intuicyjnie. Nie oznacza to jednak, że z open space trzeba rezygnować całkowicie. Wciąż są potrzebne, z tym że w nieco innym rozmiarze i kształcie. Open space to kolejne pole, na którym dokonuje się ewolucja. Nasze już teraz wyglądają inaczej. Są to przestrzenie wydzielone iprzeznaczone tylko dla jednej firmy, które od tradycyjnych open space odróżnia przede wszystkim rozmiar. Nasze są mniejsze, posiadają maksymalnie kilkadziesiąt stanowisk pracy. Różnica tkwi także wurozmaiceniach: posiadają oddzielne sale spotkań, pokoje ciszy i odseparowane sektory ze stanowiskami pracy. Skoro biura, przynajmniej chwilowo, przeniosły się do domów czy w przyszłości nie będzie na odwrót - że biura staną się bardziej domowe, na przykład na poziomie aranżacji wnętrz? Wnętrza biur aranżuje się inaczej już od pewnego czasu. Dziś są bardziej przytulne, kameralne i cieplejsze niż kiedyś. Pomieszczenia wspólne są bardziej zróżnicowane i efektowne. Większy nacisk kładzie się na funkcjonalność i wygodne korzystanie. Do wykańczania wnętrz używa się lepszych materiałów. To podstawowe różnice. Można powiedzieć, że biura wyglądem nieco upodobniają się do domu, a bardziej do niego nawiązują, ale na pewno domu nie zastąpią. Podobnie w drugą stronę – dom nie zastąpi biura. Pandemia dobitnie to pokazała. Funkcje biura i domu muszą pozostać rozdzielone, bo to dwa zupełnie inne światy. Oczywiście zorganizowanie biura domowego z prawdziwego zdarzenia jest wykonalne, ale tylko, gdy są ku temu odpowiednie warunki. Mieszkanie lub dom musi być na tyle duże, żeby na biuro można było przeznaczyć osobne pomieszczenie. Tylko wtedy tak naprawdę ma to sens. Jakie nowe rynki regionalne zamierza zawojować CitySpace? Obecnie największy potencjał rozwojowy wykazują rynki regionalne, więc taki kierunek ekspansji obraliśmy. W tym roku skoncentrujemy się na dwóch miastach, w których już działamy: Katowicach i Wrocławiu. W Katowicach uruchomimy drugą lokalizację, natomiast we Wrocławiu trzecią. W dalszej perspektywie czasu myślimy o zupełnie nowych rynkach, ale na wskazywanie konkretnych kierunków jest jeszcze zbyt wcześnie.