Najdroższe błędy zaczynają się przed budową. Czego potrzebuje dziś branża?

Podczas debaty „Modele realizacji inwestycji budowlanych”, która odbyła się 29 października 2026 r. w trakcie VIII Forum Ekspertów w Warszawie, dyskutowano o współpracy inwestorów, projektantów i wykonawców, podziale ryzyka oraz możliwościach skracania harmonogramów. W panelu prowadzonym przez Michała Oksińskiego, redaktora Kompasu Inwestycji, uczestniczyli: Aleksandra Knapiuk, dyrektorka projektu w Unidevelopment S.A., Piotr Najmark, dyrektor zarządzający i członek zarządu Develia Construction, Krzysztof Kowalski, dyrektor działu ofertowania w Grupie WPIP, Wojciech Wodyński, Commercial Strategy Lead w Green Code GmbH.

Jednym z tematów otwierających debatę było zakończenie obowiązywania specustawy mieszkaniowej Lex Developer i rosnąca rola zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Aleksandra Knapiuk zwróciła uwagę na to, że mimo odmiennych zasad obu rozwiązań ich wspólnym mianownikiem jest dialog z samorządem oraz lokalną społecznością. Przygotowanie inwestycji wymaga bowiem zarówno spełnienia wymogów formalnych, jak i uwzględnienia potrzeb otoczenia i historii miejsca.

– Ten proces to nie tylko spełnienie przepisów, zapisów lokalnych standardów urbanistycznych. Za tym również musi iść coś więcej – oprócz budynków także podkreślenie aspektów ważnych z punktu widzenia lokalnej społeczności – podkreślała Aleksandra Knapiuk. Jako przykład szerszego podejścia przywołała współpracę z fundacją, dzięki której 42 tony wyposażenia dawnego hotelu przekazano 19 organizacjom i jednostkom społecznym. Okna i drzwi balkonowe trafiły m.in. do Charkowa i Chersonia w Ukrainie.

W przypadku ZPI istotnym instrumentem uzgadniania zobowiązań inwestora i gminy jest umowa urbanistyczna. Jak wynikało z dyskusji, skuteczne przygotowanie przedsięwzięcia wymaga otwartości na zmiany koncepcji oraz udziału interesariuszy w procesie jej kształtowania.

Piotr Najmark przedstawił doświadczenia Develia Construction z modelem własnego generalnego wykonawstwa. Jego zaletą jest możliwość włączenia wykonawcy w prace projektowe już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę i proponowania mniej kosztownych rozwiązań technicznych. Przykładowo, w zależności od warunków inwestycji, kosztowną ścianę szczelinową można zastąpić ścianką berlińską albo rozważyć wykop otwarty. W przypadku gotowego projektu wprowadzenie takich zmian bywa znacznie trudniejsze.

– Przyglądamy się projektowi dużo wcześniej i dzięki temu jesteśmy w stanie dużo lepiej go zaplanować, dużo lepiej zoptymalizować i współpracować później bezpośrednio z Develia S.A. – mówił Piotr Najmark. Wskazywał jednak, że inwestor przejmuje w tym modelu m.in. ryzyko wzrostu cen materiałów i kwestie serwisowe, a wewnętrzny wykonawca ma ograniczoną możliwość wycofania się ze współpracy.

Inaczej wyglądają wyzwania w sektorze przemysłowo-magazynowym. Krzysztof Kowalski mówił o dużej liczbie zapytań, którym nie zawsze towarzyszą decyzje o rozpoczęciu budowy. Inwestorzy przesuwają terminy, a wykonawcy muszą elastyczniej planować zakupy, dostępność podwykonawców i mobilizację zasobów.

– Dotychczas rynek wyglądał jak taki szybki bieg. Dzisiaj dalej biegniemy, tylko nie do końca wiemy, na jakim dystansie albo kiedy ten bieg się tak naprawdę zacznie – opisywał sytuację ekspert. WPIP zmodyfikowała model zarządzania zakupami, stawiając na powtarzalne elementy i uzgodnienia z dostawcami dotyczące rezerwowania zasobów. W rozmowach z inwestorami znaczenia nabierają warunki waloryzacji, terminy rozpoczęcia budowy oraz wpływ sezonowości na harmonogram.

Dużo miejsca poświęcono prefabrykacji. Piotr Najmark przyznał, że w pierwszym osiedlu Develii realizowanym w tej technologii korzyści czasowe na budowie zostały zniwelowane przez konieczność późnego przeprojektowania. Przy kolejnym przedsięwzięciu prefabrykację uwzględniono wcześniej, dzięki czemu konstrukcję sześciokondygnacyjnego budynku wykonano w siedem tygodni. Taki wybór miał również na celu ograniczenie uciążliwości prac w sąsiedztwie zamieszkanego osiedla.

Jak wskazywał Wojciech Wodyński, odpowiednio wczesne zaplanowanie zastosowania prefabrykacji może skrócić czas realizacji robót budowlanych o około 20%. Krzysztof Kowalski przywołał także porównanie budowy szkoły: 18 miesięcy w technologii tradycyjnej wobec 12 miesięcy przy prefabrykacji. Korzyści te zależą jednak od specyfiki przedsięwzięcia i momentu wyboru technologii.

Jednym z ograniczeń systemów prefab jest mniejsza swoboda wprowadzania zmian lokatorskich. Przeniesienie instalacji czy dodanie punktów elektrycznych w gotowych elementach jest trudniejsze, dlatego część rozwiązań trzeba przewidzieć już na etapie produkcji. Wojciech Wodyński przywołał przykład inwestycji w Piasecznie, w której przygotowano kilka wariantów aranżacji mieszkań i dodatkowe otwory instalacyjne.

Niezależnie od stosowanej technologii wyzwaniem pozostają rosnące oczekiwania nabywców. Aleksandra Knapiuk wspominała o jacuzzi na tarasie wymagającym wzmocnienia konstrukcji budynku, a Piotr Najmark o pergoli, której zamocowanie należało uwzględnić na odpowiednio wczesnym etapie prac konstrukcyjnych. Coraz częściej takie zmiany wymagają indywidualnych uzgodnień i wycen.

Paneliści mówili też o wykorzystywaniu i łączeniu rozwiązań betonowych, stalowych oraz drewnianych. W przypadku drewna barierą w upowszechnianiu takich rozwiązań pozostają m.in. przyzwyczajenia inwestorów i niewystarczająca wiedza na temat ich możliwości.

W końcowej części debaty powrócił problem długiego przygotowania inwestycji. Jak zauważył Krzysztof Kowalski, projektowanie, uzgodnienia i procedury administracyjne mogą trwać dwa lata lub dłużej, niekiedy więcej niż sama realizacja. Wniosek nasuwa się sam: zbyt późne zaangażowanie wykonawcy ogranicza możliwości optymalizacji projektu i wpływania na przyjęte rozwiązania.

W odpowiedzi na pytanie z sali paneliści omówili także wykorzystanie BIM. Modele cyfrowe służą im m.in. do przedmiarowania, weryfikacji ilości materiałów, kontroli wycen i szacowania kosztów. Nie eliminują ryzyka, ale ułatwiają porównywanie wariantów przed rozpoczęciem prac.

– Bardzo ważne jest to podejście złapania styku kompetencji, żeby wszyscy zainteresowani byli w jednym pokoju i rozumieli założenia na wczesnym etapie – podkreślał Wojciech Wodyński, wskazując na potrzebę współpracy inwestora, projektanta, wykonawcy i podmiotu finansującego.

Jak pokazała debata, nie ma jednego modelu odpowiedniego dla każdej inwestycji. Własne generalne wykonawstwo, prefabrykacja czy technologie cyfrowe mogą przynosić wymierne korzyści, ale ich skuteczność zależy od właściwego przygotowania przedsięwzięcia, jasnego podziału odpowiedzialności i podejmowania najważniejszych decyzji, zanim ewentualne zmiany zaczną generować dodatkowe koszty.

Partnerami głównymi VIII Forum Ekspertów byli Green Code, ZPB Kaczmarek, MD Prefabrykacja i POZBRUK. Konferencję wsparli Appartme, E.ON Polska, ESPES, Funk International Polska, Getmed, Jadar, Kiloutou Polska, Somfy, Wienerberger i 2Partners. Patronat sprawowały PLGBC, PZPB oraz Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).