Banki nadal ostrożne

Trudno uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe czy hotelowe. W dużo lepszej sytuacji są deweloperzy mieszkaniowi, w przypadku biurowców wymagany jest większy niż przed pandemią poziomu przednajmu – sytuację na ryku nieruchomości komentuje Marcin Wielgus, Director – Debt Financing, Hines Polska. W ubiegłym roku, z powodu niepewności wywołanej przez pandemię i lockdown, banki zmieniły swoją politykę w zakresie udzielania kredytów deweloperom oraz inwestorom. Mogliśmy zauważyć wzmożoną ostrożność w podejściu do finansowania prawie wszystkich rodzajów nieruchomości – zwiększyły się oczekiwania odnośnie zabezpieczeń, wydłużyły procesy decyzyjne, a czasami pojawiały się nawet wymogi analizy wrażliwości wartości poszczególnych obiektów. Wzrosły też marże banków, zwłaszcza w stosunku do trudniejszych projektów. Wyjątkiem były centra logistyczne, ponieważ zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wzrosło dzięki przyśpieszonemu rozwojowi ecommerce. Najtrudniej było pozyskać finansowanie na hotele i centra handlowe. Jak polityka kredytowa banków może się kształtować w 2021 roku? Polski rynek mieszkaniowy okazał się bardziej odporny na recesję, niż się spodziewaliśmy na początku pandemii. Najlepszym dowodem jest wzrost sprzedaży mieszkań w sześciu największych lokalizacjach w kraju w ostatnim kwartale 2020 roku, w porównaniu do kwartału trzeciego. Deweloperzy szybko dopasowali się do nowych warunków, a dodatkowo utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów instytucjonalnych. To wszystko pozwala patrzeć w przyszłość optymistycznie, dlatego banki są stale skłonne finansować inwestycje mieszkaniowe. Na kredyty mogą też liczyć firmy, które planują inwestować w biurowce. Jednak dopóki sytuacja epidemiczna nie ulegnie znaczącej poprawie, banki będą nadal preferowały projekty z dużym potencjałem – zlokalizowane w dogodnych, dobrze skomunikowanych miejscach, oferujące wysoki standard techniczny oraz nowoczesne i elastyczne rozwiązania, a ponadto realizowane przez renomowane firmy. Obecnie wymagany jest większy niż przed pandemią poziomu przednajmu. Banki bardziej wnikliwe przyglądają się przy tym profilowi najemców kredytowanych nieruchomości – biorą pod uwagę, jakiego rodzaju działalność prowadzi dana firma, w jakim stopniu jej branża jest odporna na kryzys i jakie są długoterminowe perspektywy dla tego rodzaju biznesu. Mile widziane są także dodatkowe gwarancje ze strony inwestora czy projekty w strukturach umożliwiających krzyżowe zabezpieczenie oraz zapewniających zwiększony margines bezpieczeństwa (np. finansowanie zdywersyfikowanych portfeli, wysokie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, niskie LTV). Ciągle trudno uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe. Pandemia wzmocniła iprzyśpieszyła zmiany, które mogliśmy obserwować na rynku tego typu nieruchomości już od kilku lat. Zainteresowanie deweloperów oraz inwestorów tradycyjnymi galeriami handlowymi spadło jeszcze bardziej na korzyść parków handlowych i centrów convenience, zwłaszcza tych zwiodącym udziałem sklepów spożywczych. Formaty te nie zostały objęte dużymi restrykcjami, dlatego były relatywnie najbardziej odporne na lockdown. Dodatkowo, w okresie spowolnienia gospodarczego rośnie popyt na ofertę dyskontów, które często są najemcami takich obiektów. Z tego względu to właśnie parki handlowe icentra convenience mogą najbardziej liczyć na finansowanie. Należy jednak zaznaczyć, że banki prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będą prowadzić restrykcyjną politykę kredytową wodniesieniu do nieruchomości handlowych. Wszystko zależy od tego, jak szybko uporamy się zepidemią i w jakim tempie gospodarka będzie powracała na właściwe tory. W ubiegłym roku praktycznie niemożliwe było pozyskanie finansowania na hotele. W 2021 roku sytuacja ma szansę ulec zmianie. Banki powinny zacząć kredytować tego typu obiekty, jak tylko przywrócona zostanie ich działalność, zwłaszcza że w Polsce wciąż jeszcze brakuje hoteli wodpowiednim standardzie. Dodatkowo, po całym roku siedzenia w domach, Polacy mają duży apetyt na podróżowanie, a ze względów bezpieczeństwa wiele osób postawi zapewne na turystykę krajową. Ponadto przejście na pracę zdalną w wielu firmach będzie się przyczyniało do rozwoju stylu podróżowania zwanego b-leisure (business & leisure). To z kolei stanowi szansę dla hoteli wypoczynkowych, które będą mogły efektywniej funkcjonować poza sezonem. Na popularność nie powinny też w przyszłości narzekać obiekty z zapleczem medycznym i rehabilitacyjnym, pomagające powrócić do zdrowia i równowagi psychicznej osobom dotkniętym skutkami pandemii. Na koniec warto zwrócić uwagę także na obiekty typu mixed-use oraz inwestycje alternatywne, np. zsegmentu PRS czy akademików. Wielofunkcyjne kompleksy o charakterze miastotwórczym, łączące np. budynek mieszkalny z biurowcem lub aparthotelem, postrzegane są jako przyszłość polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy nie powinni mieć zatem problemu z pozyskiwaniem kredytów na takie projekty. Banki są także skłonne rozmawiać o finansowaniu inwestycji alternatywnych. W tym przypadku kluczowe jest doświadczenie inwestora oraz wyniki osiągane na przestrzeni wielu lat. Dodatkowo, preferowane są całe portfele, a nie pojedyncze obiekty.