Co druga inwestycja po terminie. Czy w 2027 roku branżę czeka zadyszka?

Debata „Puls rynku inwestycji. Statystyki, trendy i prognozy” zakończyła część dyskusyjną VIII Forum Ekspertów, które odbyło się 29 października 2026 roku w Warszawie. W panelu moderowanym przez Michała Oksińskiego, redaktora Kompasu Inwestycji, uczestniczyli: Jarosław Bator, prezes NDI Development, Andrzej Kaczmarek, analityk rynku budowlanego Kompasu Inwestycji, oraz dr inż. Krzysztof Kaczorek, dyrektor Centrum Analiz Budowlanych Politechniki Warszawskiej.

Duże działania infrastrukturalne pozostają istotnym źródłem zamówień dla firm budowlanych. Jarosław Bator wskazywał na inwestycje związane z Krajowym Planem Odbudowy oraz perspektywy kolejnych przedsięwzięć, m.in. Centralnego Portu Komunikacyjnego. Grupa NDI aktywnie zabiega o udział w takich projektach, ale nie zamierza zwiększać obrotów kosztem rentowności. Spółka stawia na selektywny dobór kontraktów i odpowiednio skalkulowaną marżę, nawet jeśli oznacza to przegranie części przetargów.

Takie podejście uzasadniają dane przytoczone przez dr. inż. Krzysztofa Kaczorka. Według szacunków eksperta około 50% inwestycji kończy się po pierwotnie zakładanym terminie, a 30% przekracza budżet. Wyniki zależą m.in. od sposobu uwzględniania robót dodatkowych i aneksowanych harmonogramów, ale pokazują skalę problemów z realizacją kontraktów.

– Ważna jest marża, bo musimy wiedzieć, że to nie jest tak, że marża to są tylko środki, które zostają w przedsiębiorstwie, ale to też jest budżet na ryzyko – podkreślał badacz.

Krzysztof Kaczorek przestrzegał przed wygrywaniem zamówień za wszelką cenę, z założeniem późniejszego odzyskania rentowności poprzez roboty dodatkowe lub roszczenia. Wskazywał, że w części przetargów publicznych harmonogramy są nierealne już w momencie podpisania umowy, a przedłużające się procedury wyboru wykonawcy dodatkowo ograniczają czas na realizację prac.

Skalę problemu obrazują dane z przywołanego podczas debaty raportu Contract Advisory Services. Wśród głównych przyczyn sporów budowlanych wskazano opóźnienia lub brak podejmowania ważnych decyzji (54%) oraz wzrost kosztów realizacji umowy (45%). Kaczorek zwrócił jednak uwagę, że źródła problemów leżą po obu stronach kontraktu. Oprócz przewlekłości decyzyjnej i błędów w dokumentacji projektowej wymienił trudności z podwykonawcami oraz nierealistyczne terminy.

Na ryzyka wynikające z niestabilnej sytuacji rynkowej wskazywał z kolei Andrzej Kaczmarek.

– Ja się zajmuję głównie liczbami, także dla mnie koszty, koszty, jeszcze raz koszty, a wydaje mi się, że największym problemem jest nieprzewidywalność – mówił analityk.

Wahania cen surowców, sytuacja geopolityczna i niepewność dotycząca stóp procentowych utrudniają zarówno przygotowywanie wiarygodnych kalkulacji, jak i podejmowanie decyzji zakupowych przez klientów.

Zmienia się też sytuacja na rynku mieszkaniowym. Według Jarosława Batora klienci coraz dokładniej porównują oferty, są bardziej świadomi swoich praw i skuteczniej negocjują. Sprzyja temu większa dostępność mieszkań gotowych do odbioru, które można kupić bez konieczności oczekiwania na zakończenie prac. Rosnące wymagania nabywców skłaniają deweloperów do dalszej profesjonalizacji i podnoszenia jakości oferty.

W ocenie prezesa NDI Developmen mieszkania straciły jednak część swojej atrakcyjności jako lokata kapitału:

– Jeżeli chodzi o cały rynek mieszkaniowy i to, jak on się będzie rozwijał – według mnie jest już teraz dość stabilny. To, co na pewno wypadło z tego rynku, to popyt inwestycyjny.

Jak wyjaśniał, indywidualni inwestorzy nie oczekują już tak dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości jak w poprzednich latach. Część z nich wybiera inne instrumenty finansowe, oferujące potencjalnie wyższe stopy zwrotu. Bator nie spodziewa się zarazem powrotu do gwałtownych wzrostów cen lokali.

Osobnym tematem był rozwój najmu instytucjonalnego (PRS). Zdaniem prezesa NDI Development jest to nadal stosunkowo niewielki rynek, dlatego zakończenie kilku projektów bez uruchomienia kolejnych może powodować duże wahania statystyk. Mimo to Bator pozytywnie ocenia jego długoterminowe perspektywy. Andrzej Kaczmarek wskazywał natomiast na silną konkurencję ze strony firm profesjonalnie zarządzających mieszkaniami prywatnych właścicieli oraz różnice w zasadach opodatkowania najmu.

Mimo większej ostrożności na rynku NDI Development przygotowuje kolejne przedsięwzięcia mieszkaniowe. W 2027 roku spółka planuje m.in. rozpoczęcie następnych etapów Cukrowni w Pruszczu Gdańskim oraz inwestycji w Gdyni. W obu przypadkach oczekuje jednak na pozwolenia na budowę. Jarosław Bator wskazywał przy tym na przewlekłość procedur administracyjnych jako jedną z barier utrudniających uruchamianie nowych projektów.

Dr inż. Krzysztof Kaczorek ostrzegał, że jednoczesne uruchomienie dużej liczby inwestycji w 2027 roku może doprowadzić do przeciążenia dostępnych zasobów wykonawczych. Zdaniem eksperta znaczenie dla ograniczenia ryzyka opóźnień i przekroczenia budżetów ma odpowiednie przygotowanie przedsięwzięcia, zarówno po stronie inwestora, jak i wykonawcy.Problem może pogłębić niedobór wykwalifikowanych pracowników. Andrzej Kaczmarek przedstawił dane wskazujące, że w ciągu około 20 lat liczba uczniów kształcących się w zawodach związanych z budownictwem i architekturą na poziomie średnim zmniejszyła się o około 50–60%. Badacz z Politechniki Warszawskiej zwrócił z kolei uwagę na malejącą liczbę absolwentów kierunków związanych z branżą oraz starzenie się kadry inżynierskiej. Według przytoczonych przez niego szacunków blisko połowa spośród około 120 tys. inżynierów z uprawnieniami budowlanymi znajduje się w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym.

Zatrudnianie pracowników z zagranicy nie rozwiąże wszystkich problemów. W specjalistycznych segmentach, takich jak energetyka czy kolejnictwo, przeszkodą bywa bariera językowa, w tym trudności ze zrozumieniem fachowej terminologii i precyzyjnym określeniem zakresu prac. Kaczorek podkreślał potrzebę zwiększenia atrakcyjności zawodów budowlanych, również poprzez zmianę sposobu postrzegania szkolnictwa zawodowego przez rodziców.

Na rynek wpływa także geopolityka. Andrzej Kaczmarek wskazywał, że potencjalne zakończenie wojny w Ukrainie może istotnie zmienić sytuację całego sektora. Odbudowa kraju, migracje ludności i możliwe zmiany dostępności pracowników mogą oddziaływać zarówno na rynek wykonawczy, jak i mieszkaniowy. Jarosław Bator zwracał dodatkowo uwagę na konflikt na Bliskim Wschodzie. Jego dalsza eskalacja mogłaby podtrzymać presję na ceny paliw, inflację i koszty finansowania, a w konsekwencji ograniczać popyt na mieszkania.

Perspektywy na 2027 rok pozostają więc niejednoznaczne. Choć przed branżą otwierają się nowe możliwości, ich wykorzystanie będzie wymagało ostrożności i umiejętnego zarządzania ryzykiem. Jak pokazała debata, o sukcesie na rynku budowlanym może decydować nie tyle skala podejmowanych przedsięwzięć, ile jakość decyzji stojących za ich realizacją.

Partnerami głównymi VIII Forum Ekspertów 2026 byli Green Code, ZPB Kaczmarek, MD Prefabrykacja i POZBRUK. Konferencję wsparli Appartme, E.ON Polska, ESPES, Funk International Polska, Getmed, Jadar, Kiloutou Polska, Somfy, Wienerberger i 2Partners. Patronat sprawowały PLGBC, PZPB oraz Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).