Energetyka, przemysł, magazyny. Najbardziej perspektywiczne sektory budownictwa

W bazie Kompasu Inwestycji systematycznie przybywa projektów obejmujących stacje elektroenergetyczne, linie przesyłowe, magazyny energii, farmy fotowoltaiczne oraz infrastrukturę towarzyszącą odnawialnym źródłom energii. Skala tych przedsięwzięć będzie rosła wraz z rozwojem morskiej energetyki wiatrowej oraz planowanymi inwestycjami w energetykę jądrową.

Polskie Sieci Elektroenergetyczne zapowiedziały program inwestycyjny przekraczający 100 mld zł, obejmujący budowę nowych linii najwyższych napięć, stacji transformatorowych oraz modernizację istniejącej infrastruktury. Równolegle własne programy inwestycyjne realizują operatorzy sieci dystrybucyjnych, przygotowując system do przyłączania kolejnych gigawatów energii odnawialnej.

Dla rynku budowlanego oznacza to nie tylko nowe kontrakty, ale również zmianę struktury kompetencji. Coraz większego znaczenia nabierają wykonawcy specjalizujący się w robotach elektroenergetycznych, automatyce przemysłowej, instalacjach wysokiego napięcia oraz budownictwie technologicznym. To segment wymagający wysokich kwalifikacji, ale jednocześnie oferujący wyższe marże niż tradycyjne budownictwo kubaturowe.

Jednym z najciekawszych zjawisk ostatnich lat jest powrót dużych inwestycji przemysłowych. Pandemia, wojna w Ukrainie oraz napięcia w światowym handlu spowodowały, że wiele międzynarodowych koncernów zaczęło skracać łańcuchy dostaw i przenosić produkcję bliżej europejskich odbiorców. Polska stała się jednym z beneficjentów tego procesu. Potwierdzają to dane Kompasu Inwestycji dotyczące budownictwa niemieszkaniowego. Na etapie projektowania znajduje się obecnie 1283 inwestycji o wartości 40,07 mld zł i łącznej powierzchni przekraczającej 6,46 mln m². To największy segment rynku pod względem liczby nowych przedsięwzięć. Co istotne, aż 881 projektów realizowanych będzie poza największymi miastami, podczas gdy 402 inwestycje zlokalizowane są w metropoliach. Oznacza to, że przemysł i nowoczesna logistyka coraz częściej rozwijają się w średnich ośrodkach miejskich oraz w pobliżu węzłów autostradowych i ekspresowych.

Największą aktywność inwestycyjną w tym segmencie widać na Mazowszu, Śląsku, Dolnym Śląsku, w Wielkopolsce i Małopolsce. To regiony dysponujące rozwiniętą siecią transportową, zapleczem kadrowym oraz terenami inwestycyjnymi, które przyciągają zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów.

Coraz większy udział w nowych projektach mają również obiekty wysokich technologii – centra danych, zakłady produkujące komponenty dla elektromobilności, fabryki związane z transformacją energetyczną czy centra badawczo-rozwojowe. Są to inwestycje o znacznie wyższym stopniu zaawansowania technologicznego niż tradycyjne hale produkcyjne, co przekłada się na większy popyt na specjalistyczne usługi budowlane.

Jeszcze przed pandemią Polska stała się jednym z największych centrów logistycznych Europy. Dynamiczny rozwój handlu internetowego, korzystne położenie geograficzne oraz rozbudowa sieci dróg ekspresowych sprawiły, że zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły już 35 mln m². Dziś rynek nie rozwija się już tak gwałtownie jak w latach 2020–2022, jednak nadal pozostaje jednym z najbardziej aktywnych segmentów budownictwa komercyjnego.

Nowe inwestycje koncentrują się przede wszystkim wzdłuż autostrad A1, A2 i A4 oraz dróg ekspresowych S3, S7 i S8. W praktyce oznacza to dalszy rozwój województw łódzkiego, śląskiego, dolnośląskiego, wielkopolskiego i mazowieckiego, które pełnią funkcję logistycznego kręgosłupa kraju. Jednocześnie coraz większe znaczenie zyskują terminale intermodalne, obsługujące transport kolejowy i morski, co wpisuje się w unijną politykę dekarbonizacji transportu. Choć tempo wzrostu sektora magazynowego będzie niższe niż kilka lat temu, logistyka pozostanie jednym z najbardziej stabilnych źródeł zamówień dla wykonawców. Rozwój e-commerce, nearshoring oraz zwiększanie zapasów magazynowych przez przedsiębiorstwa powodują, że popyt na nowoczesne obiekty logistyczne utrzymuje się na wysokim poziomie.

Analiza danych Kompasu Inwestycji prowadzi do jeszcze jednego ważnego wniosku. Wbrew często pojawiającym się opiniom budownictwo mieszkaniowe nie traci znaczenia. Wręcz przeciwnie – pozostaje największym pojedynczym segmentem budownictwa kubaturowego i jednym z najaktywniejszych obszarów rynku. Zmienia się jednak jego rola. O ile jeszcze kilka lat temu to właśnie deweloperzy mieszkaniowi w największym stopniu decydowali o koniunkturze całej branży, dziś stają się jednym z kilku równorzędnych filarów rynku.

Z danych Kompasu Inwestycji wynika, że na etapie projektowania znajduje się obecnie 914 inwestycji mieszkaniowych o łącznej wartości 37,87 mld zł. Ich realizacja oznacza powstanie ponad 5,64 mln m² nowej powierzchni mieszkaniowej oraz wygeneruje 376 postępowań zakupowych dla wykonawców i dostawców.

Na tle pozostałych segmentów rynku mieszkaniówka wyróżnia się jednak przede wszystkim koncentracją przestrzenną. Spośród wszystkich projektów aż 460 inwestycji zlokalizowanych jest w największych miastach, natomiast 454 przedsięwzięcia realizowane będą poza nimi. Jeszcze większe różnice widoczne są w wartości projektów. Inwestycje prowadzone w największych aglomeracjach odpowiadają za 25,53 mld zł, podczas gdy pozostałe lokalizacje generują 12,34 mld zł. To potwierdza, że największe przedsięwzięcia deweloperskie nadal koncentrują się przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Wysokie ceny gruntów, utrzymująca się migracja do największych ośrodków akademickich oraz rozwój rynku pracy powodują, że właśnie tam powstają najbardziej kapitałochłonne inwestycje mieszkaniowe.

Nie oznacza to jednak, że przed deweloperami łatwa dekada. Rynek będzie coraz silniej uzależniony od kosztów finansowania, dostępności gruntów oraz rosnących wymagań środowiskowych. Budynki projektowane obecnie muszą już uwzględniać wyższe standardy efektywności energetycznej, rozwiązania ograniczające emisję CO₂ oraz technologie pozwalające obniżyć koszty eksploatacji. To będzie stopniowo zmieniało strukturę kosztów inwestycji oraz zwiększało znaczenie nowoczesnych technologii budowlanych.

Na tle infrastruktury czy mieszkaniówki inwestycje w ochronę zdrowia i edukację wydają się mniej spektakularne, jednak ich znaczenie dla rynku będzie systematycznie rosło. W bazie Kompasu Inwestycji znajduje się kilkaset projektów dotyczących budowy i rozbudowy szpitali, przychodni, domów opieki, szkół, przedszkoli oraz obiektów naukowych i sportowych. Choć pojedyncze inwestycje mają zazwyczaj niższą wartość niż projekty drogowe czy przemysłowe, wyróżniają się bardzo wysokim prawdopodobieństwem realizacji. Wynika to z faktu, że znaczna część przedsięwzięć korzysta z finansowania publicznego lub środków unijnych.

Dla wykonawców oznacza to stabilny rynek, mniej podatny na wahania koniunktury niż budownictwo komercyjne. W kolejnych latach można spodziewać się wzrostu liczby inwestycji związanych z modernizacją energetyczną budynków publicznych, rozwojem infrastruktury medycznej oraz dostosowywaniem obiektów do nowych standardów cyfrowych i środowiskowych.