Nowa budowlana mapa Polski. Które miasta średniej wielkości przyciągają najwięcej inwestycji?

Dane gromadzone przez Kompas Inwestycji, obejmujące dziesiątki tysięcy aktywnych projektów budowlanych w całym kraju, pokazują, że inwestorzy coraz częściej szukają nowych lokalizacji oferujących niższe koszty działalności, dostępność gruntów, rozwiniętą infrastrukturę transportową oraz coraz lepiej wykwalifikowaną kadrę. W efekcie na mapie inwestycyjnej Polski pojawiają się nowi liderzy, których potencjał jeszcze kilka lat temu był niedoceniany.

Nie oznacza to oczywiście, że największe miasta tracą znaczenie. Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem inwestycyjnym w kraju, a Kraków, Wrocław czy Poznań nadal przyciągają największe projekty mieszkaniowe, biurowe i infrastrukturalne. Coraz wyraźniej widać jednak zjawisko określane przez ekonomistów jako „rozlewanie się wzrostu”. W praktyce oznacza ono, że część inwestorów zaczyna przenosić aktywność do ośrodków regionalnych i subregionalnych. Powody są proste. W największych aglomeracjach rosną ceny gruntów, koszty pracy oraz koszty realizacji inwestycji. Jednocześnie poprawa infrastruktury drogowej i kolejowej sprawiła, że wiele średnich miast zostało skutecznie włączonych do krajowego systemu gospodarczego.

Budowa sieci dróg ekspresowych S3, S7, S17, S19 czy S61, a także rozbudowa autostrad A1 i A2 radykalnie poprawiły dostępność wielu lokalizacji. Dla inwestora przemysłowego czy logistycznego odległość od Warszawy czy Poznania przestała być dziś kluczowym ograniczeniem.

Analiza trendów inwestycyjnych pokazuje, że szczególnie atrakcyjne stają się miasta liczące od 50 do 200 tys. mieszkańców. To segment obejmujący ponad sto polskich ośrodków miejskich, które odpowiadają za znaczną część krajowego potencjału przemysłowego, logistycznego i mieszkaniowego.

Do grona miast najczęściej wskazywanych przez inwestorów należą między innymi: Rzeszów, Opole, Zielona Góra, Kalisz, Elbląg, Płock, Siedlce, Piła, Leszno, Stalowa Wola, Ełk, Biała Podlaska, Suwałki, Gniezno czy Ostrowiec Świętokrzyski. Choć każde z tych miast rozwija się w nieco innym modelu, można wskazać kilka wspólnych cech: relatywnie niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia, rozwijający się sektor usług oraz coraz większą aktywność deweloperską.

O skali zmian zachodzących na rynku budowlanym najlepiej świadczą dane Kompasu Inwestycji dotyczące aktywnych projektów realizowanych w miastach średniej wielkości. Wbrew obiegowym opiniom liderami nie są wyłącznie ośrodki pozostające w bezpośrednim cieniu największych aglomeracji. Coraz częściej na czoło wysuwają się miasta, które konsekwentnie budują własne przewagi konkurencyjne, wykorzystując położenie, rozwój infrastruktury oraz aktywną politykę przyciągania inwestorów.

Najbardziej spektakularnym przykładem pozostaje Rzeszów. Stolica Podkarpacia od kilku lat należy do najszybciej rozwijających się ośrodków miejskich w Polsce, a dane Kompasu Inwestycji potwierdzają, że wzrost ten znajduje odzwierciedlenie w bardzo wysokiej aktywności budowlanej. W bazie znajduje się obecnie 115 aktywnych inwestycji o łącznej deklarowanej wartości przekraczającej 4,2 mld zł. Na szczególną uwagę zasługuje zróżnicowana struktura projektów – 53 inwestycje dotyczą budownictwa mieszkaniowego, 50 przypada na sektor niemieszkaniowy, a kolejne 12 stanowią przedsięwzięcia inżynieryjne. Oznacza to, że rozwój miasta nie jest uzależniony od jednego segmentu rynku, lecz opiera się na równoległym wzroście budownictwa mieszkaniowego, przemysłowego, logistycznego, usługowego i publicznego.

Wśród realizowanych przedsięwzięć znajdują się zarówno wielorodzinne osiedla mieszkaniowe, nowe zakłady produkcyjne i obiekty magazynowe, jak również inwestycje w ochronę zdrowia i kulturę, takie jak rozbudowa Teatru im. Wandy Siemaszkowej czy nowa centralna sterylizatornia Klinicznego Szpitala Wojewódzkiego nr 2. Tak szerokie spektrum projektów potwierdza, że Rzeszów wyrósł na jeden z najważniejszych regionalnych biegunów wzrostu, korzystając z potencjału Doliny Lotniczej, rozwijającego się sektora nowych technologii oraz rosnącego znaczenia logistycznego południowo-wschodniej Polski.

Tuż za Rzeszowem wśród średnich miast plasuje się Opole, które może pochwalić się 95 aktywnymi inwestycjami. Co istotne, rozwój miasta nie opiera się przede wszystkim na budownictwie mieszkaniowym. W bazie Kompasu dominują projekty niemieszkaniowe, których odnotowano 59, podczas gdy inwestycji mieszkaniowych jest 21. Łączna wartość realizowanych przedsięwzięć przekracza 3,8 mld zł, co czyni Opole jednym z największych placów budowy poza największymi metropoliami. Tak wyraźna przewaga inwestycji komercyjnych i przemysłowych pokazuje, że miasto skutecznie przyciąga przedsiębiorców poszukujących dobrze skomunikowanej lokalizacji pomiędzy aglomeracją śląską a Wrocławiem.

Niewiele ustępuje mu Zielona Góra, gdzie Kompas Inwestycji rejestruje 79 aktywnych projektów o wartości przekraczającej 1,6 mld zł. W przeciwieństwie do Opola rozwój miasta ma znacznie bardziej zrównoważony charakter. Realizowanych jest tam 37 inwestycji mieszkaniowych oraz 35 niemieszkaniowych, co wskazuje na harmonijny rozwój funkcji mieszkaniowych i gospodarczych. W połączeniu z dogodnym położeniem przy zachodniej granicy kraju sprawia to, że Zielona Góra coraz częściej wybierana jest przez inwestorów z sektora logistycznego i produkcyjnego obsługujących rynek niemiecki.

Na podobnej ścieżce rozwoju znajduje się Elbląg. Miasto, które jeszcze kilkanaście lat temu rzadko pojawiało się w analizach rynku inwestycyjnego, obecnie realizuje 65 projektów o wartości przekraczającej 1,5 mld zł. Charakterystyczna jest również ich struktura – 30 inwestycji dotyczy sektora niemieszkaniowego, a 27 budownictwa mieszkaniowego. Tak wyrównane proporcje pokazują, że rozwój Elbląga nie opiera się wyłącznie na jednym rodzaju aktywności, lecz korzysta zarówno z rozwoju funkcji mieszkaniowych, jak i przedsięwzięć przemysłowych, logistycznych oraz usługowych.

Interesującym przykładem pozostają również Siedlce. Miasto liczące niespełna 80 tys. mieszkańców zgromadziło 48 aktywnych inwestycji o wartości przekraczającej 1,4 mld zł, z wyraźną przewagą budownictwa mieszkaniowego. W bazie Kompasu znajduje się 28 takich projektów oraz 16 inwestycji niemieszkaniowych, co dobrze odzwierciedla rosnącą rolę Siedlec jako regionalnego centrum usługowego dla wschodniej części Mazowsza i miejsca przyciągającego nowych mieszkańców.

Jeszcze ciekawszy obraz wyłania się z danych dotyczących Piły. Choć miasto posiada obecnie 33 aktywne inwestycje, czyli niemal trzykrotnie mniej niż Opole, ich łączna wartość przekracza 2,9 mld zł. Oznacza to jedną z najwyższych średnich wartości pojedynczego projektu wśród analizowanych ośrodków, co świadczy o realizacji dużych inwestycji infrastrukturalnych i przemysłowych mających potencjał znacząco zmienić lokalną strukturę gospodarczą.

Porównanie tych miast prowadzi do interesującego wniosku. Sukces inwestycyjny średnich ośrodków nie ma jednego wzorca. Rzeszów rozwija się dzięki równoczesnemu wzrostowi wszystkich segmentów rynku budowlanego i wysokiej aktywności sektora nowych technologii. Opole przyciąga przede wszystkim inwestycje biznesowe i przemysłowe, Zielona Góra oraz Elbląg budują swoją pozycję dzięki zrównoważonemu rozwojowi rynku mieszkaniowego i komercyjnego, Siedlce wykorzystują rosnące znaczenie jako regionalnego centrum usługowego, a Piła udowadnia, że nawet mniejszy rynek może przyciągać przedsięwzięcia o ponadprzeciętnej wartości. Wszystkie te miasta pokazują, że nowa geografia inwestycji budowlanych w Polsce coraz wyraźniej wykracza poza tradycyjne metropolie i tworzy sieć silnych, regionalnych biegunów wzrostu.